Der zweite zulässige Befristungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.[1]
Beseitigt wird die Mietsache zunächst durch einen Abriss des Gebäudes. Eine Beseitigung kann aber auch durch einen Umbau eintreten, der den Fortfall der Wohnung zur Folge hat, indem zwei oder mehrere Wohnungen zusammengelegt werden oder die eine Wohnung verkleinert und eine andere Wohnung vergrößert wird.
Konkrete Bezeichnung erforderlich
Die Angaben über den Umfang der baulichen Änderung müssen so konkret sein, dass der Mieter nachprüfen kann, ob die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter zur Duldung gem. § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet wäre. Abstrakte Angaben wie "grundlegender Umbau der Wohnung" reichen nicht aus. Die Baumaßnahmen müssen so genau bezeichnet werden, dass das Ausmaß der vorzunehmenden Arbeiten hinsichtlich Art und Dauer der Störung vom Mieter beurteilt werden kann. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, ist ausreichend. Das genaue Abrissdatum oder die genau geplante Baumaßnahme muss nicht angegeben werden.[2]
Unter wesentliche Veränderung fallen z. B.
- die Zusammenlegung zweier Wohnungen,
- die Aufteilung einer großen Wohnung in kleinere Apartments,
- der Ausbau des Dachgeschosses und der damit verbundenen Erweiterung der obersten Wohnung (Maisonette),
- vollständige Erneuerung der Ausstattung einer Wohnung (Heizung, Elektrik, Bodenbelag, Türen, Bad etc.).
Im Prinzip sind das Maßnahmen, die nur in einer leeren Wohnung durchgeführt werden können.
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