Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Rz. 1 Die neue Vorschrift, die sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerberaummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2 Satz 1) anwendbar ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 7), definiert die Tatbestände duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen. Jede der in Ziff. 1-7 des § 555b formulierten Modernisierungsmaßnahme ist eine solche, auch wenn damit eine Verschlechterung an anderer...mehr

Rz. 21 Zu den nach § 555b Nr. 4 vom Mieter zu duldenden Maßnahmen zählt jede Veränderung der Mietsache, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht (vgl. BGH, Urteil v. 13.2.2008 ,VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218). Ob eine solche Gebrauchswerterhöhung vorliegt, ist nicht nach de...mehr

Rz. 13 Zu den duldungspflichtigen Energiesparmaßnahmen gehören auch diejenigen zur Einsparung von Strom. Daher ist der Einbau von drehzahlgeregelten Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren (Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 18) ebenso duldungspflichtig wie der Einbau von Energiesparlampen (z. B. für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Zugänge, ...mehr

Rz. 2 Ob der Gebrauch vertragswidrig ist oder nicht, bestimmt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Sind diese auslegungsfähig und auslegungsbedürftig, ist der wirkliche Parteiwille zu ermitteln. Sind die Vereinbarungen lückenhaft, ist der vertragsgemäße Gebrauch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Flato...mehr

Rz. 16 Bauliche Veränderungen zur nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie sind ebenfalls duldungspflichtig. Darunter fällt auch der Anschluss an die Fernheizung, die mit Kraft-Wärme-Koppelung Energie einspart (LG Berlin, Urteil v. 10.11.2017, 65 S 151/17, GE 2018, 55 [57]). Insoweit sind die Ausführungen des BGH zur Einsparung von Heizenergie bei Kraft-Wärme...mehr

Rz. 2 Gem. § 555b Nr. 1 i. V. m. § 555d Abs. 1 hat der Mieter nicht nur Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie, sondern auch solche zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie zu dulden. Die Regelung entspricht teilweise dem bislang geltenden § 554 Abs. 2 Satz 1, sodass insoweit die bisherige Rechtsprechung herangezogen werden kann. Unerheblich ist, ob die Maßnahme den ...mehr

Rz. 12a Auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden, gilt ab 1.1.2024 als Modernisierung. Gemäß § 71 GEG dürfen künftig nur Heizungsanlagen zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude eingebaut oder aufgestellt werden, die mindeste...mehr

Rz. 51 Ferner sind seit 1.12.2021 bauliche Veränderungen duldungspflichtig, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird.mehr

Rz. 27 Zu den baulichen Maßnahmen, die den Zuschnitt der Wohnung verbessern, gehören sowohl der Umbau der Mädchenkammer und der Speisekammer sowie eines Teils der Küche, um neben der Vergrößerung des Badezimmers ein weiteres Wohnzimmer zu schaffen (LG Berlin Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727 m. Anm. Beuermann GE 2015, 688; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 5...mehr

Rz. 8 Der Austausch der intakten Einfachfenster gegen Isolierglasfenster in der Wohnung ist als Energieeinsparungsmaßnahme anerkannt (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 S 94/20, GE 2022, 361; LG Berlin, Urteil v. 21.3.2005, 67 S 433/03, MM 2005, 262; Bieber in MünchKomm § 554 a. F. Rn. 18). Auch der Austausch einfachverglaster Haustüren (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 ...mehr

Beim Einbau von Kaltwasserzählern handelt es sich dann nicht um eine bauliche Veränderung, wenn der Einbau der Zähler zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt.[1] Dies ist eine zwingende und logische Konsequenz aus der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Können diese nämlich im Beschlussweg eine verbr...mehr

Der Einbau von Verbrauchszählern zur Umsetzung einer verbrauchsabhängigen Kostenermittlung und Kostenverteilung stellt keine bauliche Veränderung dar, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn nur aufgrund des Einbaus von Verbrauchszählern ist überhaupt eine entsprechende Verbrauchserfassung möglich.mehr

Begriff Häufiger Streitpunkt innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Eigentumszuordnung der Verbrauchszähler innerhalb der Wohnungseigentumsanlage. Im Schadensfall stellt sich nämlich regelmäßig die Frage, wer denn für die Erhaltungskosten aufzukommen hat. Im Hinblick auf eine gerechte – verbrauchsabhängige – Verteilung gerade der Kaltwasserkosten in den Besta...mehr

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaf...mehr

Die Bauordnungen der Länder sehen überwiegend vor, dass Wohneinheiten in Neubauten jeweils mit Wasseruhren zur Erfassung des Kaltwasserverbrauchs auszustatten sind oder enthalten jedenfalls sinngemäße Regelungen. Gleiches gilt bei Nutzungsänderungen, soweit nicht der Einbau von Wasserzählern mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Derart unverhältnismäßiger Kostenaufwa...mehr

Rz. 175 Beschließt die WEG die Durchführung von baulichen Veränderungen, den Rückbau baulicher Veränderungen oder verlangt dieses von einem oder mehreren Wohnungseigentümern, so bemisst sich der Streitwert gem. § 23 Abs. 1 RVG, 49 Abs. 1 Satz 1 GKG nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Ermittelt wird das Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer an der Durchführung bzw. Verm...mehr

Rn 273 Abmahnung betr den Entzug eines Teileigentums: Interesse des Rechtsinhabers am Erhalt und der übrigen Eigentümer am Abstellen von Belästigungen (BayObLG WuM 93, 211). Abmeierungsklage, Entziehung des Wohnungseigentums: idR der obj Verkehrswert (BGH NJW 06, 3428). Bei der Anfechtung ist wahre Ziel zu klären (BayObLG WuM 93, 211). Liegt das Ziel alleine in der Abwehr ei...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] § 229 Abs. 3 BewG verpflichtet alle Behörden (§ 6 Abs. 1 AO) zur Mitteilung aller tatsächlichen und rechtlichen Umstände, die für die Feststellung von Grundsteuerwerten oder für die Festsetzung der Grundsteuer von Bedeutung sein können. Die Verpflichtung richtet sich weder an eine konkrete Behörde noch ausschließlich an Finanzbehörden. Als Adressaten der...mehr

Rn 3 Der wohl überwiegende Bereich der selbstständigen Beweisverfahren im Zivilprozess ist der der Vermeidung bzw Vorbereitung eines Bauprozesses, zB während des Bauens die Prüfung behaupteter Mängel an Vorgewerken oder nach Kündigung die Feststellung eines bestimmten Bautenstandes einschl der Qualität. Ein Mängelbeseitigungsverlangen genügt den Anforderungen, wenn der Auftr...mehr

1 Leitsatz Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen (= dem Bauträgervertrag). Errichtet der teilende Bauträger die Wohnungseigentumsanlage nicht wie versprochen, stehen den Erwerbern und späteren Wohnungseige...mehr

1 Leitsatz Eine unbillige Benachteiligung i. S. v. § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Nicht ausreichend ist, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentü...mehr

1 Leitsatz Die Wohnungseigentümer werden durch die Installation eines Außenwasserhahns nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. 2 Normenkette §§ 20 Abs. 3, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer K, der eine abgeschlossene Berufsausbildung als Schlosser hat, durchbohrt die Fassade und bringt ohne eine Gestattung ein...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu fragen, wann ein Wohnungseigentümer gestützt auf § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch darauf hat, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird. Anspruch auf eine nicht nachteilige bauliche Veränderung Unbeschadet § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG, kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird,...mehr

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Die Wohnungseigentümer werden durch die Installation eines Außenwasserhahns nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt.mehr

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Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob bauliche Maßnahmen des Bauträgers nach Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung sind. Begriff der baulichen Veränderung Eine bauliche Veränderung liegt nach h. M. nicht vor, wenn der Bauträger in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift, beispielsweise ein Wohnungseigentum auf Verlangen des kü...mehr

Mit Erfolg! Eine unbillige Benachteiligung setze voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Es genüge nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung n...mehr

Eine unbillige Benachteiligung i. S. v. § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Nicht ausreichend ist, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach d...mehr

B, ein Bauträger, teilt sein Grundstück nach § 8 WEG. Ein in seinem Eigentum stehendes Teileigentum verpachtet er von Anfang an an einen P, der dort ein Restaurant betreibt. Im Zuge der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage baut B für die verpachteten Räume unter Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Lüftungsanlage, ein Kühlaggregat, einen Ventilator und einen Flüss...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es darum, ob bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt, nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen sind. Unbillige Benachteili...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten dem Eigentümer der Wohnung Nr. 8 auf seinem Balkon ein näher bezeichnetes Klimasplitgerät zu installieren. Es heißt u. a. wie folgt: "[…] Außengerät Schalldruckpegel: 50 dBA – im Regelbetrieb deutlich leiser. Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz wird eingehalten. Diese besagt: In reinen Wohngebieten d...mehr

Das AG gibt der Klage statt und fasst folgenden Beschluss: "K wird die Installation eines Außenwasserhahns in der Außenfassade […], Ostseite, gestattet. Es hat eine fachgerechte Montage zu erfolgen. Die Kosten der Montage und etwaige Folgekosten (z. B. Schäden am Gemeinschaftseigentum) sind von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. Auch die Kosten der Demontage zwecks A...mehr

Der BGH verneint die Frage! Der teilende Bauträger handele bei der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage auch nach Entstehung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Errichte er die Wohnungseigentumsanlage nicht plangerecht, stünden den Erwerbern nur vertragliche Ansprüche zu, ni...mehr

Wohnungseigentümer K, der eine abgeschlossene Berufsausbildung als Schlosser hat, durchbohrt die Fassade und bringt ohne eine Gestattung einen Außenwasserhahn an. Der Wasserhahn entspricht der DIN EN ISO 3822 Klasse 1 für den Lärmschutz. K bittet nachträglich erfolglos um eine Gestattung. Daher klagt K, gestützt auf § 20 Abs. 3 WEG, auf eine Gestattung. Eine über das bei geor...mehr

Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen (= dem Bauträgervertrag). Errichtet der teilende Bauträger die Wohnungseigentumsanlage nicht wie versprochen, stehen den Erwerbern und späteren Wohnungseigentümern nu...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer haben die Wahl, ob sie eine bauliche Veränderung durch einen Beschluss gestatten. Anders liegt es, wenn der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die bauliche Veränderung hat. Und ferner ist es anders, wenn die bauliche Veränderung bereits durch eine Vereinbarung gestattet worden ist. Gestattungsvereinbarung Eine Gestattungsvereinbarung k...mehr

In der Gemeinschaftsordnung findet sich folgende Gestattungsvereinbarung (= eine Vereinbarung, nach der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG gestattet ist): "Die Eigentümer der Einheiten 3 bis 6 sind berechtigt, soweit baurechtlich zulässig, im Bereich ihres Sondereigentums Balkone nachträglich anzubauen". Wohnungseigentümer K, Eigentüm...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Nichtzulassungsbeschwerde zulässig ist. Materiell-rechtlich ist zu fragen, wie man gegen einen Schwarzbau vorgeht. Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde: Wert Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Der BGH meint, diesen B...mehr

Mit Erfolg! Der Beschluss verstoße gegen die Gestattungsvereinbarung. Eine baurechtliche Unzulässigkeit sei nicht dargetan und den Skizzen auch nicht zu entnehmen. Dass ein Balkonanbau eine bauliche Veränderung sei, stimme, rechtfertige aber kein Abweichen von der Gestattungsvereinbarung und stelle keine baurechtliche Unzulässigkeit dar. Mit der Gestattungsvereinbarung seien...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer können seit Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 grundsätzlich bis zur Grenze der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage[2] und der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer[3] sämtliche Maßnahmen beschließen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Vornahmebeschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG sind auf Grun...mehr

Gegenstand aller Verwalterentgelt-Studien war die Frage, was die Basisvergütung der Verwaltungsunternehmen üblicherweise nicht abdeckt. Gerade der Vergleich zwischen den Ausgaben von 2023 und 2025 kann hilfreiche Erkenntnisse hervorbringen. Der Fokus auf neue Vertragsabschlüsse im Jahr 2025 erlaubt bei Gegenüberstellung mit den Vereinbarungen in bestehenden Vertragsverhältni...mehr

Gemeinschafts- und Sondereigentum Vor allem bei Wohnimmobilien ist die Trennung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum relevant. Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Grundstücks und des oder der aufstehenden Gebäude, die für den Bestand und die Nutzung der gesamten Wohnanlage wesentlich sind und nicht einem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden können. Da Gemei...mehr

Grundsätzlich kann die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Der wichtige Grund muss dabei immer in der Person des Erwerbers liegen. Wichtige Gründe in der Person des Veräußerers sind grundsätzlich unbeachtlich.[1] Anderes wäre auch schlicht widersinnig. Hat etwa der Veräußerer erhebliche Hausgeldrückstände auflaufen lassen, können die Wohnungsei...mehr

Energetische Sanierungsmaßnahmen betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum der WEG, deshalb müssen damit verbundene Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren. Allein daran sind ...mehr

Auch eigenmächtige bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter können die außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl für den Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken[1] als auch für die Beseitigung einer tragenden Wand.[2] Auch bauliche Veränderungen an Außenbereichen können die fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl bezüglich der Install...mehr