Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 5.4 Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung

Rz. 27

Zu den bauliche Maßnahmen, die den Zuschnitt der Wohnung verbessern, gehören sowohl der Umbau der Mädchenkammer und der Speisekammer sowie eines Teils der Küche, um neben der Vergrößerung des Badezimmers ein weiteres Wohnzimmer zu schaffen (LG Berlin Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727 m. Anm. Beuermann GE 2015, 688; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 104), als auch die Zusammenlegung eines kleinen Waschraums mit Dusche mit dem eigentlichen Badezimmer (LG Berlin, GE 1997, 1473). Bei derartigen Grundrissänderungen ist zwischen der durch den Verlust der umgebauten Räume einerseits eingetretenen Wohnwertminderung und der mit der Vergrößerung anderer Räume und dem Gewinn eines weiteren Raums andererseits eingetretenen Wertverbesserung abzuwägen. Überwiegt in diesen Fällen der durch die Vergrößerung eines anderen Raums und/oder den Gewinn eines weiteren Zimmers eingetretene Wertzuwachs, so ist die bauliche Maßnahme als Wertverbesserungsmaßnahme anzuerkennen. Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 105/07, GE 2008, 469). Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (BGH, Beschluss v. 21. 11.2017, VIII ZR 28/17, GE 2018, 49).

Bei einer Zusammenlegung von bisher abgeschlossenen Teilwohnungen zu einer größeren Wohnung kommt es darauf an, ob die Wohnverhältnisse entscheidend verbessert worden sind. Der allgemein höhere Wohnwert einer größeren Wohnung reicht für die Annahme einer Gebrauchswerterhöhung allein nicht aus. Sind jedoch mehrere, bisher abgeschlossene Teilwohnungen, die weder über ein Bad noch über einen in der Wohnung gelegenen Abort verfügten, zu einer größeren Wohnung mit Bad und Innentoilette zusammengelegt worden, liegt eine Wohnwertverbesserung vor.

Rz. 28

Der nachträgliche Anbau eines Balkons stellt eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar (LG Berlin, Urteil v. 13.12.2016, 63 S 195/16, GE 2017, 175; LG Berlin, Beschluss v. 15.4.2010, 67 S 446/08, GE 2010, 908; LG Berlin, Urteil v. 7.5.2015, 63 S 183/14, juris; AG München, Urteil v. 30.12.2016, 453 C 22061/15, ZMR 2017, 985), weil dadurch die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung erweitert werden , indem ein Heraustreten aus der Wohnung mit einem dortigen Aufenthalt im Freien ermöglicht wird, die Frischluftzufuhr verbessert wird und die Fläche des Balkons neben dem Aufenthalt weitere Nutzungsmöglichkeiten , auch saisonal unterschiedlich (Blumen, Wäschetrocknen, Vorratshaltung ) bietet. Durch die damit gegebenen weiteren Nutzungsmöglichkeiten wird der Gebrauchswert der Wohnung i. S.d, § 555b Nr. 3 BGB nachhaltig, das heißt dauerhaft, verbessert. Der Anbau eines Balkons zum nicht geräuschbelasteten Innenhof ist auch dann eine Wertverbesserungsmaßnahme, wenn die Wohnung bereits straßenseitig über einen 1,40 m aus der Fassadenfront herausragenden, nach vorne verglasten, durch eine Glastür zur Wohnung abgeschlossenen Austritt verfügt (LG Berlin, Urteil v. 12.11.2007, 67 S 16/07, GE 2008, 201). Die Nutzung eines Balkons ist auch in einer Erdgeschosswohnung mit vereinbarter Gartennutzungsmöglichkeit eine Modernisierung (LG Berlin, Urteil v. 28.2.2014, 63 S 574/12, GE 2014,1007). Die in innerstädtischen Berliner Lagen häufig anzutreffende Einschränkungen (Lärm auf dem Innenhof, Einsehbarkeit auf dem Balkon bzw. erhöhte Einsehbarkeit in andere Wohnungen) rechtfertigen keine andere Einschätzung (LG Berlin, Urteil v. 12.8.2016, 65 S 108/16, GE 2016, 1574). Der Mieter hat in diesem Zusammenhang auch eine bodentiefe Fenstertür bei Verlegung des Heizkörpers als Zutritt zu Balkon hinzunehmen (LG Berlin, GE 2015, 788). Auch der Anbau eines verglasten Balkons ist eine Modernisierung (LG Berlin, Beschluss v. 11.10.2011, 63 S 379/10, GE 2012, 486). Der Einbau eines Balkons ist auch dann eine Wertverbesserung, wenn der Aufzug nur auf halber Treppe zwischen den Geschossen anhält (LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015 , 65 S 267/14, GE 2015, 727). Der Anbau eines Balkons an der Nordseite ist dagegen keine Modernisierung, wenn er nur durch einen Abstellraum erreicht werden kann und sich auch die Lichtverhältnisse in der Wohnung nicht verbessern (AG Hannover, WuM 1996, 282).

Auch der Anbau eines zweiten Balkons zur Wohnung kann eine Wohnwertverbesserung sein, wie der Anbau eines nach Süden ausgerichteten kleinen Balkons, wenn die Wohnung schon mit einem anderen (Nord-)Balkon ausgestattet ist (BGH, Urteil v. 28....