Bauliche Veränderungen (ZertVerwV)

Alexander C. Blankenstein

Zusammenfassung

Überblick

Auch wenn Anlage 1 (zu § 1 Satz 1 ZertVerwV), die die Prüfungsgegenstände für die IHK-Zertifizierungsprüfung im Einzelnen aufführt, bauliche Veränderungen nur im Zusammenhang mit der Durchführung von Eigentümerversammlungen bezüglich der Besonderheiten bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen nennt, sind diese doch essenziell für das Wissen und Handeln eines WEG-Verwalters. Insbesondere im Hinblick auf die Maßnahmen energetischer Sanierung, die die Gemeinschaften in den nächsten Jahren intensiv beschäftigen werden, sind die rechtlichen und praktischen Hintergründe für das Verwalterwissen unverzichtbar.

1 Grundsätze

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Sie bedürfen eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Bauliche Veränderungen werden stets mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen.

Das durch das WEMoG reformierte Recht kennt lediglich für die Rechtsfolgenseite einer Kostenbelastung unter sämtlichen Wohnungseigentümern eine Vorschrift, nach der ein bestimmtes qualifiziertes Beschluss-Quorum erreicht werden muss, nämlich § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Entgegen früherer Rechtslage kommt es nicht darauf an, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist.

Jede bauliche Veränderung muss beschlossen werden

Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss – gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage – herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird.^{^[1]} Jede von einem Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bedarf eines legitimierenden Besch...

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