Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Verletzt eine Verwaltung ihre Pflichten, wenn sie bei einer Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG nicht darauf hinweist, dass gegebenenfalls nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG nur die Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben, die sie beschlossen haben? Ja. Die Verwaltung muss die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung inform...mehr

Entspricht die folgende Formulierung einer ordnungsmäßigen Verwaltung: "Die Eigentümergemeinschaft erklärt sich mit der Montage einer klappbaren und demontierbaren Rampe am Hauseingangspodest des Hauses Musterstraße 5 einverstanden, solange die Eigentümergemeinschaft von jeglichen Kosten freigestellt wird." Nein. Der 2. Beschlussteil regelt eine Selbstverständlichkeit und w...mehr

Die Wohnungseigentümer haben einem anderen Wohnungseigentümer vor Jahren gestattet, einen Außenkamin zu errichten. Jetzt muss das Dach auf Beschluss der Gemeinschaft verändert und in diesem Zusammenhang der Kamin angepasst werden. Wer trägt die Kosten für die Anpassung des Kamins ("Folgekosten")? Soweit § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG anwendbar ist (= bauliche Veränderung nach dem 3...mehr

Wohnungseigentümer A ist der Eigentümer einer Wohnung mit Garten. Er hat vor mehr als 10 Jahren in "seinem" Garten ein Gartenhäuschen errichtet. Wohnungseigentümer B stört sich nun daran (aufgrund persönlicher Streitigkeiten). Was kann Wohnungseigentümer A tun, um den jetzigen Bestand zu erhalten? Beschlussfassungsvorschlag? Wohnungseigentümer B stört auch, dass ein Stromkab...mehr

Ein Wohnungseigentümer bittet die Verwaltung darum, einen Beschluss zu initiieren, mit dem ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird. Muss der Verwalter zeitnah zu einer Versammlung einladen? Hier antwortet der Jurist: "Es kommt darauf an". Worauf kommt es an? Auf die Dringlichkeit der baulichen Veränderung! Nehmen wir als Beispiel eine bauliche Veränderung, auf die ein ...mehr

Angenommen, ein Antrag beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) wird nach Genehmigung rückwirkend von der BAFA zurückgezogen: Droht der Verwaltung eine Haftung? Nein. Etwas anderes kann gelten, wenn die Rücknahme der Genehmigung ihre Ursachen in der Pflichtverletzung der Verwaltung hat. Das kann in seltenen Ausnahmefällen so sein, ist aber in der Regel zu v...mehr

Kann die GdWE als Verbraucherin die VOB/B in einem Werkvertrag mit abschließen? Ja, wenn man sie als Verbraucherin ansieht (das ist streitig). Die GdWE hat die Wahl, ob sie einen BGB-Werkvertrag schließt oder einen Vertrag, dem die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zugrunde liegt. Hinsichtlich der Verjährung ist ein BGB-Werkvertrag zu empfehlen. Die GdWE ...mehr

Bedarf der Beschluss, ein Blockheizkraftwerk anzumieten, einer besonderen Mehrheit? Nein. Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf jeder Beschluss einer einfachen Mehrheit. Dies gilt auch für die Entscheidung über die Frage, etwas anzumieten.mehr

Welche Wirkung hat das WEMoG auf Vereinbarungen? Wie ist es beispielsweise, wenn bestimmt ist, dass der Verwalter baulichen Veränderungen zustimmen soll. Diese Vereinbarung ist ungeachtet von § 47 WEG nach herrschender Meinung weiterhin wirksam und anzuwenden. Eine bauliche Veränderung bedarf daher eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG, aber auch einer Zustimmung, nach neu...mehr

Ist es zulässig, einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz aus der Erhaltungsrücklage zu finanzieren? Nein. Die Erhaltungsrücklage dient der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht aber der Finanzierung und Durchführung baulicher Veränderungen. Um für einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz Mittel zu haben, müssen die Wohnungseigent...mehr

Wenn jede bauliche Veränderung eines Gestattungsbeschlusses bedarf, muss dann auch den Wohnungseigentümern gestattet werden, Dübellöcher in tragende Wände bohren zu dürfen? Das ist nicht erforderlich. Derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums können ohne Weiteres als gestattet angese...mehr

Haben Wohnungseigentümer Anspruch auf Gestattung der Montage von Klimageräten? Das kommt darauf an. In Einzelfällen kann ein derartiger Anspruch dann bestehen, wenn mit dem Klimagerät keine Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer verbunden sind. Das kann insbesondere bei in Reihenhäuser geteilten Anlagen der Fall sein oder etwa bei einer Penthouse-Wohnung im Dachgesch...mehr

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung wurde gefasst. Dieser Beschluss wurde angefochten. Im Verfahren hat man sich geeinigt, dass ein Zweitbeschluss (mit geänderter baulicher Ausführung) zu erfolgen hat. Wie lautet der TOP? Muss ich eine Beschlussaufhebung als TOP und einen neuen Beschluss auf die Tagesordnung nehmen oder einen Beschluss mit Bezugnahme auf den damal...mehr

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung wurde gefasst. Dieser Beschluss wurde angefochten. Im Verfahren hat man sich geeinigt, dass ein Zweitbeschluss (mit geänderter baulicher Ausführung) zu erfolgen hat. Wie lautet der TOP? Muss ich eine Beschlussaufhebung als TOP und einen neuen Beschluss auf die Tagesordnung nehmen oder einen Beschluss mit Bezugnahme auf den damal...mehr

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung soll vor der Eigentümerversammlung von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Bedarf es für die anwaltliche Prüfung auch eines Beschlusses oder gehört eine juristische Prüfung bei unklarer Situation zur ordnungsmäßigen Verwaltung? Die Verwaltung ist, ist nichts anderes nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart, nach § 27 Abs. 1...mehr

Wie werden die Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung unter den Wohnungseigentümern verteilt? Vom Grundsatz her gilt, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, deren Kosten zu tragen haben, aber auch ausschließlich zur Nutzung berechtigt sind. Hiervon gibt es allerdings zwei Ausnahmen: Die Kosten sind von allen Eigentümern zu tragen, wen...mehr

Können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Montage einer Parabolantenne nach neuem Recht wegen einer optischen Beeinträchtigung der Wohnanlage noch anfechten? Grenzen baulicher Veränderungen setzt § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten dürfen und einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig gegenüber anderen Woh...mehr

Ist ein Balkonanbau bei einem Altbau eine bauliche Veränderung, die die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten würde? Das Gesetz definiert nicht, was eine grundlegende Umgestaltung ist. Der BGH hatte in 2 Fällen[1] jetzt Gelegenheit, hier für Klarheit zu sorgen, hat eine Definition aber noch vermieden. Er hat sich jedoch festgelegt, dass eine grundlegende Umgestalt...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist seit 2015 eine Mobilfunkantenne auf dem Dach des Hauses und wird durch einen Drittanbieter betrieben, mit dem ein langjähriger Mietvertrag noch bis 2030 besteht. Der Drittanbieter will nun die Anlage umbauen und wesentlich erweitern und bietet dafür eine zusätzliche Miete an; er will aber auch eine weitere Verlängerung des Mietvertrags ...mehr

Unterfallen Sondervergütungen der Verwaltung § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG? Ja. Angenommen, die Wohnungseigentümer entscheiden sich nach ihrem Ermessen dafür, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen soll: Kann die Verwaltung in diesem Fall Mehrkosten geltend machen und kann sie diese beschließen lassen? Ob die Verwaltung für die Durchführun...mehr

Muss bei einer Gestattung einer baulichen Veränderung, auf die ein Wohnungseigentümer keinen Anspruch hat (= es liegt also kein Fall von § 20 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 WEG vor), das Einverständnis beeinträchtigter Wohnungseigentümer für eine Beschlussfassung vorliegen? Oder kann grundsätzlich die Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit erfolgen? Der Beschluss kann nach § 25 Abs...mehr

Bedarf die Verbindung zweier nebeneinander befindlicher Teileigentumseinheiten mittels eines Durchbruchs einer tragenden Wand der Zustimmung der GdWE, wenn positive Nachweise über die Statik und des Brandschutzes von Sachverständigen durch den Eigentümer der Verwalter vorgelegt werden? Um die Frage beantworten zu können, ist zunächst zu klären, wer Eigentümer der Wand ist. ...mehr

Kann eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden und kann der "Bauherr" diese so lange bestehen lassen, beispielsweise eine Mauer? Es besteht die Möglichkeit auch bereits durchgeführte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Zustand allerdings rechtswidrig und müsste eigentlich besei...mehr

Wie sieht es aus, wenn sich durch den Einbau eines nicht zu öffnenden Fensters Schimmel im Treppenhaus bildet? Grund ist das Vordach über dem Eingang, was zu einer Kältebrücke führt. Ist die Dämmung des Treppenhauses von innen eine erhaltende Maßnahme? Ja. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 1 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und die ordnungsmäßige Instandsetzung de...mehr

Ich habe gehört, in kleineren Gemeinschaften biete es sich an, bei § 21 Abs. 2 WEG im Wege des "Subtraktionsverfahrens" vorzugehen. Was sind "kleinere Gemeinschaften" – sind 8 Sondereigentümer noch "klein"? Der Begriff "kleinere Gemeinschaften" ist nicht "rechtstechnisch" gemeint. Gemeint ist vielmehr, dass insbesondere in Gemeinschaften mit wenigen Wohnungseigentümern und ...mehr

Braucht man einen Beschluss, wenn die Heizung kaputt ist? Als Verwalter muss ich doch sofort handeln und kann nicht auf eine Versammlung warten – vor allem wenn Winter ist. Nach § 20 Abs. 1 WEG müssen die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung beschließen. § 27 Abs. 1 WEG, den sie mit ihrer Frage in den Blick nehmen, behandelt keine baulichen Veränderungen. Sein Gegen...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte in sein Sondereigentum ein Glasfaserkabel verlegen lassen (qualifizierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG). Dazu muss durch eine Außenwand gebohrt werden. Muss er gegebenenfalls 1 Jahr warten, um bei der nächsten Versammlung einen Antrag zu stellen? Meines Erachtens muss der Wohnungseigentümer nicht 1 Jahr warten, da § 20 Abs. 2 Satz...mehr

Können Wohnungseigentümer auf ihren Balkonen Markisen anbringen? Ja, aber nur nach vorheriger Gestattungsbeschlussfassung. Ist die Montage der Markise mehrheitlich gestattet, kann sich kein Wohnungseigentümer darauf berufen, der optische Gesamteindruck der Wohnanlage werde verändert. Maßstab ist auch hier die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, die klar zu verneinen i...mehr

Wie kann ein Wohnungseigentümer vorgehen, wenn seine Wohnung wegen fehlender Dämmung der Nachbarwohnung mit Schimmel befallen ist? Geht er gegen die Gemeinschaft oder den einzelnen Eigentümer vor? Die Wohnung liegt im Dachgeschoss. Alle Wohnungen sollten vor der Entstehung der Wohnungseigentumsanlage gedämmt sein. Das ist Bestandteil des Kaufvertrags. Nach ihren Angaben han...mehr

Aufgrund eines Beschlusses der GdWE soll für die aufgestockten Wohnungen eine Sanierung der Terrassen-Abdichtung in zwei Bauabschnitten erfolgen. Bereits zu Beginn des 1. Bauabschnitts wurde festgestellt, dass konstruktive Bestandteile/Balken unterhalb der Dachabdichtung beschädigt sind und es somit weitere Sanierungsplanungen und Ausführungen erfordert, was die Bauzeit er...mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de...mehr

3 Wohnungseigentümern wurde im letzten Jahr die Errichtung eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus gestattet. Nunmehr will ein weiterer Wohnungseigentümer den Treppenlift ebenfalls nutzen. Was ist zu beachten? Zunächst hat der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs einen entsprechenden Anspruch. Sowohl über die Nutzu...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen allgemein zugänglichen Weg zum Dach. Der Zugang war bisher nur über die Dachterrassen der DG-Wohnungen möglich. Die Eigentümer der DG-Wohnungen möchten dies nun nicht mehr gewähren. Dürfen sie den Zugang über die Dachterrassen verwehren (Zugang durch die Wohnung)? Nein. Die Pflicht zur Duldung für Erhaltungsmaßnahmen, hierzu ge...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

Der Bodenbelag des Hinterhofwegs soll erneuert werden, da der Asphalt bröckelt/aufplatzt. Hier haben nicht alle Eigentümer eine Garage und einen Stellplatz. Tragen dennoch alle Eigentümer einen Teil der Kosten? Tragen dann die Eigentümer mit einem Stellplatz den Anteil der Kosten am Hof und zusätzlich den Teil für den Bodenbelag ihres Stellplatzes? So, wie die Frage gestell...mehr

Die Wohnungseigentümer haben Wohnungseigentümer 1 den Ausbau des Dachgeschosses genehmigt. Bei den Bauarbeiten fällt auf, dass das Dachgebälk Hausschwamm hat. Wie ist vorzugehen (fiktive Kosten)? Bei den Maßnahmen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG in Bezug auf die Beseitigung des Hausschwamms zu ergreifen hat, handelt es sich um...mehr

Es existieren keine Stellplätze Was gilt in Wohnungseigentumsanlagen (z. B. Altbauten) ohne Stellplätze und ohne Zufahrten zum Gebäude oder wenn die Gebäudeaußenwand die Grundstücksgrenze am öffentlichen Gehweg bildet? Besteht trotzdem ein Anspruch auf Errichtung einer Ladestation? § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verschafft keinen Anspruch auf einen Stellplatz. Gibt es keinen S...mehr

Ich habe 2 Fragen zu der erforderlichen Beschlussmehrheit beim Austausch von 40 Jahre alte Fenstern, die nicht alle defekt sind: Was gilt bei einem Austausch ohne gestalterische Veränderung, also wieder Holzfenster? Was gilt bei einem Einbau von Kunststofffenstern anstelle der Holzfenster? Für die zu erreichende Beschlussmehrheit "Holzfenster-Holzfenster" ist unerheblich, ob ...mehr

Ist der Anbau eines Außenaufzugs ein Fall des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG? Ja. Im aktuellen Recht besteht kein Zweifel, dass ein Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf die Errichtung eines Personenaufzugs hat. Dieser ist entweder im Treppenhaus zu errichten oder außen an der Fassade anzubringen. Der behinderte Wohnungseigentümer 1 sowie di...mehr

Fällt die Installation einer Videoüberwachung auch unter die Regelung in § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG (Einbruchsschutz)? Wenn ja, wie geht man dann mit dem Konflikt zu der bestehenden BGH-Rechtsprechung um, die eine Videoüberwachung in einer WEG nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt? Ja. Tatsächlich besteht kein Konflikt, da die BGH-Rechtsprechung nur versucht, die Anforderun...mehr

Die GdWE überdenkt den erstmaligen Einbau von Kaltwasseruhren samt dem zuvor erforderlichen Beschluss zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung von Kaltwasser. Laut TE erfolgt seit Jahrzehnten die Abrechnung von Kaltwasser nach MEA. Fragen Wie ist die Kostenregelung für den Aufwand im Sondereigentum zu beschließen, wenn für den Einbau der Wasseruhren durch Umbau- und Wiederhe...mehr

Ich suche eine Beschlussvorlage für die Installation von Rauchwarnmeldern im Bundesland Sachsen, in der die jährliche Wartungspflicht enthalten ist. Ebenso den Umgang mit Eigentümern, die bereits auf eigene Kosten die Melder installiert haben. Das tue ich gern, muss dazu aber etwas ausholen. Für die Rechtslage bis zum 1.12.2020 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) der Sache na...mehr

Müssen immer 3 Angebote eingeholt werden? Nach ganz herrschender Rechtsprechung sind derzeit ungeachtet einer breiten Kritik im Schrifttum in Bezug auf jeden Vertragsschluss der GdWE von einiger Erheblichkeit mehrere Angebote einzuholen. Ich kann der Praxis nur raten, entsprechend zu verfahren. Die Suchweite, also der Bereich, in dem die Verwaltung versucht, ein Angebot einz...mehr

Die GdWE möchte die Steigstrangleitungen (Kaltwasser-, Warmwasser-, Zirkulationsleitung) erneuern, weil der Durchfluss stark verringert ist. Die Abzweigungen in die Wohneinheiten sind nur mittels Aufputzmontage (Wände und Decken) möglich. Können Wohnungseigentümer diese Lösung für ihr Sondereigentum ablehnen? Wie kommt die GdWE weiter voran? Die GdWE muss den baulichen Zustan...mehr

Wir müssen uns immer häufiger mit dem Thema der E-Ladesäulen in Eigentümergemeinschaften beschäftigen. Die häufigste Frage ist zum einen die korrekte Finanzierung, vor allem bei der Installation mehrerer Ladesäulen mit erforderlichem Lademanagement. Wer muss das Lademanagement zahlen? Eine weitere Frage ist, wie geht man mit Eigentümern um, die später Ladesäulen/Wallboxen ...mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach h.M. kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Erhaltungsrücklag...mehr

Wo sind die Grenzen einer Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG? Kann man auch Kostenverteilungen verändern, die für konstruktive Bestandteile, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, bestehen, oder ist dies nicht zulässig (Beispiel wäre hier das Dach einer Einzelgarage im Sondereigentum)? Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann der geltende Umlageschlüssel geändert ...mehr

Der EG-Eigentümer verlangt die Änderung der Kostenverteilung für die Aufzugsanlage. Er hat keinen Zugang zum Aufzug, sondern einen externen Zugang zur seiner Einheit. Hat er einen Anspruch hierauf? Nein. Zwar dürfte es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, ihn nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Kosten in Bezug auf den Personenaufzug zu befreien. Er dürfte auf diesen Besc...mehr

Bei Antrag eines Mieters auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit: Muss dieser die Kosten selbst tragen? Ein Mieter kann nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dienen. Der Anspruch besteht allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter...mehr

Muss die spätere Umlage der Infrastrukturkosten auf Nachzügler geregelt werden? Nein. Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann nach § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG verlangen, dass ihm dies später nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an Kosten gilt § 21 Abs. 3 WEG entsprechend. In einer GdWE hat ...mehr