Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 5.9 Verbesserung der Beheizung und der Kochmöglichkeiten

Rz. 37

Die Verbesserung der Beheizung dürfte nicht mehr zu den wichtigsten Wertverbesserungsmaßnahmen gehören, weil auch der ältere Wohnungsbestand über zureichende Heizmöglichkeiten verfügen dürfte. Bei der Beurteilung der Frage, ob die Umstellung von einer Beheizungsart bzw. -einrichtung auf eine andere eine duldungspflichtige Wertverbesserung darstellt, ist grundsätzlich von dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen auszugehen (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 110/11, WuM 2012, 48).

Rz. 38

Der Regelfall des Austauschs der ursprünglich stationär in den einzelnen Wohnräumen vorhandenen, mit festen Brennstoffen (Holz, Kohle, Koks, Braunkohle) beheizbaren Öfen gegen eine Gasetagenheizung (LG Berlin, Beschluss v. 8.3.1999, 67 S 381/98, GE 1999, 1359; LG Berlin, GE 1993, 861; LG Berlin, Urteil v. 11.8.1991, 62 S 93/91, NJW-RR 1992, 144; LG Berlin, Urteil v. 29.7.2015, 65 S 144/15, GE 2015, 1162; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 148) oder gegen eine Zentralheizung ist als Wertverbesserungsmaßnahme anerkannt (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2007, 67 S 26/06, GE 2007, 720; LG Berlin, Urteil v. 29.6.1995, 62 S 384/94, GE 1995, 1013; LG Berlin, Urteil v. 17.11.1992, 65 S 138/92, WuM 1993, 186; LG Berlin, Urteil v. 13.3.1998, 64 S 35/97, GE 1998, 616; AG Pankow-Weißensee, Urteil v. 23.3.2012, 6 C 79/11, GE 2012, 1498); ebenso wenn Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt werden (LG Berlin, Urteil v. 2.12.2003, 64 S 196/03; LG Berlin, Urteil v. 14.1.2003, 64 S 49/02, GE 2003, 394; LG Frankfurt/Main, Urteil v. 9.8.2000, 2/11 S 51/00, WuM 2002, 171). Auch die Umstellung der Heizung von Einzelöfen oder Gasaußenwandheizern (GAMAT) auf Fernwärme ist als Wertverbesserungsmaßnahme anerkannt worden (LG Berlin, Urteil v. 13.3.1998, 64 S 35/97, GE 1998, 616), ebenso die Umstellung von Gasaußenwandheizung auf Gasetagenheizung (LG Berlin, Beschluss v. 8.3.1999, 67 S 381/98, GE 1999, 1359) oder auf Zentralheizung (LG Berlin, Urteil v. 2.12.2003, 64 S 196/03; LG Berlin, Urteil v. 10.4.2003, 67 S 279/01, GE 2003, 1615; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 12.7.2004, 20 C 11/04, GE 2004, 1235). Auch der Einbau einer Fußbodenheizung führt selbst bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments regelmäßig zu einer Verbesserung des Wohnwerts (LG Berlin, Urteil v. 17.5.2018, 64 S 145/17, GE 2018, 1061).

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine geplante bauliche Maßnahme des Vermieters als Verbesserung der Mietsache anzusehen ist und einen entsprechenden Duldungsanspruch begründet, ist der gegenwärtige Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen entscheidend. Außer Betracht bleiben lediglich vertragswidrig vorgenommene bauliche Maßnahmen des Mieters (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12, GE 2012, 1555). Der Mieter braucht daher den Anschluss der von ihm gemieteten Wohnung an eine nachträglich installierte Zentralheizung nicht zu dulden, wenn er aufgrund einer Modernisierungsvereinbarung zuvor eine Gasetagenheizung eingebaut hatte (BGH, Urteil v. 10.10.2012,VIII ZR 25/12, a. a. O.). Der Mieter braucht den Einbau einer neuen Gasetagenheizung auch nicht zu dulden, wenn der Vermieter sich anlässlich des Einbaus der Gasetagenheizung auf Kosten des Mieters vor 14 Jahren verpflichtet hatte, weitere Wertverbesserungsmaßnahmen in der Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen (LG Berlin, Beschluss v. 18.12.2008, 67 S 324/08, MM 2009, 146).

Rz. 39

Auch die Umstellung einer vorhandenen Heizung auf eine umweltentlastende Heizungsanlage (wie z. B. auf Fernwärme), die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Koppelung zur Verbrennung von Müll und Verwertung von Abwärme gespeist wird, wird zutreffend als Verbesserungs- (BGH, Urteil v. 12.3.2014, VIII ZR 147/1, NZM 2014, 304) oder Energieeinsparungsmaßnahme (BGH, Urteil v. 24.9.2008, VIII ZR 275/07, GE 2008, 1485) anerkannt (LG Berlin, Urteil v. 10.11.2017, 65 S 151/17, GE 2018, 55; zweifelnd Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 62).

Auch weitere im Zusammenhang mit der Umstellung der Heizung stehende bauliche Maßnahmen sind als Wertverbesserungsmaßnahme anzuerkennen. Dazu gehört u. a. der Einbau von Edelstahlrohren in vorhandene Schornsteine, um diese einer modernisierten Heizungsanlage anzupassen (AG Berlin-Spandau, Urteil v. 25.4.1990, 4 C 236/89, GE 1990, 1089), nicht dagegen der Austausch eines 5.000 l fassenden Heizöltanks gegen einen, der 30.000 l fasst. Die Duldungspflicht des Mieters zu Wertverbesserungsmaßnahmen erstreckt sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auf das Gebäude insgesamt ,so dass der Mieter auch die Durchführung von Heizungsrohren für die darüber liegende Wohnung zu dulden hat (LG Berlin, Urteil v. 25.11.2011,63 S 86/11, GE 2012,205).

Rz. 40

Der vorgeschriebene Einbau von Einrichtungen zur Steuerung und Regelung von Heizungsanlagen ist als Maßnahme gem. § 555 Nr. 6 anzusehen, weil es sich um Maßnahmen aufgrund von Umständen handelt, die der Vermieter nicht zu...