Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Für einen Beschluss nach § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG, der Eigentümer zur (erstmaligen) Kostentragung verpflichtet, die laut Gemeinschaftsordnung von diesen Kosten freigestellt sind, besteht Beschlusskompetenz, er ist ordnungswidrig (Zitterbeschluss), aber eben nicht nichtig.[1]mehr

Alle baulichen Maßnahmen, die die Voraussetzungen der (modernisierenden) Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht erfüllen, unterfallen der Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG. Hinweis Definition Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaft...mehr

Das Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG [1] bei nicht unverhältnismäßigen Kosten führt kraft Gesetzes – nicht erst durch entsprechenden Beschluss – zur Kostentragung aller Wohnungseigentümer. Kopfprinzip oder abweichende Vereinbarung Die Anzahl der Stimmen für eine bauliche Veränderung ist gem. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zwar nach dem gesetzliche...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 21 Abs. 5 WEG jetzt qua Zitterbeschluss auch ohne Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, wonach alle Wohnungseigentümer anteilig z. B. nach MEA die Kosten der Maßnahme tragen.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderun...mehr

Nach § 20 WEG sollten auch im Wohnungseigentumsrecht Modernisierungen als nicht mehr gesondert geregelter Fall baulicher Veränderungen bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Da...mehr

Der Beschlussantrag muss nur die einfache Mehrheit erreichen. Das Stimmrecht bemisst sich nach einem etwa abweichend in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Stimmrecht (Wertprinzip: Miteigentumsanteile oder MEA), nicht nach § 25 Abs. 2 WEG, also nach dem gesetzlichen Stimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und der Miteigentumsant...mehr

Die Frage, welche konkreten Maßnahmen noch eine modernisierende Erhaltung/Instandsetzung oder schon eine Modernisierung als Unterfall der baulichen Veränderung im Sinne des § 20 WEG darstellen, ist eher akademischer Natur angesichts der grundsätzlichen Beschlusskompetenz der Gemeinschaft sowohl für die eine als auch für die andere Maßnahme: Es genügt sowohl im Fall der moder...mehr

Das Gesetz enthält jetzt hinsichtlich der Kosten für bauliche Maßnahmen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer eine Neuregelung in § 21 WEG. Wird sofort und nur über die von keinem Wohnungseigentümer "verlangte" (§§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt. WEG) – über reine Erhaltungsmaßnahmen hinausgehende – bauliche Veränderung positiv mit einfacher Mehrheit abgestimmt, so ...mehr

Dieser Erlaubnisanspruch bezieht sich auf Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (vgl. insbesondere § 2 Nr. 1 EmoG) dienen. Hinweis Elektrisch betriebene Fahrzeuge Hierzu zählen: Reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge, elektrisch betriebene Zweiräder, auch Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht u...mehr

Inzwischen ist der Politik aufgefallen, dass bei den privilegierten baulichen Veränderungen energetische Maßnahmen nicht berücksichtigt wurden. Die WEG-Novelle 2024 gilt ab 17.10.2024[1] und regelt diese 5. privilegierte bauliche Veränderung. Von Greiner[2] wurde das nachfolgend leicht modifizierte Beschluss-Muster empfohlen: Beschlussmuster: Gestattung der Montage eines Balk...mehr

Fraglich war, ob der die Genehmigung einer baulichen Veränderung wünschende Wohnungseigentümer die Zustimmung der nachteilig betroffenen übrigen Wohnungseigentümer außerhalb einer Eigentümerversammlung (formlos) einholen kann[1] oder ob es hierfür eines formellen in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses bedarf.[2] Der BGH hat diese Frage nunmehr entschieden: Es b...mehr

Wichtig Unterscheidung, ob Erhaltung oder bauliche Veränderung Kosten von Erhaltungsmaßnahmen Die Tragung der durch Maßnahmen der (modernisierenden) Erhaltung[1] gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG verursachten Kosten erfolgt grundsätzlich durch sämtliche Wohnungseigentümer, mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Mite...mehr

Im Zuge der Novellierung des WEG verblieb es inhaltlich bei den bisherigen Regelungen zur Vornahme von Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Rechtsfigur der modernisierenden Instandsetzung war durch § 22 Abs. 3 WEG a. F. (2007) kodifiziert, ebenso als weitere Maßnahme die sog. Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WE...mehr

Ein Grenzfall ist im Anbau eines Außenaufzugs bei einem Jugendstilgebäude zu sehen. Für das "Ob" (irgend-)eines Aufzugs sei im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre) von Bedeutung, ob der Anbau eines/jedes denkbaren Aufzugs nur im Teilbereich "Hinterhaus" ein krasser Eingriff in die äußere Gestalt der maßgeblich vom Vorderhaus geprägten Gesamtanlage wäre, der unweig...mehr

Gemeint sind angemessene – dies verhindert "Fort-Knox-ähnliche Zustände" – bauliche Maßnahmen, die den widerrechtlichen Zutritt zur Wohnung verhindern, erschweren oder zumindest unwahrscheinlicher machen können. Der Anspruch umfasst in der Wohnung z. B. Wohnungstürspione, einbruchshemmende Türen und Fenster, Alarmanlagen etc. Außerdem kann etwa die Erlaubnis zur Errichtung v...mehr

Die Fragen und Probleme, die sich aus der Erhaltung[1] des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen modernisierender Instandsetzung/Erhaltung, Modernisierung und gegebenenfalls anderer baulicher Veränderung ergeben, treffen einen "Lebensnerv" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Modernisierende Instandsetzung Der Gesetzgeber wollte die frühere modernisierende Instandset...mehr

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer eine abweichende Verteilung nur für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten beschließen, nicht eine generelle Veränderung i. S. e. allgemeinen Verteilerschlüssels. Ein solcher genereller Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[1] Die Gegenmeinung verweist u. a. auf die Formulieru...mehr

Hierzu zählen solche baulichen Veränderungen, die "Menschen mit Behinderungen" – Behinderung ist hier nicht im engen Sinne des Sozialrechts zu verstehen – den Gebrauch der Mietsache erleichtern, nämlich Maßnahmen, die für eine Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Menschen zumindest eine Erleichterung sind. Barrierefreiheit i. S. d § 4 BGG muss nicht erreicht ...mehr

Sondereigentum Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich,[1] weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern...mehr

Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage[1] wird nicht bereits durch eine Änderung des optischen Erscheinungsbilds des Objekts bewirkt, sie ist erst dann anzunehmen, wenn eine Änderung der Nutzungsart vorgenommen wird. Durch den Anbau von Balkonen oder Aufzügen wird zwar der optische Gesamteindruck erheblich verändert.[2] Dennoch bleibt auch hiernach der Charakter des Ob...mehr

Die Bestimmung des § 20 Abs. 4 WEG will verhindern, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer "Nachteile" zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten "Vorteilen" einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen.[1] Beim Anbau von (großen/tiefen) Balkonen kann die erhebliche Verschattung ein...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung von ihrer Entscheidungskompetenz im Innenverhältnis Gebrauch gemacht, bedarf es noch der Beschlussumsetzung im Außenverhältnis. Die Durchführung der Beschlüsse ist nach § 18 WEG Aufgabe der Gemeinschaft; das hierzu tätig werdende Organ ist deren Verwalter. Es besteht kein subjektives Rec...mehr

Tatsächlich enthält § 20 Abs. 1 WEG die gesetzliche Regelung eines sog. Zitterbeschlusses. Hiernach besteht die ausdrücklich eingeräumte Beschlusskompetenz unabhängig vom Vorliegen oder Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre). Wegen des Wortlauts "dürfen" ist klar, dass hier bei einem Verstoß nur Anfechtbarkeit, aber keine Nichtigkeit vorli...mehr

Entsprechend der Beschlusskompetenz über Modernisierungsmaßnahmen als Spezialfall der baulichen Veränderung gem. § 20 WEG, haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG die Kompetenz, über die Verteilung der Kosten derartiger Maßnahmen ebenfalls mit einfacher Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Der Wegfall der ...mehr

Aufgrund der besonderen Tragweite der erweiterten Beschlusskompetenz zur Abänderung gesetzlicher bzw. vereinbarter Regelungen hat der Gesetzgeber die Notwendigkeit besonderer Rechtmäßigkeitsschranken gesehen.[1] Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht aber auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vo...mehr

Nach § 16 Abs. 3 WEG a. F. sollte die erstmalige Belastung und erstmalige Befreiung bei der Kostentragung ausscheiden.[1] Die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stelle keine Veränderung eines Umlageschlüssels dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hat dies jedoch ...mehr

Überblick Die Verwaltungsunternehmen stehen sowohl in rechtlicher als auch in technischer Hinsicht vor bislang nie da gewesenen Herausforderungen. Die Klima-, Energie- und Wirtschaftspolitik, die Sicherung der Energieversorgung und die Inflation stehen technisch überalterten Gebäuden, einem zunehmenden Fachkräftemangel und insbesondere Wohnungseigentümern gegenüber, die von ...mehr

Eine Maßnahme der Modernisierung fällt unter die baulichen Veränderungen im Sinne der §§ 20, 21 WEG. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die ohne Vorliegen eines Erhaltungsbedarfs (Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarfs) durchgeführt werden sollen, die z. B. eine Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik, eine Einsparung von Wasser oder eine energetische oder...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst auch Erhaltungskosten, allein mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen nach § 20 WEG. Die Gemeinschaft kann deshalb etwa durch Mehrheitsbeschluss (nur) den (Teil-)Eigentümern der Doppelparker unter Befreiung der übrigen (Wohnungs-)Eigentümer die gesamten Erhaltungskosten aufbürden.[1] Zwar unterliegt die Änderung des Verteilerschlüssels f...mehr

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen. Aus der Bildung separater Erhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude lässt sich der Wille ...mehr

Privilegiert werden Hochgeschwindigkeits-Internetanschlüsse. Dies beinhaltet entweder ein elektronisches Kommunikationsnetz, das komplett aus Glasfaserkomponenten zumindest bis zum Verteilerpunkt am Ort der Nutzung besteht oder ein elektronisches Kommunikationsnetz, das zu üblichen Spitzenlastzeiten eine ähnliche Netzleistung in Bezug auf die verfügbare Downlink- und Uplink-...mehr

1 Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch haben, dass diese gegen einen Schwarzbau (= eine bauliche Veränderung, die nicht durch Vereinbarung oder Beschluss gestattet worden ist) vorgeht. 2 Normenkette §§ 18, 20, 44 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer K und B bilden eine Zweiergemeinschaft (es handelt sich um ein Doppelha...mehr

1 Leitsatz Ein Anspruch auf die Gestattung eines Klima-Splitgerätes aus § 20 Abs. 2 Satz 1 oder § 20 Abs. 3 WEG besteht in der Regel nicht. 2 Normenkette § 20 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer K beantragt, ihm nach § 20 Abs. 1 WEG die Installation eines Klima-Splitgerätes zu gestatten. Dieser Antrag erhält keine Mehrheit. K klagt daher nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auf eine Besc...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch haben kann, gegen einen "Schwarzbau" vorzugehen. Bauliche Veränderungen ohne Gestattung Eine bauliche Veränderung widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn sie dem Bauherrn nicht durch einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG oder eine Vere...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch haben, dass diese gegen einen Schwarzbau (= eine bauliche Veränderung, die nicht durch Vereinbarung oder Beschluss gestattet worden ist) vorgeht.mehr

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Die Klage hat Erfolg! K habe gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch, dass diese die Terrasse und das Dach auf ihre Kosten entferne. Greife ein Wohnungseigentümer als Störer durch eine bauliche Maßnahme ohne Legitimation in das gemeinschaftliche Eigentum ein, obliege es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gegen ihn vorzugehen. Bl...mehr

Ohne Erfolg! Die Ablehnung der Gestattung entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Das Ermessen sei hinsichtlich der beantragten Beschlussfassung nicht auf null reduziert gewesen. Bei der Errichtung der Klimaanlage und der damit einhergehenden Durchbohrung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Außenwand des Gebäudes handele es sich um eine bauliche Veränderung. Hi...mehr

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Wohnungseigentümer K und B bilden eine Zweiergemeinschaft (es handelt sich um ein Doppelhaus). Wohnungseigentümer B errichtet eine Terrasse und überdacht diese. Eine Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG gibt es nicht. Eine Klage des K gegen B auf Beseitigung scheitert wegen Ablaufs der Verjährung (die läuft nach Kenntnis 3 Jahre). Jetzt erhebt K eine Beschlussersetzungsklage. Die...mehr

Problemüberblick Im Fall bittet ein Wohnungseigentümer darum, ihm nach § 20 Abs. 1 WEG die Installation eines Klimagerätes zu gestatten. Findet die Bitte keine Mehrheit, kann er nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage erheben. Diese hat Erfolg, wenn die Wohnungseigentümer die Gestattung erteilen müssen. So liegt es, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen...mehr

Ein Anspruch auf die Gestattung eines Klima-Splitgerätes aus § 20 Abs. 2 Satz 1 oder § 20 Abs. 3 WEG besteht in der Regel nicht.mehr

Wohnungseigentümer K beantragt, ihm nach § 20 Abs. 1 WEG die Installation eines Klima-Splitgerätes zu gestatten. Dieser Antrag erhält keine Mehrheit. K klagt daher nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auf eine Beschlussersetzung.mehr

Das LG meint, K sei prozessführungsbefugt! Soweit das gemeinschaftliche Eigentum betroffen sei, habe materiell-rechtlich jeder Wohnungseigentümer einen eigenen individuellen sachenrechtlichen Anspruch aus § 1004 BGB, dass Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben. § 9a Abs. 2 WEG weise – wie von der Klage berücksichtigt – die Ausübung dieser Ansprüche ...mehr

Rz. 48 Die Gefahr eines gegenstandslosen Rechts, eines Erbbaurechts ohne Bauwerk, dürfte in Zeiten knappen Wohnraums nicht besonders ausgeprägt sein. Dennoch liegt es im elementaren Interesse[405] des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten, Vereinbarungen über die Errichtung des Bauwerks zu treffen. Schließlich konkretisieren sich darin die Primärvorstellungen der...mehr

Rz. 148 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Formulierungsvorschlag Erbbaurechtsvertrag „UVZ-Nr. / BESTELLUNG EINES ERBBAURECHTS Heute, den _________________________ – _________________________ 20_________________________ – sind vor mir, _________________________, Notar/Notarin in _________________________, in den Geschäftsräumen des Notariats in der _____...mehr

Rz. 25 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 13.1: Formulierungsvorschlag Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten, §§ 30 Abs. 2, 8 WEG UVZ-Nr. _________________________ / _________________________ AUFTEILUNG EINES ERBBAURECHTS IN WOHNUNGS- UND TEILERBBAURECHTE GEM. §§ 30 ABS. 2, 8 WEG Heute, den _________________________ – _________________________ 20_...mehr

Rz. 56 In den Vereinbarungen über die Verwendung des Bauwerks kristallisieren sich die Zielvorstellungen [461] des Grundstückseigentümers, seien sie wirtschaftlicher, sozialer, ökologischer[462] oder ideeller Natur.[463] Der Grundstückseigentümer sieht sich in die Lage versetzt, seinen Kontrolleinfluss[464] auf das Bauwerk zu sichern und die Bauwerksverwendung in die gewünsch...mehr