Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Überblick Bauliche Veränderungen der Mietsache (z. B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Der Verm...mehr

Zusammenfassung Überblick Bauliche Veränderungen der Mietsache (z. B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Gesetze, Vorschriften und Rechtsp...mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne...mehr

Ist der ursprüngliche Vermieter verstorben, darf der Rechtsnachfolger erwarten, dass der Mieter zeitnah zu dessen Kenntnis von der Rechtsnachfolge seine Ansprüche geltend macht. Hinweis Verwirkung nach 4 Jahren Wer es als Mieter in Kenntnis des Eintritts der Rechtsnachfolge mehr als 4 Jahre unterlässt, gegen den Vermieter seine angeblichen Aufwendungsansprüche geltend zu mache...mehr

Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vor, verletzt er i. d. R. schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet.[1] Der Vermieter kann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen[2] oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern....mehr

Wichtig Grundsätzlich kein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz Entfällt ausnahmsweise die Pflicht des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustands, kann er grundsätzlich keinen Ersatz für seine Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB verlangen, es sei denn, dass ausnahmsweise aus der Einwilligung oder aus dem ausdrücklichen oder schlüssigen Verzicht des Vermieters au...mehr

Hinweis Mietnachfolger ist automatisch verpflichtet Soweit ein Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist, geht diese Verpflichtung auch ohne ausdrückliche Regelung auf einen Mietnachfolger über, der im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten seines Rechtsvorgängers übernimmt.[1] Der Mieter, der bauliche Änderungen übernimmt, ist dem Mieter gleichzu...mehr

Ferner hat der Mieter keine Ansprüche für Investitionen in das Mietobjekt, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags den schlechten Zustand der Räumlichkeiten kannte und dementsprechend eine erkennbar geringe Miete vereinbart wurde. Investitionen sind in einem solchen Fall nicht notwendig, da sie nicht dazu dienen, die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen ode...mehr

Praxis-Tipp Baumaßnahmen des Mieters schriftlich regeln Ist der Vermieter mit den beabsichtigten Maßnahmen des Mieters einverstanden, ist dringend anzuraten, eine aus Beweisgründen möglichst schriftlich abzufassende und von den Parteien zu unterzeichnende Vereinbarung zu schließen. Sie sollte als Mindestinhalt Folgendes enthalten: die Bezeichnung und genaue Beschreibung der bea...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Mieter bei Vertragsende zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist, besteht nur dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 BGB) notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.[1] Ferner muss der Mieter zustandsverändernde Maßnahmen ...mehr

Verpflichtet sich ein Mieter von Geschäftsräumen vertraglich zur Durchführung bestimmter Maßnahmen, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der geschaffenen Einrichtungen weder ein Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB noch einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB unabhängig davon, ob es sich um notwendige oder nützliche Aufwendungen ha...mehr

Darüber hinausgehende, lediglich nützliche Aufwendungen (z. B. Modernisierungsmaßnahmen) kann der Mieter nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, wenn die Maßnahmen dem wirklichen oder wenigstens dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen (§ 539 Abs. 1 i. V. m. § 683 BGB). Dies bedeutet, dass der Wille des Mieters darauf gerichtet sein musste...mehr

Rz. 40 Zu den in § 9 Abs. 1 Satz 1 relevanten Arbeitsbedingungen gehören die unmittelbaren Umstände der vertraglich geschuldeten Arbeitsleistung. Neben dem eigentlichen Inhaltsbereich, also der Tätigkeit, sind das die mit dem Arbeitsbegriff, der Arbeitsorganisation und dem Arbeitsplatz umschriebenen Arbeitsbedingungen. Rz. 41 Der Begriff der "Arbeit" ist nach der Rechtsprechu...mehr

Das für den Eintritt des Verzugs notwendige Verschulden wird vermutet (§ 286 Abs. 4 BGB). Die Beweislast für das Nichtvertretenmüssen trifft damit den Mieter. Ein Verschulden liegt z. B. nicht vor, wenn der Mieter plötzlich so schwer erkrankt ist, dass er keinen Dritten mit der Zahlung beauftragen konnte.[1] Ferner wird dem Mieter das Verschulden des Sozialamts, das die Zahlun...mehr

Rn. 147 Stand: EL 141 – ET: 02/2020 Die Betriebsverpachtung im Ganzen muss sich zwar nicht auf den Betrieb als geschlossenen Organismus, aber auf die (dh alle) wesentlichen Betriebsgrundlagen erstrecken, die dem bisherigen Betrieb das Gepräge gaben (auch s Rn 141b; BFH v 18.12.2014, BFH/NV 2015, 827, Rn 28 mwN; BFH BFH/NV 1996, 787; BStBl II 1994, 922; 1990, 780; 1988, 257; 1...mehr

Rn. 145 Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Die dargestellten Grundsätze der Betriebsverpachtung im Ganzen gelten auch für die Verpachtung eines Teilbetriebs (wegen des Teilbetriebsbegriffs s § 16 EStG; BFH BStBl II 1977, 45). Unter Bestätigung der Rechtsauffassung im Urt BFH BStBl II 1977, 42 weist der BFH aber darauf hin, dass evtl die Verpachtung eines Teilbetriebs als eine Tätigk...mehr

Rn. 132b Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Die BFH-Rspr hat, unter Berücksichtigung des Grundsatzes der gebotenen Vereinfachung und Rechtssicherheit (kritisch zur Vereinfachung – wegen zahlreicher Ausnahmen s Rn 132d, "besondere Umstände" etc – Fischer, FR 1995, 803, 811), in quantitativer Auslegung des Begriffs Gewerbebetrieb entschieden, dass bei Veräußerung von nur maximal drei ...mehr

Rz. 18 Seit dem 1.1.2018 sind die Leistungen zur Teilhabe an Bildung im SGB IX in einer eigenen Leistungsgruppe aufgeführt. Sie sollen Menschen mit Behinderung einen gleichberechtigten Zugang zum allgemeinen Bildungssystem gewährleisten. Wie schon bei den Leistungen zur Teilhabe am Arbeitsleben handelt es sich dabei insbesondere um Hilfen zur Schulbildung, insbesondere im Rah...mehr

Rz. 91 Analog zu Erweiterungen müssen sich wesentliche Verbesserungen eines VG über seinen ursprünglichen Zustand hinaus auf den VG als Ganzes beziehen. Eine lediglich tw. Verbesserung führt zu regelmäßigem Erhaltungsaufwand.[1] Rz. 92 Mangels eindeutiger Formulierung respektive Definition der Merkmale "wesentlich" und "ursprünglicher Zustand" bedingt die Festlegung weiterer ...mehr

Willenserklärungen maßgebend Von der GrESt erfasst wird das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, das auf den Eigentumsverschaffungsanspruch an einem inländischen Grundstück gerichtet ist. Dazu zählt in erster Linie der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags. Aber auch alle anderen auf Übertragung inländischen Grundstückseigentums gerichteten Verträge, z. B. Tausch-, Über...mehr

Die Straßenbaukostenbeiträge zur Umgestaltung einer bestehenden Straßenanlage zu einer verkehrsberuhigten Zone (bauliche Veränderung des Straßenbelags und der Gehwege) und für die Umgestaltung einer Straße zu einer Fußgängerzone (Fußgängerstraße) sind nach der Rechtsprechung des BFH[1] i. d. R. als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften sofort abziehbar.mehr

I. Begriff. Rn 2 Bauliche Veränderung ist jede Maßnahme eines WEigtümers (BGH NJW 15, 2027 [BGH 14.11.2014 - V ZR 118/13] Rz 8 ff), die über § 19 II Nr 2 (§ 19 Rn 20) hinausgeht, auf Dauer angelegt, auf das gemE (§ 1 Rn 6 ff; BGH NJW 17, 2184 [BGH 18.11.2016 - V ZR 49/16] Rz 8) bezogen ist und dieses substanziell (also bspw nicht: Anbinden, Anstrahlen, Befestigen, Draufstelle...mehr

Rn 2 Eine bauliche Veränderung ist ein nicht nur unerheblicher Eingriff in die Mietsache, durch die ein neuer oder veränderter baulicher Zustand entsteht. Eine bauliche Veränderung iSd § 555b muss – anders als eine solche nach § 20 I WEG – nicht in die Substanz der Mietsache oder ihres Zubehörs (§ 97) eingreifen (BGH ZMR 23, 770 Rz 22; NJW 15, 2487 Rz 12). Voraussetzung ist ...mehr

Gesetzestext (1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. (2) 1Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, diemehr

Rn 9 Hat ein WEigtümer (oder mehrere) eine bauliche Veränderung allein bezahlt, gebühren nach §§ 16 III, 21 I 2 oder §§ 16 III, 21 III 2 nur ihm die Nutzungen der baulichen Veränderung. Dazu gehört auch der Gebrauch.mehr

Rn 31 Bauliche Veränderungen bedürfen grds der Zustimmung. Die Zustimmung gilt bereits als erteilt, so weit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des SNRs gefunden haben (zB Stellplatz, Terrasse) oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen SNRs üblicherweise vorgenommen werden und der WE-Anlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen (BGH NJW 17, 1167 Rz 14; ZMR...mehr

I. Überblick. Rn 19 Der Vermieter hat eine bauliche Veränderung (Rn 2) der Mietsache (§ 555a Rn 2) nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Es sind Maßnahmen, die auf nachträglichen gesetzlichen Geboten (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 42), technischen Änderungen (LG Berlin IMR 17, 264) oder Verboten ...mehr

Rn 56 So weit die übrigen WEigtümer durch eine bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, besteht nach § 20 III ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Maßnahme (Rn 36). Dieser kann einem Anspruch auf Beseitigung nicht entgegengehalten werden (BGH ZMR 23, 556 Rz 20 ff). Ob dies auch für eine ohne vorherigen Beschl bereits fertigges...mehr

Rn 44 Die Erhaltungsrücklage darf – kommt es zu keiner Umwidmung – nicht für die Finanzierung einer baulichen Veränderung eingesetzt werden. Stattdessen müssen die WEigtümer eine Sonderumlage bilden oder die GdW muss ein Darlehen aufnehmen. Alternativ ist es aber auch möglich, zur Finanzierung einer geplanten konkreten oder möglichen abstrakten Modernisierung prospektiv die ...mehr

Rn 40 Eine Beeinträchtigung iSv § 20 III liegt vor, wenn sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (dazu iE § 14 Rz 42; LG Frankfurt aM ZMR 24, 231). Bei Auslegung und Anwendung des Nachteilsbegriffs sind nach hM Art 14 I 1, 13 I GG zu beachten (BVerfG NJW 10, 220 [BVerfG 06.10.2009 - 2 BvR 693/09] Rz 19). Das Zusammenleben in einer WE-Anl...mehr

Rn 42 Bei baulichen Veränderungen haben sich für die Frage eines Nachteils ›Fallgruppen‹ herausgebildet. Ein Nachteil liegt danach vor bei einer negativen Veränderung des optischen Gesamteindrucks (BGH ZMR 19, 55 Rz 14; NJW 17, 2184 Rz 7). Dazu ist festzustellen, ob die Veränderung des einzelnen Bauteils zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführ...mehr

I. Unterlassung und/oder Beseitigung. 1. Überblick. Rn 48 Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des SonderE, steht jedem WEigtümer nach § 1004 I BGB und/oder § 14 II Nr 1 zu (§ 14 Rn 48). Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des gemE ist hingegen ein sich aus dem gemE ergebendes Recht, das nach § 9a II Fall 1 allein von de...mehr

I. Überblick. Rn 38 § 20 III begründet für jeden WEigtümer unter seinen Tatbestandsvoraussetzungen einen Anspruch auf Gestattung einer ganz konkreten baulichen Veränderung. Der Anspruch besteht ›unbeschadet‹ des Anspruchs aus § 20 II. Zu einer Anspruchskonkurrenz kann es kommen, wenn eine privilegierte Maßnahme keine relevante Beeinträchtigung auslöst oder ein Einverständnis ...mehr

Rn 2 Bauliche Veränderung ist jede Maßnahme eines WEigtümers (BGH NJW 15, 2027 [BGH 14.11.2014 - V ZR 118/13] Rz 8 ff), die über § 19 II Nr 2 (§ 19 Rn 20) hinausgeht, auf Dauer angelegt, auf das gemE (§ 1 Rn 6 ff; BGH NJW 17, 2184 [BGH 18.11.2016 - V ZR 49/16] Rz 8) bezogen ist und dieses substanziell (also bspw nicht: Anbinden, Anstrahlen, Befestigen, Draufstellen) umgestal...mehr

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. (2) 1Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, diemehr

Rn 5 Will ein Drittnutzer am gemE Veränderungen vornehmen, erfahren die WEigtümer durch solche Maßnahmen idR eine Beeinträchtigung, die sich nicht anders auswirkt als eine bauliche Veränderung. Diese Fälle unterfallen dennoch nicht § 20 (aA BGH NJW 14, 1233 [BGH 24.01.2014 - V ZR 48/13] Rz 6), da es um keine bauliche Veränderung geht – so weit nicht ein WEigtümer um Gestattu...mehr

Rn 3 Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger, wenn auch auf Verlangen des künftigen WEigtümers, abweichend von den Plänen erstellt wird (BGH ZMR 15, 320 Rz 14; aA LG Itzehoe ZMR 18, 628). In einem solchen Fall besteht ggf ein Anspruch auf Herstellung eines den Plänen entspr Zustandes (BGH ZMR 15, 320 Rz 20).mehr

Rn 171 Baden und Duschen. Der Mieter darf idR baden und duschen. Balkon. Der Balkon oder eine Loggia dürfen nicht mit einem Baum bepflanzt werden (LG München NZM 17, 365 [LG München I 08.11.2016 - 31 S 12371/16]). Möglich ist der übliche, § 569 II beachtende Gebrauch. Inwieweit zB Blumengießen, Blumenkübel, Grillen, Möbel oder Wäscheständer gg § 569 II verstoßen, ist eine Fra...mehr

Rn 45 Eine unbillige Benachteiligung liegt vor, wenn die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen WEigtümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (BGH NJW-RR 25, 13 Rz 16; WuM 24, 171 Rz 21; ZMR 24, 391 Rz 44). Der Begriff ›Benachteiligung‹ ist erheblich restrik...mehr

Rn 19 Der Vermieter hat eine bauliche Veränderung (Rn 2) der Mietsache (§ 555a Rn 2) nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Es sind Maßnahmen, die auf nachträglichen gesetzlichen Geboten (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 42), technischen Änderungen (LG Berlin IMR 17, 264) oder Verboten oder behördli...mehr

Wächteramt § 1666 BGB 1 Waffen Verkehrspflichten § 823 BGB 164; § 832 BGB 10 Wahlrecht § 262 BGB 4 Wahlrecht für Ausgleichsberechtigte bei Ausgleich einer laufenden Versorgung § 19 VersAusglG 16 f. Wahlschuld § 243 BGB 5; § 245 BGB 14; § 262 BGB 1; § 2154 BGB 1 Wahlvermächtnis § 262 BGB 3; § 2154 BGB 1; § 2184 BGB 1; § 2185 BGB 1 Wahrscheinlichkeit und Schadensersatz § 249 BGB 52 Wä...mehr

Rn 8 Mit einem Gestattungsbeschl nach § 20 I, II 2 wird es erlaubt, dass ein WEigtümer eine bauliche Veränderung selbst durchführt. Das Konzept des bauwilligen WEigtümers, welches ausreichend bestimmt sein muss, kann ohne Bedingungen/Auflagen gestattet werden. Wie aus § 20 II 2 folgt, können die WEigtümer von dem Konzept aber auch abweichen und dem Bauwilligen vorgeben, wie ...mehr

Rn 34 Ist ein WEigtümer nach § 20 II 1 berechtigt, hat er nach § 20 II 2 einen Anspruch, dass über die Durchführung der entspr baulichen Veränderung(en) iR ordnungsmäßiger Verwaltung nach §§ 20 I, 19 I beschlossen wird. Der Vertreter der GdW hat bei einem Verlangen einen Beschl-Vorschlag in die Tagesordnung der nächsten Versammlung aufzunehmen (BRDrs 168/20, 69) und/oder ein...mehr

Rn 4 § 20 ist nicht anzuwenden, wenn zu klären ist, ob die WEigtümer bzw. die GdW der Bebauung eines Nachbargrundstücks zustimmen. Etwas anderes gilt, wenn mit den Maßnahmen zugleich eine substanzielle Veränderung des gemE verbunden ist (Köln FGPrax 95, 191 [OLG Köln 07.06.1995 - 16 Wx 56/95]). Ob § 20 I entspr anzuwenden ist, wenn es um eine Belastung des gemE geht, zB um e...mehr

Rn 5 Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Hinblick auf die begehrte bauliche Veränderung wird nicht gefordert. Die Interessenabwägung findet erst iRd Ausnahme des § 554 I 2 statt. Der Begriff ›bauliche Veränderung‹ ist weit zu verstehen; von ihm werden auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes erfasst. Diese bauliche Veränderung beschränkt sich nicht auf die Mie...mehr

Rn 11 Der Beschl muss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Die Frage der Ordnungsmäßigkeit ist zum einen an § 20 IV Hs 1 zu messen. Zum anderen ist aber auch § 18 II Nr 1 zu beachten (BGH ZMR 24, 391 Rz 33). Dazu gehört zB die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften (BGH ZMR 24, 391 Rz 33; LG Frankfurt aM NZM 25, 54 Rz 20 ff). Der Beschl muss ferner dem G...mehr

Rn 29 Mit der Fassung des Gestattungsbeschl hat sich der Anspruchsberechtigte an den Kosten nach Maßgabe von § 21 III zu beteiligen. Die Pflicht, die Kosten zu tragen, geht auf seinen Sondernachfolger über. Ferner ist der Ausgleichsbetrag fällig. Rn 30 Durch das Verlangen nach einem Mitgebrauch kann es notwendig werden, weitere bauliche Veränderungen vorzunehmen und/oder die ...mehr

Rn 49 Anspruchsgegner als Handlungsstörer ist der im Zeitpunkt der Durchführung eingetragene WEigtümer. Etwas anderes gilt, wenn die rechtswidrige Baumaßnahme von einem Dritten stammt, zB einem Mieter, und der WEigtümer für diesen nicht einzustehen hat. Dies ist der Fall, wenn er ihm das SonderE nicht mit der Erlaubnis zum Stören überlassen hat, oder er versucht hat, dessen ...mehr

Rn 17 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 1 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. § 20 II 1 Nr 1 bezieht sich sowohl auf das gemE, das sich im Bereich der Wohnung eines WEigtümers befindet, als auch auf das übrige gemE (BRDrs 168/20, 69). Vom Begriff ›WEigtümer‹ erfasst sind auch Dritte, also die Personen, ...mehr

Rn 5 Der Begriff ›Nutzung‹ meint das Recht, die Früchte der baulichen Veränderung zu ziehen. Dies kann zB eine Miete und/oder Pacht oder Nutzungsgebühr sein. Der Begriff meint ferner das Recht, die bauliche Veränderung unter Ausschluss der anderen WEigtümer allein zu gebrauchen – faktisches SNR (BGH NZM 24, 933 Rz 7; ZMR 24, 391 Rz 8). Der BGH meint derzeit sogar, nach § 20 ...mehr