Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungs...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Jedenfalls könnte der Fall eintreten, dass ausgerechnet diejenigen beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen, di...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst jeder W...mehr

Die Frage, ob eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung aller Umstände. Bezugspunkt ist zunächst die Wohnanlage in ihrem Gesamtbestand. Lediglich optische Beeinträchtigungen reichen nicht aus, um von einer grundlegenden Umgestaltung ausgehen zu können. Vorliegen einer grundlegenden Umgesta...mehr

Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Praxis-Beispiel Gesetzliches Kopfprinzip Die Wohnanlage besteht aus 10 gleich großen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. ...mehr

Da auch die Kosten der baulichen Maßnahmen des § 20 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot ver...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseig...mehr

Liegt das Einverständnis nicht vor und wird die Maßnahme dennoch mehrheitlich genehmigt, ist der Gestattungsbeschluss lediglich dann erfolgreich anfechtbar, wenn die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG überschritten sind, die gestattete Baumaßnahme also zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder aber einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümer...mehr

Birgt die beabsichtigte Baumaßnahme eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht und lehnen die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich den entsprechenden Beschlussantrag des Wohnungseigentümers ab, wird auch eine Beschlussersetzungsklage nicht zum Ziel führen. Praxis-Beispiel Die Markise Eine...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann zu einem späteren Zeitpunkt das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessen...mehr

Regelmäßig stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet. Manche Wohnungseigentümer stimmen u. U. aber nur unter der Voraussetzung zu, dass eine Kostenverteilun...mehr

Mit der am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform sowie einer am 17.10.2024 in Kraft getretenen weiteren Novelle[1] wurden sog. privilegierte bauliche Veränderungen eingeführt. Der novellierte § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Lad...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Der Aufzug Die Wohnungseigentümer beschließen einfach-mehrheitlich den Einbau eines Innenaufzugs Die Kosten der Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. Es besteht kein ...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung beschlossen, sind nicht nur sie, sondern auch Drittnutzer, vor allem Mieter, Nießbraucher und Pächter, von der Umsetzung betroffen. Es kann bspw. zu Gestank oder Lärm kommen, das Dach wird ggf. abgedeckt oder die Fassade wird eingerüstet, außerdem ist es bspw. vorstellbar, dass es zu Unterbre...mehr

Der Mieter kann nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Ist die Mietsache Sondereigentum, muss der vermietende Wohnungseigentüm...mehr

Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.[1] Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemeinschaftliche Eigentum – soweit es seinem Sondernutzungsrecht unterliegt – nach seinem Belieben zu gebrauchen. Die Grenze bildet § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können allerdings Regelungen zum Gebrauch vereinbaren.[2] Hat d...mehr

Das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. So richtet sich das Stimmrecht in vielen Eigentümergemeinschaften nach der Größe der Miteigentumsanteile ("Wertprinzip"), vereinzelt auch nach der Anzahl von Sondereigentumseinheiten ("Objektprinzip"). Eine Abweichung vom gesetzlichen Kopfstimmrecht ist...mehr

Jeder Mensch ist eine Person, in der Sprache des BGB eine "natürliche Person". Alle natürlichen Personen sind vor dem Gesetz gleich. Niemand darf nach dem Grundgesetz wegen seines Geschlechts, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Und n...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung hinsichtlich einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer zunächst nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflicht...mehr

Rechtsgeschäfte können unter einer aufschiebenden oder einer auflösenden Bedingung vorgenommen werden: Eine aufschiebende Bedingung schiebt das Inkrafttreten der gewollten Rechtswirkungen hinaus. Die auflösende Bedingung macht die Weitergeltung des zunächst gültig in Kraft gesetzten Rechtsgeschäfts hingegen von einem ungewissen Ereignis abhängig. Aufschiebende Bedingung Wird ein...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in die ursprünglich der Gemeinschaft oblieg...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet der Verwalter für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet er also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört oder versprich...mehr

Die Trinkwasserverordnung stellt in einer Wohnungseigentumsanlage für den "Betreiber" Pflichten auf (siehe § 2 Nr. 3 TrinkwV). Der Begriff ist im Anlagenrecht und auch im Technischen Regelwerk gebräuchlich. Er deutet auf eine Person hin, die für das jeweilige Regelungsobjekt verantwortlich ist.[1] Betreiber (§ 2 Nr. 3 TrinkwV) Betreiber ist ein "Unternehmer oder sonstiger Inha...mehr

Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ist er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderlich sind. Praxi...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann seit der WEG-Reform eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die dem Einbruchsschutz dient (§ 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Hieraus folgt, dass die Wohnungseigentümer auch beschließen können, Gemeinschaftsflächen mit einer Videokamera zu überwachen.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft bes...mehr

Jeder, der auf dem eigenen oder fremden Grundstück oder Dach eine netzgekoppelte Photovoltaikanlage betreibt und Strom erzeugt, sollte eine Betreiber-Haftpflichtversicherung abschließen. Nur so kann der Betreiber sich vor unerwarteten Haftpflichtansprüchen Dritter schützen. Bei der weiterhin hohen Nachfrage[1] zur Anbringung einzelner Balkonkraftwerke (sog. Mini-Solaranlagen ...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass bspw. der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass während der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaffung koste...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. Diese Duldungspflicht soll der GdWE bzw. von ihr beauftragten Dritten, bspw. einem Handwerker, ermöglichen, das gemeinschaftliche Eigentum im Bereich des Sondereigentums, zu erhalten und/oder baulich zu verändern. Einbau von Messgeräten Ein Wohnungseigen...mehr

Der Denkmalschutz in Deutschland ist Sache der Bundesländer. Jedes Bundesland verfügt über ein eigenständiges Denkmalschutzrecht und eine eigenständige Denkmalschutzbehörde. Diese entscheiden, welche Immobilien in ihrem Zuständigkeitsbereich unter Denkmalschutz gestellt werden und haben die Aufgabe, solche Baudenkmäler zu erhalten. Begriff Baudenkmal Eine bauliche Anlage ist ...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe aller Wohnu...mehr

Klimawandel, steigende Energiekosten und sich stetig verschärfende Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit von energetischer Sanierung zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der ...mehr

Ebenso wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann n...mehr

Bei den unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen handelt es sich um diejenigen Mitarbeiter, die Tätigkeiten entfalten, die typisch für die Wohnungseigentumsverwaltung sind. Betroffen sind all diejenigen Mitarbeiter, die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellen, denen insoweit das Inkasso obliegt, die Eigentümerversammlungen...mehr

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben gemäß § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG nacheinander mit fortlaufender Nummerierung zu erfolgen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass die Beschluss-Sammlung nicht nur übersichtlich, sondern auch vollständig bleibt und vor allem nicht nachträglich willkürlich verändert wird.[1] Hieraus folgt, dass keine neue Nummerierung je Versammlu...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert. Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßstab für den planmäßigen Zustand sind die Teilungserklär...mehr

Im Folgenden wird ein grüner Mietvertrag mit verpflichtenden Bestandteilen sowie Bemühungsklauseln für Wohnraummietverträge vorgeschlagen. Diese orientieren sich an den in den Kap. 2 bis 17 präsentierten Vorschlägen zur Umsetzung einer Green-Lease-Strategie. Die hier aufgeführten Formulierungsbeispiele müssen vor Anwendung individuell auf die Vermieter- und Mieterbedürfnisse...mehr

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,mehr

Formulierungsvorschlag – Ausbaumaßnahmen [Umweltfreundliche und nutzerorientierte Materialien und Ausstattungen] Soweit die Parteien bauliche Veränderungen im Gebäude vornehmen, verpflichten [berücksichtigen] sie sich zur [die] Verwendung von umweltfreundlichen, ressourcenschonenden, gesundheitsfördernden sowie nutzerorientierten Ausbaumaterialien und Ausstattungen. Darüber h...mehr

Im Folgenden wird ein grüner Mietvertrag mit verpflichtenden Bestandteilen sowie Bemühungsklauseln für Gewerbemietverträge präsentiert. Diese orientieren sich an den in Kap. 2 bis 17 präsentierten Vorschlägen zur Umsetzung einer Green-Lease-Strategie. Die hier aufgeführten Formulierungsbeispiele müssen vor Anwendung individuell hinsichtlich der Vermieter- und Mieterbedürfnis...mehr

Formulierungsvorschlag – Energie [Verbrauchsreduktion] Basierend auf der [den] im Eingangsstatement (§ 1) benannten Zielsetzung[en], verpflichten [bemühen] sich die Parteien gleichermaßen, den Energieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Gebäude im jeweiligen Verantwortungsbereich zu reduzieren. Hierzu vereinbaren [streben] die Parteien folgende Maßnahmen [an]: [Technische Aus...mehr

Der vertragswidrige Gebrauch muss die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzen. Die Frage nach der Erheblichkeit ist daher in jedem Einzelfall zu prüfen. Praxis-Beispiel Beispiele für vertragswidrigen Gebrauch Die Nutzung der Mietsache zu anderen als im Vertrag vorgesehenen Zwecken (gewerbliche Nutzung bei Wohnraumvermietung, Nutzung zu Wohnzwecken bei Geschäftsraum...mehr

Bearbeitet von Dr. Dr. Andrik Abramenko, Dr. Olaf Riecke und Prof. Wolfgang Schneider. 6. Aufl., 2025. Luchterhand Verlag, Köln. XXV, 2.026 S., 149,00 EUR Kommentiert werden nicht nur das Wohnungseigentumsgesetz, sondern auch zahlreiche wichtige ergänzende Vorschriften, so auszugsweise Vorschriften des BGB, die Betriebskostenverordnung, die Wohnflächenverordnung, die Heizkost...mehr

Nach § 20 Abs. 1 WEG ist bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ein genehmigender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Auch diese Vorschrift ist abdingbar. Die Wohnungseigentümer können die Beschlussanforderungen daher auch erhöhen. Die Genehmigung von baulichen Veränderungen kann auch nur oder zusätzlich an eine Zustimmung des Verwalters o...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

In vielen Wohneigentumsanlagen werden Räume im Bereich des Gemeinschaftseigentums als Wasch- und/oder Trockenräume genutzt. Die Wohnungseigentümer haben demnach die Möglichkeit, entweder eigene Geräte wie Waschmaschinen und Wäschetrockner aufzustellen. Die Gemeinschaft kann auch die Anschaffung von Wasch- und Trockenmaschinen beschließen, die etwa durch Münzeinwurf von den e...mehr

In der Rechtsprechung und herrschenden Lehre ist es mittlerweile anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist. Streitig ist hier allein die rechtsdogmatische Begründung. Die überwiegende Meinung steht auf dem Standpunkt, die Gem...mehr

Begriff Die Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums gehören zum Gemeinschaftseigentum, was ebenso für die Wohnungseingangstüren gilt. Bezüglich der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen an diesen Türen ist den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz eingeräumt. Bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen, können von einzelnen Wohnungseigentümern beansp...mehr

Begriff Türsprech- und Klingelanlagen in den Wohnungen sind dem Sondereigentum zugeordnet. Etwas anderes gilt dann, wenn das Vorhandensein und Funktionieren jeder Sprechstelle zum Betrieb der im Gemeinschaftseigentum stehenden zentralen Klingel- und Sprechanlage unabdingbar, d. h. ihr Funktionieren Voraussetzung für das Funktionieren der zentralen Haussprechanlage ist. Die ...mehr