Sonderabschreibung nach § 7b EStG für getrennte Doppelhaushälfte

20 Jahre zwischen Verbindung und Trennung

Die Kläger ließen 1989 eine Doppelhaushälfte errichten, die 1991 fertiggestellt wurde und ihrer Familie als Eigenheim diente. Im Jahr 2001 erwarben sie die baugleiche Nachbarhälfte und verbanden beide Gebäude durch fachgerecht hergestellte Durchbrüche im Erd- und Obergeschoss. 

Die so entstandene einheitliche Wohneinheit nutzten sie über 20 Jahre lang. Die Zusammenlegung war baurechtlich genehmigt. Auch bewertungsrechtlich erging in der Folge ein einheitlicher Einheitswertbescheid für beide Hälften. 

Im Jahr 2020 beantragten die Kläger die Trennung der Gebäude, die 2021 baulich vollzogen wurde. Gleichzeitig wurden ein Anbau errichtet und der Dachboden ausgebaut. 

In der Steuererklärung für 2021 machten die Kläger die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG geltend. Dabei legten sie rund 412.000 EUR als Kosten der Baumaßnahmen zugrunde. Ab Februar 2022 wurde die Wohnung vermietet.

Qualifiziert die Trennung als "neue Wohnung"?

Das Finanzamt erkannte die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zunächst an, versagte sie aber im Nachgang mit der Begründung, es handele sich lediglich um die Wiederherstellung einer bereits vor 2001 existierenden Wohneinheit. Eine "neue, bisher nicht vorhandene" Wohnung liege daher nicht vor. Es stützte seine Argumentation auf das BMF-Schreiben v. 21.5.2025 (IV C 3 - S 2197/00009/011/024, BStBl I 2025, 1419). Danach seien Modernisierungsmaßnahmen nicht nach § 7b EStG berücksichtigungsfähig, wenn durch sie kein neuer Wohnraum entstehe.  

Die Kläger hielten dem entgegen, dass der maßgebliche Vergleichszustand nicht der Zustand aus dem Jahr 1991 sei, sondern der unmittelbar vor den Baumaßnahmen im Jahr 2021 bestehende Zustand des einheitlichen, verbundenen Wohnhauses. Darin habe gerade keine abgeschlossene Wohneinheit i. S. d. § 181 Abs. 9 BewG vorgelegen. Sie stützten sich dabei ausdrücklich auf das BFH-Urteil v. 12.8.2025 (IX R 24/24), das den Begriff der Erstmaligkeit der Wohnraumschaffung konkretisiert hatte.

Verfestigter Bauzustand als maßgeblicher Ausgangspunkt

Das FG Düsseldorf gab der Klage überwiegend statt. Es bestätigte, dass für den Vergleich nicht der historische Zustand vor 2001, sondern der unmittelbar vor der Trennung bestehende Bauzustand heranzuziehen ist. Dieser hatte sich – die Verbindung bestand mehr als 20 Jahre – hinreichend verfestigt.

Verbindung und Trennung standen weder in einem sachlichen noch zeitlichen Zusammenhang. Ein einheitlicher Gesamtplan war weder vorgetragen noch aus den Akten erkennbar. Ausgehend von diesem Vergleichszustand entstand durch die Trennung eine Wohnung mehr als zuvor – die Voraussetzung der "neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung" ist damit erfüllt. 

Lenkungszweck erfüllt

Das Gericht wandte die vom BFH zum Abriss und Neubau entwickelten Grundsätze auf den Fall der Verbindung und nachfolgenden Trennung von Doppelhaushälften ausdrücklich an. Darüber hinaus betonte das FG den Lenkungszweck des § 7b EStG: Die Verkleinerung von Wohnraum zugunsten zusätzlicher, bezahlbarer Mietwohnungen entspreche exakt der gesetzgeberischen Intention.

FG Düsseldorf, Urteil v. 21.7.2026, 12 K 823/26 E