Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, kann ein behinderter Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dienen. Bereits nach dem § 554a BGB, der bis zum 30.11.2020 galt, konnte ein behinderter Mieter die Zustimmung zu bestimmten...mehr

§ 554 Abs. 1 BGB erfasst tatbestandlich nur solche baulichen Veränderungen, die auch erforderlich sind. Erforderlichkeit bedeutet, dass der Mieter unter mehreren möglichen nur die bauliche Veränderung beanspruchen kann, die mit dem geringsten Eingriff in die Gebäudesubstanz sowie in die Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter verbunden ist. Diese Voraussetzung ist v...mehr

Rz. 2f Grunderwerbsteuerrechtlich ist unter Kaufpreis in Übereinstimmung mit dem bürgerlichen Recht das für den Kaufgegenstand (z. B. Grundstück) vereinbarte Entgelt zu verstehen; er muss grundsätzlich in Geld bestehen bzw. auf einen Geldbetrag lauten.[1] Der Kaufpreis stellt damit eine Rechnungsgröße für die zu erbringende Leistung dar. Nicht erforderlich ist, dass die Tilg...mehr

Bei der für einen behindertengerechten Umbau notwendigen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt eine bauliche Veränderung i. S. d. § 20 Abs. 1 WEG vor. Eine solche muss beschlossen werden, allerdings genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Zu solchen baulichen Veränderungen werden auch die für die Erleichterung von behinderten Personen bestimmten Maßnahmen, wie ...mehr

Begriff Nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein behinderter Wohnungseigentümer zur Nutzung seines Eigentums darauf angewiesen ist, sowohl dieses als auch den Zugang zu ihm umzubauen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG haben die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung von angemessenen baulichen Maßnahmen, die dem Gebrauch dur...mehr

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Anspruchsvoraussetzung nicht eine Behinderung ist. Auch der nicht behinderte Wohnungseigentümer hat einen entsprechenden Anspruch. Anspruch besteht ...mehr

Rz. 2 Voraussetzung des Anspruchs ist ein berechtigtes Interesse des Mieters an der behindertengerechten Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr haben. Seine berechtigterweise in der Wohnung lebenden Mitbewohner haben keinen eigenen Anspruch auf Zustimmung zur Duldung. Das Interesse des Mieters kann sich daraus ergeben, dass er selbst behindert ist. Der Mieter hat aber ...mehr

Rz. 3 Elektrisch betriebene Fahrzeuge sind einerseits reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge oder Brennstoffzellenfahrzeuge aber auch alle anderen elektrisch betriebenen Fahrzeuge, also vor allem E-Bikes und Pedelacs, Elektrorollstühle oder E-Scooter zu den elektrisch betriebenen Fahrzeugen. Hinweis Ladestation Die baulichen Veränderungen z...mehr

Rz. 4 Darunter fallen Schließsysteme, stärkere Türen, Türriegel, Türspione, verschließbare Fensterriegel, auch eine Alarmanlage, die durch ihre Sichtbarkeit oder durch den Alarmton bei einem Einbruchsversuch den Täter abschrecken kann, sowie Überwachungskameras oder Attrappen solcher Kameras (Schmidt-Futterer/Flatow, BGB § 554 Rn. 12). Der Anspruch beschränkt sich aber auf d...mehr

Rz. 5 Vorrangig ist das Interesse des Mieters. Liegt dieses vor, kann der Mieter grundsätzlich die Erteilung der Erlaubnis verlangen. Je schwerer die Behinderung ist, umso stärkere Eingriffe in die Bausubstanz sind vom Vermieter zu akzeptieren. Der Mieter, dessen Zeitmietvertrag in Kürze abläuft oder der ohnehin in Kürze in ein Pflegeheim umziehen muss, kann sich weniger auf...mehr

Ist die Ertragsminderung bei Wohnungen und anderen Räumen durch Leerstand bedingt, hat der Vermieter die Ertragsminderung i. d. R. nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.[1] Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen...mehr

Rz. 8 Der Mieter hat nur einen Anspruch auf Erlaubnis – gemeint ist Einwilligung (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 25; Mersson, a. a. O., Anm. 4.4.; ders., NZM 2002, 313, 316), nicht auf Durchführung der Maßnahmen durch den Vermieter. Verweigert also der Vermieter die Erlaubnis, muss der Mieter auf deren Erteilung – nicht auf Duldung – klagen. Dazu gehört, dass er im Klage...mehr

Erwerber, die die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllen, werden im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern wie Wohnungseigentümer behandelt. Für sie gelten also ebenfalls die Regelungen des WEG. Sie haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer – mit Ausnahme der begrenzten Außenhaftung des § 9a Abs. 4 WE...mehr

Begriff Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als "Ein-Personen-Gemeinschaft". Für die Erwerber vom teilenden Eigentümer regelt § 8 Abs. 3 WEG ihre Fiktion als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen de...mehr

3.1 Grundsätze Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Der Wortlaut verdeutlicht, dass ein solcher Beschluss lediglich anfechtbar wäre, nicht aber...mehr

Entsprechendes gilt für beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge haben (siehe hierzu Kap. B.I.6.6.2). Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenvertei...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Sie bedürfen eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Bauliche Veränderungen werden stets mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Das durch das WEMoG reformierte Recht kennt lediglich für die Rechtsfolge...mehr

Zusammenfassung Überblick Auch wenn Anlage 1 (zu § 1 Satz 1 ZertVerwV), die die Prüfungsgegenstände für die IHK-Zertifizierungsprüfung im Einzelnen aufführt, bauliche Veränderungen nur im Zusammenhang mit der Durchführung von Eigentümerversammlungen bezüglich der Besonderheiten bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen nennt, sind diese doch essenziell für das Wissen und Ha...mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung können nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Dies ist nicht lediglich darin begründet, dass es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern weil nach § 21 Abs. 3 WEG diejenigen Wohnungseigentümer nicht zur anteiligen Kostentragung einer baulichen Veränderung verpflichtet si...mehr

3.3.1 Benachteiligung durch die Maßnahme selbst Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu ein...mehr

7.1 Grundsätze Die Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Zunächst und grundsätzlich gilt, dass diejenigen, die die Baumaßnahme beschlossen haben, auch deren Kosten zu tragen haben. Dafür dürfen sie die geschaffene Einrichtung auch ausschließlich nutzen. Von diesem Grundsatz gibt es zwei praxisrelevante Ausnahmen, die in § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelt ...mehr

Die Systematik des Rechts der baulichen Veränderungen ist nach § 20 WEG geprägt von Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahmen einerseits und Gestattungsmaßnahmen andererseits. Systematik baulicher Veränderungen Vornahmebeschluss Zunächst regelt § 20 Abs. 1 WEG die Befugnis zur Beschlussfassung über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums in Form von Maßnahmen, die seitens...mehr

7.3.1 Grundsätze Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Der Aufzug Die Wohnungseigentümer beschließen einfach-mehrheitlich den Einbau eines Innenaufzugs Die Kosten der Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie b...mehr

Überblick Auch wenn Anlage 1 (zu § 1 Satz 1 ZertVerwV), die die Prüfungsgegenstände für die IHK-Zertifizierungsprüfung im Einzelnen aufführt, bauliche Veränderungen nur im Zusammenhang mit der Durchführung von Eigentümerversammlungen bezüglich der Besonderheiten bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen nennt, sind diese doch essenziell für das Wissen und Handeln eines WEG...mehr

Die mit einer Maßnahme der baulichen Veränderung verbundenen Kosten können zunächst keine unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern zur Folge haben, da nur die bauwilligen und zustimmenden Wohnungseigentümer sowohl die Kosten der Maßnahme selbst als auch deren Folgekosten zu tragen haben. Was bauliche Veränderungen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG betrifft, die mit ...mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Eine Kostenamortisation ...mehr

5.1.3.1 Grundsätze § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich...mehr

5.1 Der Wohnungseigentümer Haben die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung beschlossen, sind nicht nur sie, sondern auch Drittnutzer, vor allem Mieter, Nießbraucher und Pächter, von der Umsetzung betroffen. Es kann bspw. zu Gestank oder Lärm kommen, das Dach wird ggf. abgedeckt oder die Fassade wird eingerüstet, außerdem ist es bspw. vorste...mehr

Die wohl unproblematischste Variante eines Einbruchschutzes würde zwar der Türspion darstellen, der aber auch nur insoweit hilfreich ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer erkennen kann, ob er denjenigen, der an der Tür klingelt, auch kennt. Effektiver Einbruchschutz vermag hiermit nicht verbunden sein.mehr

Hat ein Wohnungseigentümer (oder mehrere) die Kosten einer baulichen Veränderung allein getragen, gebühren nach §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 1 Satz 2 WEG oder §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 3 Satz 2 WEG nur ihm die "Nutzungen" der baulichen Veränderung. "Nutzung" ist auch der hier behandelte Gebrauch. Dieser Alleingebrauch muss gem. § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG aber nicht von Dauer sein. Ein Wohn...mehr

Egal, ob die Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme durch die GdWE beschließen oder einem Wohnungseigentümer eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestatten, kann die Mehrheitsentscheidung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründen. Praxis-Beispiel Baumaßnahmen auf gemeinschaftlichen Außenflächen Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich, in einem...mehr

§ 20 Abs. 3 WEG begründet einen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung, wenn durch sie kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird oder etwa beeinträchtigte Wohnungseigentümer ihr Einverständnis mit der Baumaßnahme erklärt haben. Sind die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG erfüllt, haben die Wohnungse...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung einer angemessenen baulichen Veränderung, bei der den Wohnungseigentümern in aller Regel kein Ermessen bezüglich des "Ob" der Maßnahme eingeräumt ist. 5.1.1 Grundsätze Konkret verleiht § 20 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung vo...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Veränd...mehr

Eine Beeinträchtigung ist nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG) oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit der begehrten Baumaßnahme einverstanden sind. Maßstab für die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderun...mehr

Die Wohnungseigentümer können sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahme durch die GdWE beschließen. Sie können somit insbesondere auch die privilegierten Gestattungsmaßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG als Gemeinschaftsmaßnahme beschließen. Zu beachten ist allerdings stets, dass lediglich die Wohnungseigentümer die Kosten solcher Maßnahm...mehr

Die Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Zunächst und grundsätzlich gilt, dass diejenigen, die die Baumaßnahme beschlossen haben, auch deren Kosten zu tragen haben. Dafür dürfen sie die geschaffene Einrichtung auch ausschließlich nutzen. Von diesem Grundsatz gibt es zwei praxisrelevante Ausnahmen, die in § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelt sind. Kostentra...mehr

Aufgrund des am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] haben die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG einen Anspruch auf eine bauliche Verände...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen. § 20 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern darüber hinaus einen Anspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen, wenn das Einverständnis hiervon beeinträchtigter Wohnungseigentümer vorliegt. 5.1 Privilegierte Maßnahmen § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht...mehr

7.2.1 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. "Mehr" oder "mindes...mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und...mehr

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Der Wortlaut verdeutlicht, dass ein solcher Beschluss lediglich anfechtbar wäre, nicht aber nichtig. Dies...mehr

Dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen alle baulichen Veränderungen, die für die Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen erforderlich oder auch nur förderlich sind. Hiervon umfasst sind insbesondere Zustimmung zur Anlegung eines behindertengerechten Wegs zur Wohnanlage des an den Rollstuhl gefesselten Erdgeschosseigentümers;[1] Anlage eines ...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die...mehr

Konkret verleiht § 20 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz, dem Anschluss an das Glasfasernetz und der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. "Angemessene" bauliche Veränderung Mit Blick auf dies...mehr

Kein Problem dürfte die Installation einer Alarmanlage im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit darstellen. Anders verhält es sich aber dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Alarmsicherung auch des gemeinschaftlichen Eingangs- und Treppenhausbereichs geltend machen. Freilich wäre mit einer entsprechenden Maßnahme keine grundlegende Umgestaltu...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, ob "mehr...mehr

Zweifellos dienen Fenstergitter dem Einbruchschutz. Allerdings stellt sich die Frage, ob ein uneinheitlicher "Flickenteppich" von Fenstergittern im Erdgeschoss einer Wohnanlage eine "grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage" darstellt. Dies dürfte nicht anzunehmen sein. Ein einzelner Wohnungseigentümer wäre gegenüber anderen auch nicht unbillig benachteiligt. In diesem Zusam...mehr

Ist mit der baulichen Veränderung kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für die Wohnungseigentümer verbunden und besteht auch nicht die konkrete Gefahr eines derartigen Nachteils, hat der bauwillige Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme durch Beschluss nach § 20 Abs. 3 WEG. Auch wenn mit der begehr...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität, also das Glasfasernetz.[1] Auch wenn die gesetzliche Regelung dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung dieser baulichen Veränderung verleiht, dürfte dieser die Kosten hierfü...mehr