Sonderumlage (WEMoG) / 2.3 Bauliche Veränderung

Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums müssen nicht stets und zwangsläufig nur im Sinne eines oder einzelner Wohnungseigentümer liegen. Maßnahmen baulicher Veränderung können durchaus auch dem Interesse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer dienen.

Praxis-Beispiel

Bauliche Veränderung im Interesse mehrerer Eigentümer

• Es kann durchaus im Interesse vieler Wohnungseigentümer liegen, den Eingangsbereich zur Wohnanlage zu überdachen.
• Die Wohnungseigentümer können z. B. zur Lagerung von Gartengeräten oder aber auch als gemeinsamen Aufenthaltsraum die Errichtung eines Gartenhäuschens wünschen.
• In einem ungenutzten Bereich des Gemeinschaftseigentums kann auch die Errichtung eines Schwimmbads infrage kommen.

Sämtliche vorbeschriebenen Maßnahmen können nach § 20 Abs. 1 WEG einfach-mehrheitlich beschlossen werden. Die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG wären nicht überschritten. Hiernach wäre ein Beschluss über eine bauliche Veränderung dann anfechtbar, wenn die Baumaßnahme zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen würde oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt würden. Darauf, dass die konkrete bauliche Maßnahme nicht im Sinne eines jeden Wohnungseigentümers ist und sich ggf. auf das optische Erscheinungsbild der Anlage auswirkt, kommt es nicht an.^[1]

Bezüglich der Verpflichtung zur Kostentragung ist zunächst der Grundsatz des § 21 Abs. 3 WEG zu berücksichtigen, wonach diejenigen Wohnungseigentümer zur Zahlung verpflichtet sind, die dem Beschluss zugestimmt haben. Nur sie dürfen die neu geschaffene Einrichtung nutzen. Von diesem Grundsatz regelt § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG zwei Ausnahmen:

1. Wird die Baumaßnahme von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, sind die Kosten unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
2. Die Kosten der baulichen Veränderung amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums.

Keiner der Beispielsfälle würde zu einer Kostenamortisation führen, sodass eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Kostentragung lediglich bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit bestehen würde.

Kritisch wäre der Fall der Errichtung eines Schwimmbads. Die Annahme einer Unverhältnismäßigkeit der Kosten läge zumindest nicht fern. Allerdings würde die Frage einer Unverhältnismäßigkeit der Kosten erst im Rahmen eines Hausgeldverfahrens für den Fall geklärt werden, dass einzelne nicht zustimmende Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Beträge nicht zahlen können oder wollen. Würde in den Beispielsfällen ein einfacher Mehrheitsbeschluss gefasst, müssten die zustimmenden Wohnungseigentümer die entsprechenden Kosten allein tragen. Die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer würden zwar von einer Verpflichtung zur Kostentragung frei, dürften allerdings weder Gartenhäuschen noch Schwimmbad nutzen. Zwangsläufig nutzen müssen sie den Eingangsbereich, würden also von dieser Maßnahme kostenfrei profitieren.

Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung einer baulichen Veränderung (unter Ausschluss nicht zustimmender Eigentümer)

TOP XX: Errichtung eines Gartenhauses, Finanzierung durch Sonderumlage

Die Wohnungseigentümer beschließen im Bereich der gemeinschaftlichen Außenfläche die Errichtung eines Gartenhauses. Das Gartenhaus wird im rückwärtigen Bereich des an die Grün- und Pflanzenflächen angrenzenden betonierten Zugangsbereichs, nämlich _______ [genaue Beschreibung des Standorts] errichtet. Maße und Gestaltung des Gartenhauses sind dem Prospekt der Firma _______ zu entnehmen, der den Wohnungseigentümern mit der Einladung zu dieser Versammlung übersandt wurde. Dieser Prospekt ist Bestandteil dieses Beschlusses und ist als Anlage zur Beschluss-Sammlung zu nehmen. Nach dem weiteren Inhalt des Prospekts werden sich die Gesamtkosten einschließlich Lieferung und Montage auf ________ EUR belaufen.

Probeabstimmung:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen, Enthaltungen und nicht vertretene Wohnungseigentümer:

1. Herr ________ (Wohnung Nr. 2)
2. Eheleute ________ (Wohnung Nr. 6)
3. Eheleute ________ (Wohnung Nr. 8)
4. Herr ________ (Wohnung Nr. 11)
5. Frau ________ (Wohnung Nr. 12)

Abstimmung:

Die Wohnungseigentümer beschließen im Bereich der gemeinschaftlichen Außenfläche die Errichtung eines Gartenhauses. Das Gartenhaus wird im rückwärtigen Bereich des an die Grün- und Pflanzenflächen angrenzenden betonierten Zugangsbereichs, nämlich _______ [genaue Beschreibung des Standorts] errichtet. Maße und Gestaltung des Gartenhauses sind dem Prospekt der Firma _______ zu entnehmen, der den Wohnungseigentümern mit der Einladung zu dieser Versammlung übersandt wurde. Dieser Prospekt ist Bestandteil dieses Beschlusses und ist als Anlage zur Beschluss-Sammlung zu nehmen. Nach dem weiteren Inhalt des Prospekts werden sich die Gesamtkosten einschließlich Lieferung und Montage auf ________ EUR belaufen.

Der Verwalter wird ermächt...