Steuerermäßigung für energetische Sanierung bei Miteigentum

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beträgt insgesamt 20 % der Aufwendungen für eine energetische Maßnahme am selbst bewohnten Gebäude, höchstens 40.000 EUR je Objekt, verteilt auf drei Jahre. 

Miteigentümer saniert auf eigene Kosten

Die Kläger sind Eheleute und werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger ist zu einem Viertel Miteigentümer eines Zweifamilienhauses mit einer Wohnfläche von 247 m². Er bewohnt mit seiner Familie das Erdgeschoss mit 157 m², also rund 64 % der Wohnfläche. Im Obergeschoss mit 90 m² wohnt seine Mutter, die im Streitjahr häuslich gepflegt wurde. 

Einen schriftlichen Mietvertrag gab es zwischen beiden nicht. Reparaturen und Arbeiten am Grundstück übernahm der Kläger auf eigene Rechnung. Im Streitjahr 2020 ließ er eine Mini-Kraft-Wärme-Kopplungsanlage (KWK-Anlage) in das Haus einbauen und trug die Kosten allein. Für die Maßnahme lag eine Bescheinigung nach § 35c EStG vor. 

Das Finanzamt gewährte die Steuerermäßigung zunächst in voller Höhe. 

Fehlende Angabe zum Miteigentumsanteil

Die Fragen zum Miteigentum in der Anlage Energetische Maßnahmen waren nicht ausgefüllt. Erst im Einspruchsverfahren holte es einen Grundbuchauszug ein und erfuhr so von den Eigentumsverhältnissen. Es änderte den Bescheid nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO. Diese Vorschrift erlaubt eine Änderung, wenn dem Finanzamt nachträglich Tatsachen bekannt werden, die zu einer höheren Steuer führen. 

Es berücksichtigte die Aufwendungen nun nur noch zu 1/4, also in Höhe des Miteigentumsanteils. Die Kläger hielten die Änderung für unzulässig und die Steuerermäßigung in voller Höhe für gerechtfertigt. Eine Kürzung könne allenfalls nach dem Anteil an der genutzten Gesamtwohnfläche erfolgen. Eine gesetzliche Grundlage für eine Aufteilung nach Miteigentumsanteilen gebe es nicht. 

Miteigentumsanteil als maßgeblicher Aufteilungsmaßstab

Der 6. Senat hat die Klage abgewiesen. Das Finanzamt habe den Bescheid ändern dürfen. Der Miteigentumsanteil des Klägers sei ihm erst nach Erlass des ursprünglichen Bescheids bekannt geworden. Eine Verletzung seiner Ermittlungspflicht sei dem Finanzamt nicht vorzuwerfen, weil die Fragen zum Miteigentum in der Anlage Energetische Maßnahmen nicht ausgefüllt worden seien. 

Für die anteilige Berücksichtigung der Aufwendungen nach dem Maßstab der Eigentumsanteile sprächen die Entstehungsgeschichte und die Systematik der Norm. Der Gesetzgeber habe in § 35c Abs. 6 EStG eigene Regelungen für Miteigentümer getroffen. Darin erkenne der Senat den Willen des Gesetzgebers, die getragenen Aufwendungen nach der Quote der Miteigentumsanteile zu verteilen. 

Keine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung

Die Vorschrift sei ähnlich aufgebaut wie die §§ 10e und 10f EStG. Für diese habe der BFH ebenfalls den Aufteilungsmaßstab nach Miteigentumsanteilen zugrunde gelegt. Verfassungsrechtliche Gesichtspunkte stünden dem nicht entgegen. Eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung liege in diesem Aufteilungsmaßstab nicht. 

Der Gesetzgeber habe die Zurechnung nicht an die tatsächliche Kostentragung knüpfen müssen. Wer über seinen eigenen Miteigentumsanteil hinaus Kosten trage, habe einen zivilrechtlichen Ausgleichsanspruch gegen die anderen Miteigentümer. Die energetische Sanierung fremder oder nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzter Immobilien habe der Gesetzgeber über § 35c EStG nicht fördern wollen. 

Für diese Immobilien bestünden ohnehin andere steuerliche Abzugsmöglichkeiten. Für die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen spreche schließlich die Rechtssicherheit. Diese Quote sei durch die Finanzverwaltung einfach zu ermitteln und zu überprüfen. 

Urteil noch nicht rechtskräftig

Der Senat hat die Revision zum BFH zugelassen, weil zum Aufteilungsmaßstab bislang keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision wurde bisher noch nicht eingelegt. 

Betroffen sind alle Fälle, in denen ein Miteigentümer eine energetische Maßnahme allein bezahlt, etwa in Erbengemeinschaften oder nach Übertragungen innerhalb der Familie. Vergleichbare Verfahren bleiben bis zu einer Entscheidung des BFH offen. 

FG Münster, Urteil v. 23.6.2026, 6 K 1431/23 E