Bauliche Veränderungen (ZertVerwV) / 4 Gemeinschafts-/Vornahmemaßnahmen

Die Wohnungseigentümer können sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahme durch die GdWE beschließen. Sie können somit insbesondere auch die privilegierten Gestattungsmaßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG als Gemeinschaftsmaßnahme beschließen. Zu beachten ist allerdings stets, dass lediglich die Wohnungseigentümer die Kosten solcher Maßnahmen zu tragen haben, die mit "Ja" gestimmt haben. Diese Regel gilt nur in 2 bedeutsamen Ausnahmefällen nicht: Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG haben alle Eigentümer für die Kosten solcher Maßnahmen aufzukommen,

• für die mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, soweit die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder
• deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren.

Vornahmemaßnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Nutzungsausschluss nicht immer möglich

Es gilt zwar der Grundsatz, dass lediglich die kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer die durch die bauliche Veränderung geschaffene Einrichtung nutzen dürfen. Allerdings ist – abhängig von der konkreten Baumaßnahme – ein Nutzungsausschluss nicht zustimmender und somit auch nicht zahlender Wohnungseigentümer nicht immer möglich.

Beschließt die Mehrheit der Wohnungseigentümer unterhalb der Schwelle des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage oder eine Einfriedung des gemeinschaftlichen Grundstücks, profitieren hiervon sämtliche Wohnungseigentümer. Ein Nutzungsausschluss ist faktisch unmöglich. Entsprechendes gilt für sämtliche Maßnahmen sonstiger Modernisierung und auch der energetischen Modernisierung der Wohnanlage, soweit die qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG nicht erreicht ist und sich auch die Kosten nicht na...