LG Berlin Urteil vom 22.01.1993 - 64 S 308/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietverhältnis: Anforderungen an die Ankündigung eines Modernisierungsmaßnahme

Leitsatz (amtlich)

Einzelheiten der Modernisierungsankündigung nach BGB § 541b.

Orientierungssatz

Beim Einbau einer Gasetagenheizung (anstelle einer Einzelofenheizung) ist es notwendig, dem Mieter den Beginn, die voraussichtliche Dauer des Einbaus, den Umfang der Maßnahme, die Anzahl, den Ort und die Größe der Gasthermen und Heizkörper, den Verlauf der Leitungen, die voraussichtlichen Kosten des Heizens und die durch die Maßnahme bedingte Erhöhung des monatlichen Mietzinses in einem einheitlichen detaillierten Schreiben anzukündigen.

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 17. Juli 1992 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau - 3 C 241/92 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs.1 ZPO abgesehen. Insoweit wird auf die Feststellungen des angefochtenen Urteils verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§§ 511, 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Denn die Beklagte ist - wie bereits das angefochtene Urteil zutreffend festgestellt hat - nicht zur Duldung des geplanten Einbaus der Etagenheizung verpflichtet (§ 541 b Abs.1 BGB).

II.

1. Die Umstellung von Einzelofenheizung auf Gasetagenheizung ist zwar sowohl in der verwaltungsgerichtlichen als auch in der zivilrechtlichen Rechtsprechung als Modernisierung i.S.d. § 541 b BGB eingestuft worden (VG Berlin GE 1978, 840; LG Berlin GE 1983, 969; 1985, 1099; KG (RE) GE 1985, 1093; LG Berlin GE 1985, 479; OVG Berlin GE 1982, 571; GE 1985, 877), weil eine Gas-Etagenheizung dem Mieter - objektiv gesehen - mehr Wohnkomfort verschafft und ihm den Gebrauch der Mietsache erleichtert, indem er das Beschaffen und Lagern von Brennmaterial sowie das ständige Heizen der einzelnen Öfen erspart und die Gas-Etagenheizung ihm eine gleichmäßige Beheizung der Wohnung nach seinen Wünschen ermöglicht.

2. Jedoch fehlt es hier an der gem. § 541 Abs.2 BGB erforderlichen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme.

Weder die Schreiben des Klägers vom 29. August 1986 (Blatt 13) so wie vom 05. August 1991 (Blatt 14) noch die Schreiben vom 09. September (Blatt 17) und vom 14. Mai 1992 (Blatt 19) haben die Beklagte hinreichend über die geplante Maßnahme gemäß § 541 b Abs. 2 BGB informiert. Die umfassende Information nach § 541 b Abs.2 BGB ist aber notwendig, damit sich der Mieter über die geplante Maßnahme mit den möglichen Folgekosten eine genaue Vorstellung machen kann, um dann bei Abwägung des Nutzens im Verhältnis zu den entstehenden Mehraufwendungen entscheiden zu können, ob er das Mietverhältnis nach § 541 b Abs.2 BGB kündigen will.

3. Beim Einbau einer Gasetagenheizung ist es notwendig dem Mieter

1. den Beginn,

2. die voraussichtliche Dauer des Einbaus, (damit sich der Mieter auf einen konkreten Zeitraum einstellen kann und nicht etwa in diesem Zeitpunkt in Urlaub ist bzw. Vorkehrungen treffen kann, damit Personen seines Vertrauens in der Zeit des Einbaus in der Wohnung anwesend sein können),

3. den Umfang der Maßnahme,

4. die Anzahl, den Ort und die Größe der Gasthermen und der Heizkörper (damit der Mieter wissen kann, ob die vorhandene Möblierung mit den Umbaumaßnahmen in Einklang zu bringen ist; AG Tiergarten, MM 1985 S. 279; Urteil der Kammer vom 28. September 1984 - 64 S 185/84 - in MM 1985, S. 15 f; LG Berlin, MM 1989 S. 192),

5. den Verlauf der Leitungen,

6. die voraussichtlichen Kosten des Heizens (da auch diese Kosten noch zusätzlich zur Mieterhöhung anfallen können, und nur so die tatsächlichen Gesamtkosten des Einbaus errechnet werden können - AG Charlottenburg MM 1984, 259, Beuermann GE 1986, 9),

7. die durch die Maßnahme bedingte Erhöhung des monatlichen Mietzinses (mit einer für den Mieter transparenten und im Einzelnen aufgeschlüsselten Berechnung in DM),

in einem einheitlichen detaillierten Schreiben anzukündigen (Urteil der Kammer vom 28. September 1984 - 64 S 185/84 - MM 1985, S. 15 f.).

Denn nur dann hat der Mieter alle notwendigen Informationen, um sich zu entscheiden, ob er das Mietverhältnis kündigen will oder trotz der Mehrbelastung aufrechterhält.

In keinem der Schreiben des Vermieters ist angegeben, wo die Gastherme sich befinden wird, wo die Leitungen verlaufen, wo die Heizkörper angebracht werden und mit welchen Heizkosten die Beklagte in Zukunft zu rechnen haben wird.

4. Da es bereits an der hinreichenden Ankündigung fehlt, kann dahinstehen, ob durch den Einbau einer Gasetagenheizung der allgemein übliche Zustand (vgl. dazu BGH, GE 1992, S. 375) in Gebäuden gleichen Alters innerhalb einer Region erreicht wird, mit der Folge, daß die durch die Maßnahme erforderliche Erhöhung des Mietzinses außer Betracht bleibt. Denn auch in diesem Fall muß der Vermieter zunächst der Informationspflicht genügen (LG Berlin, MM 1985, S. 316 ff.).

5. Daher war die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

III.

Die...