AG Lübeck Urteil vom 05.11.2007 - 21 C 1668/07

Tenor

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kosten für die Wartung von in ihrer Wohnung … durch die Klägerin installierte Rauchmelder zu tragen.

Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, ab dem 1. Januar 2008 angemessene monatliche Vorauszahlungen auf die Wartungskosten für die in ihrer Wohnung installierten Rauchmelder zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 23,21 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.6.2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 61 % und die Beklagte 39 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird endgültig auf 115,21 EUR festgesetzt.

Gründe

(von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 495 a, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen)

Die Klage ist zulässig.

Die Klägerin hat ein rechtliches Interesse sowohl an der Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern in ihrer Wohnung zu tragen, als auch an der Feststellung, dass die Beklagte ab dem 1.1.2008 eine entsprechende Betriebskostenvorauszahlung zu leisten hat. Die Beklagte bestreitet die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche auf Umlage der Wartungskosten für in der Wohnung der Beklagten neu angebrachte Rauchmelder.

Ein rechtliches Interesse an der Feststellung des Anspruches auf entsprechende Betriebskostenvorauszahlungen entfällt nicht deshalb, soweit die Klägerin später eine Leistungsklage erheben könnte. Zwar besteht grundsätzlich kein Feststellungsinteresse, wenn dasselbe Ziel mit einer Klage auf Leistung erreichbar ist (BGH NJW 1986, 1815); im gegenwärtigen Zeitpunkt ist jedoch mangels Fälligkeit des Anspruches gegen die Beklagte eine Klage auf sofortige Leistung nicht zulässig. Der Feststellungsklage steht die Möglichkeit einer „Klage auf zukünftige Leistung” gemäß § 259 ZPO nicht entgegen (BGH NJW-RR 2004, 586).

Die Klage ist hinsichtlich der Feststellungsanträge sowie des Antrages auf Ersatz von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in zuerkannter Höhe begründet; im Übrigen war sie als unbegründet abzuweisen.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagte die Kosten für die Überprüfung der in ihrer Wohnung installierten Rauchmelder als Betriebskosten trägt.

Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB können Betriebskosten auf die Mieterin umgelegt werden, soweit dies zwischen den Parteien vereinbart ist. Hier ist streitig, ob der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag die Umlage aller umlagefähigen Betriebskosten vorsieht; dies kann jedoch dahingestellt bleiben. Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten zusätzlich auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (BGH NZM 2004, 417, 418; Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl., 2007, Kommentar zum Mietrecht, § 560 BGB Rn. 12). Letzteres gilt für die Position Rauchmelder. Die Klägerin ließ im bestehenden Mietverhältnis der Parteien nach Abschluss des Mietvertrages Rauchmelder in der Wohnung der Beklagten installieren. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. In der dadurch bedingten erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter – und damit auch für die Beklagte – liegt eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung (vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 BGB Rn. 133; Schumacher, NZM 2005, 641, 643).

Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen auch sonstige Betriebskosten i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV dar.

Gemäß der DIN 14676 Nr. 6 muss bei Rauchmeldern mindestens einmal jährlich eine Funktionsprüfung durchgeführt werden. Dabei ist eine optische Überprüfung, ob mechanische Beschädigungen vorhanden sind, durchzuführen. Weiter ist im Rahmen der Kontrolle sicherzustellen, dass die Raucheintrittsöffnungen frei sind. Zudem ist ein Batteriewechsel und ein Probealarm erforderlich.

Die vorgenannten, den Vorgaben der DIN 14676 Nr. 6 entsprechenden Maßnahmen sind „sonstige Betriebskosten” i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV.

„Sonstige Betriebskosten” nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (BGH NJW-RR 2004, 877; NJW 2007, 1356).

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen (BGH NZM 2004, 417 f; NJW 2007, 1356 f) die Abgrenzung von „Betriebskosten” zu „Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten” vorgenommen. Danach sind Instandsetzungskosten solche Kosten, die aus einer Reparatur oder Wiederbeschaffung resultieren (BGH NZM 2004, 417). Instandhaltungskosten sind solche Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauches aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, ...