Instandhaltung und Instands... / 6 Modernisierung
 

Achtung

Keine Anpassung an gegenwärtigen Stand der Technik

Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben.

Daher besteht z. B. keine Verpflichtung des Vermieters,

  • die Heizungsanlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten oder
  • die Wärmedämmung, die dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entspricht, zu verbessern,
  • zur Nachisolierung,
  • zum Einbau anderer Fenster,
  • zur Verstärkung der elektrischen Leitungen,
  • zum Ersatz eines funktionsfähigen, jedoch überalteten Heizkessels.

Auch aus dem gesetzlich festgeschriebenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit kann der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten.

Dies gilt auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Eine Heizungsanlage, die zwar nicht dem aktuellen, aber dem im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet, ist nicht schon allein deshalb mangelhaft, weil sie hohe Energiekosten verursacht. Ein hoher Energieverbrauch ist für die Beurteilung eines Mangels nicht von Bedeutung, sofern die Anlage fehlerfrei arbeitet. Ein Vergleich der Heizkosten der älteren Anlage mit der Wirtschaftlichkeit einer modernen Anlage verbietet sich schon deshalb, weil der Vermieter ansonsten gehalten wäre, die Anlage technisch laufend zu verändern und auf dem neuesten Stand zu halten. Eine solche Modernisierungspflicht ist im Gesetz jedoch nicht vorgesehen.

Das gesetzlich verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot, wonach der Vermieter möglichst wirtschaftlich handeln soll, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis, führt zu keiner anderen Beurteilung. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietverhältnisse.

Obwohl der Vermieter grundsätzlich nicht zu baulichen Änderungen verpflichtet ist, um die Wohnung einem modernen Standard anzupassen, hat der Mieter keinen Rechtsanspruch darauf, dass ihm der Vermieter gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der dieses Ermessen jedoch nicht rechtsmissbräuchlich ausüben darf. Dies kann der Fall sein, wenn die vom Mieter beabsichtigten Maßnahmen nur mit einem minimalen Eingriff in die Bausubstanz verbunden wären.

Dagegen muss es bei größeren baulichen Maßnahmen, z. B. dem Einbau einer modernen Heizungsanlage, dem Eigentümer vorbehalten bleiben, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene – legitime – Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen.

 

Praxis-Beispiel

Einbau von Gasetagenheizung

Daher verstößt es nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter einem vom Mieter beabsichtigten Einbau einer Gasetagenheizung anstelle der in der gemieteten Altbauwohnung vorhandenen Einzelöfen seine Zustimmung verweigert.

 

Hinweis

Gesetzliche Vorgaben zur Nachrüstung

Etwas anderes gilt nur für Maßnahmen, deren Vornahme gesetzlich vorgeschrieben ist, z. B. Nachrüstpflicht für Thermostatventile, die Verpflichtung zum Erneuern von Feuerstätten oder für Heizkessel.

Heizkessel

Nach der am 1.5.2014 in Kraft getretenen Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) dürfen Heizkessel, die vor dem 1.1.1985 eingebaut worden sind, ab 1.1.2015 nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die nach dem 1.1.1985 eingebaut wurden, dürfen maximal 30 Jahre betrieben werden. Das Einhalten dieser Verpflichtung wird von den bevollmächtigten Bezirkskaminkehrern im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft. Ein Verstoß kann mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 EUR geahndet werden.

 

Wichtig

Ausnahmen von Außerbetriebnahmepflicht

Ausgenommen von dieser Verpflichtung sind Brennwertkessel sowie Niedertemperaturheizkessel, d. h. Kessel mit einer entsprechend der Außentemperatur gleitenden Temperatursteuerung; ferner Anlagen mit einer Nennwärmeleistung von weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW.

Kachelöfen, offene Kamine

Für sog. Einzelraumfeuerstätten, z. B. Kachelöfen und offene Kamine, die laut Typenschild vor dem 31.12.1974 hergestellt wurden oder bei denen wegen eines fehlenden Typenschildes das Herstellungsdatum nicht mehr feststellbar ist, lief die Schonfrist am 31.12.2014 ab, wenn der Nachweis über die Einhaltung der Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung nicht geführt werden konnte.

 

Praxis-Beispiel

Grenzwerte für Einzelraumfeuerstätten

Kohlenmonoxyd: 4 g/m3; Staub: 0,15 g/m3

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge