Wann liegt einer "unverzüglich" Selbstnutzung eines Familienheims vor?

Grundsätzliches

Die Vorschriften nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG belassen ein Familienheim schenkungs- bzw. erbschaftsteuerfrei. Durch diese Steuerfreiheit kann bestimmtes Immobilienvermögen übertragen werden, ohne dass persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG) verbraucht werden oder ohne dass eine Zusammenrechnung mit Vorschenkungen vorzunehmen ist.

• § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG behandelt die Zuwendung unter Lebenden, mit dem ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an dem Familienheim verschafft.
• § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG behandelt den Erwerb von Todes wegen, mit dem der überlebende Ehegatte das Familienheim übernimmt.
• § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG behandelt den Erwerb von Todes wegen, mit dem insbesondere Kinder das Familienheim übernehmen.

Bei Erwerb von Todes wegen muss das Familienheim beim Erwerber "unverzüglich" zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt sein. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, d.h. innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall. Als angemessen sieht der BFH regelmäßig einen Zeitraum von 6 Monaten an (BFH, Urteil v. 28.5.2019, II R 37/16, BStBl II 2019, 678).

Vom BFH zu klärende Frage

Der BFH hatte nunmehr die Frage zu entscheiden, ob es sich bei der von der Rechtsprechung entwickelten 6 Monatsfrist um eine starre Frist handelt. Konkret ging es im Urteilsfall um die Frage, ob die Steuerfreiheit noch greifen kann, wenn der tatsächliche Einzug zur Selbstnutzung wegen Renovierung fast 2 Jahre nach dem Erbfall erfolgt.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

• Der Kläger ist aufgrund letztwilliger Verfügung Alleinerbe nach seinem am 8.1.2022 verstorbenen Vater (Erblasser).
• Zum Nachlass gehört ein Familienheim, das der Erblasser bis zu seinem Ableben mit seiner Ehefrau bewohnte.
• Der Kläger selbst war bereits seit längerem Eigentümer eines ehemals dem Erblasser gehörenden L+F-Betrieb. Dieser lag direkt neben dem Familienheim und wurde vom Kläger und seiner Ehefrau bewohnt.
• Nach dem Ableben des Erblassers bewohnte zunächst die Mutter des Klägers gemäß dem ihr testamentarisch zugesprochenen Vermächtnis das Familienheim allein.
• Im Juni 2022 musste sie aufgrund ihrer Demenzerkrankung die Nutzung des Wohnhauses aufgeben und zog in ein Pflegeheim.
• Der Kläger und seine Ehefrau begannen anschließend mit umfangreichen Sanierungsarbeiten und zogen tatsächlich Ende 2023 in das Haus ein. Bereits im April 2022 wurde nachweislich Kontakt zu einem Energieberater und zu Handwerkern aufgenommen.
• Der Kläger ist trotz des tatsächlichen Einzugs Ende 2023 seit 1.7.2022 in dem Familienheim gemeldet, wobei die Ummeldung erst im September 2022 rückwirkend erfolgte.
• Die Ehefrau des Klägers ist trotz des tatsächlichen Einzugs Ende 2023 seit dem 1.11.2022 im Familienheim gemeldet, wobei die Ummeldung am 15.11.2022 rückwirkend erfolgte.
• Mit der ErbSt-Erklärung aus August 2022 beantragte der Kläger zunächst keine Steuerfreiheit für das Familienheim. In der ErbSt-Erklärung gab der Kläger als Anschrift seinen – vermeintlich – früheren Wohnsitz an. 

In dem ErbSt-Bescheid wurde zunächst ein geschätzter Grundbesitzwert berücksichtigt. Dieser Bescheid wurde geändert, nachdem der Grundbesitzwert gesondert für Zwecke der Erbschaftsteuer festgestellt wurde. Hierdurch erhöhte sich die Erbschaftsteuer. Gegen den geänderten Bescheid legte der Kläger Einspruch ein und beantragte nachträglich die Steuerfreiheit für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.

Niedersächsisches FG: Steuerfreiheit ist zu gewähren

Das Niedersächsische FG (Urteil v. 14.5.2025, 3 K 80/24) ließ die Steuerfreiheit zu. Die Frist zur unverzüglichen Bestimmung der Wohnung zur Selbstnutzung beginnt erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem der Erwerber rechtlich in der Lage ist, die Wohnung selbst zu beziehen, ohne aufgrund entgegenstehender Verfügungen des Wohnungsberechtigten hieran gehindert zu sein.

Entscheidung: Bestimmung zur Selbstnutzung innerhalb der 6 Monatsfrist

Der BFH wies die Beschwerde des Finanzamts wegen Nichtzulassung der Revision als unbegründet zurück. 

Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden (§ 116 Abs. 1 FGO). Zur Begründung müssen die Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 FGO dargelegt werden. Im Beschlussfall hatte die Rechtssache weder eine grundsätzliche Bedeutung noch war die Revision zur Fortbildung des Rechts zuzulassen. 

Allein der Umstand, dass der BFH über eine bestimmte Fallkonstellation noch nicht entschieden hat, reicht für sich genommen nicht aus, um die grundsätzliche Bedeutung darzulegen (Rz. 6).

Unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung

Materiell-rechtlich muss der Erwerber die Wohnung "unverzüglich", d.h. ohne schuldhaftes Zögern, zur Selbstnutzung für eigene Zwecke bestimmen. Als angemessene Frist wird grundsätzlich ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall angesehen. Wird die Bestimmung zur Selbstnutzung erst nach Ablauf von sechs Monaten aufgenommen, kann hierin ausnahmsweise ebenfalls eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. 

Im Beschlussfall erfolgte die Bestimmung zur Selbstnutzung innerhalb der 6 Monatsfrist. Die Mutter, der das Wohnrecht zustand, zog innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall aus. Durch die Kontakte zu einem Energieberater und zu Handwerkern wird der Wille des Klägers, in das Familienheim einzuziehen, nach außen manifestiert (Rz. 9). 

Der Umstand, dass der tatsächliche Einzug erst fast 24 Monate nach dem Erbfall erfolgte, war unschädlich. Ein früherer Abschluss der Renovierungsmaßnahmen war nach den Feststellungen des FG nicht möglich. 

Praxishinweis

Die Besprechungsentscheidung ist über den Einzelfall hinaus von weitreichender praktischer Bedeutung. Sie verdeutlicht auch, wie wichtig es ist, Beweislastvorkehrungen für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung des Eigenheims zu treffen. Erfolgt die tatsächliche Selbstnutzung erst nach Ablauf von sechs Monaten, kann nach den Umständen des Einzelfalls ebenso eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Dies setzt voraus, dass der Erwerber die zeitliche Verzögerung des Einzugs, z.B. aufgrund vonRenovierungsarbeiten, nicht zu vertreten hat (BFH, Urteil v. 16.3.2022, II R 6/21, BFH/NV 2022, 898). Der Besprechungsbeschluss schließt an die bisherige BFH-Rechtsprechung an und konkretisiert, dass der tatsächliche Einzug erst fast 24 Monate nach dem Erbfall wegen einem nicht früheren Abschluss der Renovierungsarbeiten nicht steuerfreiheitsschädlich sein muss.

Der BFH hatte sich nicht dazu zu äußern, ob die Unverzüglichkeitsfrist mit dem Erbfall beginnt oder erst dann, wenn die Selbstnutzungshindernisse, z.B. infolge eines Vermächtnisses, nicht mehr vorliegen. Letztgenannte Auffassung vertrat das Niedersächsische FG. Der BFH musste sich hierzu nicht äußern, weil die Bestimmung zur Selbstnutzung durch den Kläger innerhalb der 6 Monatsfrist bezogen auf den Erwerbszeitpunkt erfolgte. Wäre die Mutter erst später in das Pflegeheim umgezogen, hätte der Kläger diese 6 Monatsfrist nicht halten können. Mit weiteren Rechtsstreitigkeiten ist zu rechnen. In der Abwehrberatung sollte die Argumentation des Niedersächsischen FG Beachtung finden. 

BFH, Beschluss v. 27.5.2026, II B 41/25 ; veröffentlicht am 27.8.2026

Alle am 27.8.2026 veröffentlichten Entscheidungen des BFH mit Kurzkommentierungen