Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 3.2.2 Kündigungsgründe
 

Rz. 44

Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Die Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfaltspflicht ist eine der zwei Alternativen des entsprechenden Kündigungstatbestands. Weitere Voraussetzung ist bei beiden Alternativen die dadurch bedingte erhebliche Gefährdung der Mietsache. Zur Sorgfaltspflicht gehören die Obhutspflicht (Dittert/Landvoigt, GE 2005, 468, 469 f.) sowie die Anzeigepflicht gem. § 536c (vgl. Dittert/Landvoigt, a. a. O., 473). Beide entstehen nicht mit Abschluss des Mietvertrages, sondern erst mit Übergabe der Mietsache. Nutzt der Mieter die Mietsache noch nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter, so dauert die Obhutspflicht bis zur tatsächlichen Rückgabe fort (BGH, Urteil v. 10.1.1983, VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204 = NJW 1983, 1049 = MDR 1983, 345).

Der Mieter muss auch für das Verhalten derjenigen Personen einstehen, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, wie z. B. dem Untermieter. Die Kündigung ist allerdings dann nicht mehr gerechtfertigt, wenn bei Zugang der Kündigung die Gebrauchsüberlassung an diese – die Obhutspflicht verletzende – Person bereits beendet worden und diese ausgezogen ist (OLG Koblenz, NJW-MietR 1996, 247).

 

Rz. 45

Allein darin, dass der Mieter das gemietete Objekt nicht nutzt, liegt keine kündigungsbegründende Obhutspflichtverletzung (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 29.11.1983, 2/11 S 185/83, WuM 1986, 249; AG Hamburg, Urteil v. 4.4.1997, 39a C 432/96, NZM 1998, 477), grundsätzlich auch nicht die Einstellung des Betriebes zur Vermeidung eines Insolvenzverfahrens (BGH, Urteil v. 7.10.2004, I ZR 18/02, GE 2005, 481). Anders ist es jedoch dann, wenn der abwesende Mieter während der Heizperiode nicht heizt, so dass die Gefahr von Rohrbrüchen besteht (LG Görlitz, WuM 1994, 669; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 9.1.1987, 10 C 533/86, GE 1987, 283). Er muss dann dafür sorgen, dass ein Dritter die Wohnung im Falle eines Kälteeinbruchs entsprechend heizt (LG München I, VersR 1966, 1064). Bei nicht beheizbaren Nebenräumen muss der Mieter die Wasserleitungen derart umhüllen, dass sie nicht einfrieren (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 6.8.1987, 14 C 185/87, GE 1988, 203). Bei leerstehenden Mietobjekten muss der Mieter die Wasserleitungen absperren, entleeren und bis zur Vertragsbeendigung abgesperrt halten (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.1.1987, 17 U 27/86, WuM 1988, 175 zur Obliegenheitsverletzung bei Wasserschadensversicherung). Jedoch führt allein der höhere Heizenergieverbrauch der unter oder über der Wohnung des ausgezogenen Mieters liegenden Wohnungen nicht dazu, eine Sorgfaltspflichtverletzung des ausgezogenen Mieters anzunehmen; ebenso wenig ein Wohnungsbrand durch die unbeaufsichtigten Kinder des Mieters (AG Siegen, WuM 1990, 503). Dagegen ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn der Mieter des Nachts wiederholt Essen anbrennen lässt und deshalb ein Wohnungsbrand zu befürchten ist (LG Duisburg, DWW 1991, 342).

In Kellerräumen darf er leicht entzündbare oder explosive Flüssigkeiten (wie z. B. Benzin) nicht lagern. Der Mieter muss die gemieteten Räume in zumutbaren Umfang derart lüften, dass keine Feuchtigkeitsschäden auftreten können, soweit es sich nicht um Baumängel handelt.

Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Feuchtigkeit infolge von Baumängeln, Fassadenschäden, Putzschäden, mangelhafter Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, Flachdachmängeln, Rissen in den Isolierbahnen, ungenügender Wärmedämmung, Wärme-(Kälte-)brücken durch Betonkragarme, Mängeln an der Attikaverkleidung u. a. in die Wohnung des Mieters gelangt sein kann, so muss der Vermieter sich zunächst entlasten.

Der Vermieter ist verpflichtet, sich hinsichtlich der Ursachen einer Schimmelpilzbildung in den gemieteten Räumen dahingehend zu entlasten, dass Baumängel dafür nicht in Betracht kommen (BGH, Urteil v. 18.5.1994, XII ZR 188/92, WuM 1994, 466 = ZMR 1994, 165 = GE 1994, 1112 = NJW 1994, 2019; LG Dortmund, Urteil v. 25.9.2012, 1 S 73/11, juris; LG Bonn, Urteil v. 13.9.2012, 6 S 69/12, juris; LG Berlin, Urteil v. 23.1.2001, 64 S 320/99, ZMR 2002, 48 = GE 2001, 1133; LG Berlin, Urteil v. 6.5.2003, 64 S 342/02; AG Bernau, Urteil v. 8.12.2009, 10 C 248/09, WuM 2011, 31; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536 Rn. 215, 454; vgl. dazu auch Beuermann, GE 2003, 1411).

Erst wenn dem Vermieter dieser Nachweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass infolge seines Wohn- und Lüftungsverhaltens die Stockflecke nicht von ihm verursacht worden sein können (OLG Karlsruhe, NJW 1985, 142, 143 = GE 1984, 971; LG Berlin, Urteil v. 23.1.2001, 64 S 320/99, GE 2001, 1133 = ZMR 2002, 48; LG Berlin, Urteil v. 6.5.2003, 64 S 342/02; LG Berlin, Urteil v. 19.9.2000, 64 S 162/00, GE 2001, 140 = NZM 2002, 523 [LS]; AG Lüdenscheid, Urteil v. 7.12.2006, 94 C 21/06, 94 C 21/06, WuM 2007, 16; AG Berlin-Köpenick, Urteil ...

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