Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung bei Gaszentralheizung. Wohnraummiete: Einforderung von Folgekosten und Heizkostenvorschüssen nach Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung

 

Leitsatz (amtlich)

1. Bei einer Gaszentralheizung sind in der Heizkostenabrechnung Brennstoffkosten nach Ablesedaten und Lieferumfang aufzuschlüsseln.

2. Nach Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die notwendigen Folgekosten auf den Mieter abwälzen und auch einen Vorschuss geltend machen (hier: Zentralheizung statt Ofenheizung).

 

Nachgehend

BGH (Urteil vom 30.11.2005; Aktenzeichen 5 StR 353/05)

 

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 19. Februar 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg - 15 C 45/03 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

1. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 12,37 Euro nebst anteiligen Zinsen in der Hauptsache erledigt ist.

2. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg vom 31. Juli 2003 - 15 C 45/03 - bleibt aufrechterhalten, soweit der Beklagte zur Zahlung von 227,63 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12. März 2003 an die Klägerin verurteilt worden ist; anstelle der Verurteilung zur Zustimmung zur Zahlung eines Heizkostenvorschusses wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, ab dem 01.01.2003 für die Wohnung Nr. 26 im Quergebäude 2. OG Mitte links des Anwesens ... Berlin, Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 20,00 Euro an die Klägerin zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des gesamten Rechtsstreits, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis des Beklagten in erster Instanz, welcher der Beklagte vorab zu tragen hat, haben die Klägerin 38 % und der Beklagte 62 % zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

 

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

Mit seiner Berufung wendet sich der Beklagte gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Zahlung von 452,11 Euro, die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache in Höhe von 12,37 Euro sowie die Verurteilung zur Zustimmung zur Leistung einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 20,00 Euro, während die Klägerin die Zurückweisung der Berufung erstrebt.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Die statthafte Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO.

Die Berufung hat in der Sache nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet.

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Heizkostennachzahlung aus der Heizkostenabrechnung 2001 vom 27. Juni 2002 (Bl. 19 ff. d.A.) in Höhe von 224,48 Euro. Zwar ist die Klägerin entgegen der vom Beklagten vertretenen Ansicht durchaus aktivlegitimiert. Ursprüngliche Vermieter waren laut Mietvertrag die "Erben nach .... Die Klägerin hat durch Einreichung der entsprechenden Grundbuchauszüge dargetan, dass sie nunmehrige Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks ist und auch die Erwerberkette nach ... und ... dargelegt. Dass es sich bei letzteren nicht um die ursprünglichen Vermieter des Beklagten handelt, hat dieser nicht vorgetragen. Die Abrechnung lässt auch erkennen, dass sie von der Klägerin als Vermieterin stammt, was bereits dem entsprechenden Anschreiben entnommen werden kann. Unschädlich ist dabei, dass die Abrechnung offensichtlich noch im Auftrag der Rechtsvorgänger der Klägerin, der "..., erstellt wurde, weil für den Beklagten jedenfalls erkennbar war, dass sich die Klägerin diese Abrechnung zueigen gemacht hat.

Die Abrechnung ist jedoch formell unwirksam, weil sie nicht den allgemeinen Anforderungen für eine ordnungsgemäße Rechnungslegung gemäß § 259 BGB entspricht. Die Abrechnung erfordert gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Angabe des Gesamtverbrauchs für das Anwesen, des konkreten Verteilungsschlüssels - der sich nach den §§ 7, 8 HeizKostV zu richten hat -, und die Einzelverteilung auf den jeweiligen Nutzer anhand dieses Schlüssels. Die Abrechnung muss für einen betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulten Nutzer verständlich sein, darf aber gewisse Gedankenarbeit erfordern. Einzustellen in die Abrechnung sind vor allem die Brennstoffkosten, wobei sie bei der Lieferung von Gas nach Ablesedaten und Lieferumfang genau aufzuschlüsseln sind (Lammel, Heizkostenverordnung, 1990, § 6 Rn 26; vgl. auch Lammel bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. A., 2003, § 6 HeizKostV Rn 10, 11; Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 5.A., 2001, Seite 422 ff.).

Diese Daten fehlen jedoch in der Abrechnung...

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