Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555c Ankündigung von Modernis ... / 2.4 Betrag der zu erwartenden Miet- und Betriebskostenerhöhung

Rz. 42

Der Vermieter hat gem. § 555c Abs. 1 Nr. 3 ferner – ausgenommen bei Verzicht des Vermieters auf den Modernisierungszuschlag (so schon früher: BayObLG, NJW-RR 2001, 300 = NZM 2001, 89 f. = GE 2001, 55) – den Betrag der zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 oder § 559c mitzuteilen. Nicht ausreichend ist die Angabe einer Mietspanne (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 45a), ebenso wenig Erhöhungsprozentsätze (LG Fulda, Urteil v. 24.1.1992, 1 S 173/91, NJW-RR 1992, 658 = ZMR 1992, 393 = WuM 1992, 243; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a. a. O.). Die Angabe der Erhöhung der Miete in EUR/m² ist nur dann ausreichend, wenn im Mietvertrag die Gesamtfläche der Wohnung angegeben ist, sodass der Mieter den Gesamtbetrag selbst errechnen kann (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2004, 63 S 273/04, GE 2005, 1491; LG Berlin, Beschluss v. 17.2.1987, 64 S 118/86, GE 1987, 521 [523]). Die betragsmäßige Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung für die einzelne Maßnahme reicht aus (LG Berlin, GE 1990, 497); eine Berechnung und Erläuterung der Kostenkalkulation ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2004, 63 S 273/04, GE 2005, 1491). Sind mehrere Maßnahmen geplant, so ist die Mieterhöhung für jede Maßnahme getrennt auszuweisen (LG Berlin, Urteil v. 23.8.2012, juris; LG Berlin, MM 1984, 166; AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 10.7.1991, 4 C 214/91, GE 1991, 885; AG Charlottenburg, Urteil v.11.9.2012, 235 C 70/12, juris; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555a Rn. 45a), damit der Mieter sich entscheiden kann, ob er ggf. nur einen Teil der Maßnahmen duldet. Der Vermieter muss die zu erwartende Mieterhöhung auf die einzelnen Gewerke in der Ankündigung aufschlüsseln (LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727; LG Berlin, Urteil v. 8.3.2013, 63 S 267/12, GE 2013, 747). Eine Modernisierungsankündigung zur Duldung des Anbaus eines Balkons nebst Einbau einer Balkontür und Umbau eines Heizkörpers muss daher die zu erwartende Mieterhöhung in Einzelbeträgen für jede dieser Maßnahmen enthalten (LG Berlin, Urteil v. 15.10.2013, 63 S 268/13, GE 2013, 1655). Eine Modernisierungsankündigung ist auch dann formell wirksam, wenn bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen die zu erwartende Mieterhöhung zwar in einem einheitlichen Betrag angegeben ist, die Kosten für die Einzelmaßnahmen, aus denen sich die Mieterhöhung ergibt, jedoch ebenfalls mitgeteilt werden (LG Berlin, Urteil v. 19.12.2014, 63 S 103/14, GE 2015,189).

Die Angabe der ungefähren Mieterhöhung muss ausreichen, denn die Mitteilung nimmt nicht die spätere Mieterhöhungserklärung vorweg (Schmid, BLGBW 1983, 62). Der Vermieter muss keineswegs die Kalkulationsgrundlage, also eine Vorabberechnung mitteilen (LG Berlin, MM 1987, 291; LG Berlin, GE 1990, 497).

Rz. 43

Durch § 555c Abs. 1 Nr. 3 ist klargestellt, dass auch die Betriebskosten, die durch Maßnahmen zusätzlich oder in größerem Umfang entstehen (z.B. Heiz- und/oder Fahrstuhlkosten) angegeben werden müssen (vgl. dazu LG München I, Urteil v. 16.1.2019, 14 S 11238/18, ZMR 2019, 343; LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727; LG Berlin, Urteil v. 19.2.2014, 65 S 56/12, WuM 2014, 283; so bereits zu § 554 Abs. 3 Satz 1 a.F. LG Berlin, Urteil v. 19.2.2014, 65 S 56/12, GE 2014, 874; LG Berlin, Urteil v. 4.2.1992, 64 S 245/91, GE 1992, 1099; LG Berlin, Urteil v. 22.1.1993, 64 S 308/92, GE 1993, 861; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 46), soweit die Umlage nicht sehr gering ist (AG Berlin-Schöneberg, GE 1993, 163). Das kann sinnvollerweise nur für Betriebskosten gelten, mit denen der Vermieter den Mieter auch belasten darf. Wenn in einer Modernisierungsankündigung nur einige voraussichtlich künftige Betriebskosten angegeben sind, ist daraus zu folgern, dass die Betriebskosten im Übrigen unverändert bleiben sollen (LG Berlin, Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727).

Rz. 44

Neue Betriebskosten, die dadurch entstehen, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses neue Verträge abschließt, können jedenfalls dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie bereits im Mietvertrag als umlagefähig aufgeführt sind und der Vermieter sich vertraglich vorbehalten hat, auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umzulegen (BGH, Urteil v. 27.9.2006, VIII ZR 80/06, GE 2006, 1473; KG, Urteil v. 3.12.2007, 8 U 19/07, GE 2008, 122; AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 19.2.2007, 19 C 459/06, NZM 2008, 127; weitergehend LG Berlin, Urteil v. 14.5.2007, 67 S 368/06, GE 2007, 987: bei genereller Vereinbarung auch ohne Öffnungsklausel umlagefähig). In seinem Urteil v. 21.1.2004 (VIII ZR 101/03, a.a.O.) hat der BGH eine Mieterhöhung bei neu entstehenden Betriebskosten auch ohne (wirksamen) ausdrücklichen Erhöhungsvorbehalt zugelassen (so auch Blank/Börstinghaus,§ 556 Rn. 85; LG Berlin, Urteil v. 29.7.2004, 62 S 111/04, GE 2004, 1395; AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008, 302; a.A. LG Berlin, Urteil v. 7.11.2006, 65 S 169/06, GE 2007, 597). Solche neu eingeführten Betriebskosten rechtfertigten nach Ansichtauffassun...