LG Fulda Urteil vom 24.01.1992 - 1 S 173/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Pflicht des Mieters zur Duldung von Verbesserungsmaßnahmen: Bestimmung des Beschwerdegegenstandes; Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung; Einbau einer Zentralheizung als Verbesserungsmaßnahme

Leitsatz (redaktionell)

1. Der Wert des Beschwerdegegenstandes für eine Klage auf Duldung von Verbesserungsmaßnahmen bemißt sich nach dem dreifachen Jahresbetrag der zulässig erzielbaren höheren Miete.

2. Zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Mitteilung gemäß BGB § 541b Abs 2.

3. Die Installation einer Zentralheizung stellt in der Regel eine Verbesserungsmaßnahme dar.

Normenkette

ZPO § 3; GKG § 16; BGB § 541b Abs. 2

Verfahrensgang

AG Fulda (Urteil vom 26.09.1991; Aktenzeichen 3 b C 666/91)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Fulda vom 26. September 1991 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes hat die Kammer gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig, insbesondere übersteigt der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.200,00 DM (§ 511 ZPO a). Die Kammer schließt sich der Auffassung an, wonach sich der Wert des. Beschwerdegegenstandes für eine Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nach dem dreifachen Jahresbetrag der zulässig erzielbaren höheren Miete bemißt (§ 3 ZPO).

Der Wert des Duldungsanspruchs des Vermieters nach § 541 b BGB bestimmt sich nach dem Interesse des Vermieters an der Durchführung der Maßnahme. Dieses Interesse wird wertmäßig beeinflußt durch die Wertverbesserung und die zulässig erzielbare Mieterhöhung (LG Hannover) Wohnungswirtschaft und Mietrecht – WuM 1989, 433; Schneider, Streitwertkommentar für den Zivilprozeß, (9. Aufl., Rd.-Nr. 3081) sowie auch durch die Gebäudewertsteigerung (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Kapitel V Rd.-Nr. 89). Entgegen einer verbreiteten Ansicht (vgl. LG Hannover, WuM 1989, 433; LG Hamburg, WuM 1989, 442; LG Köln, WuM 1991, 563; Schneider, a.a.O., Rd.-Nr. 3082; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 49. Aufl., Anhang § 3 Stichwort „Mietverhältnis” Anm. f; Zöller/Schneider, ZPO, 16. Aufl., § 3 Rd.-Nr. 16 Stichwort „Mietstreitigkeit”) wird der Wert des Streitgegenstandes nicht durch den einjährigen Betrag der zulässig erzielbaren Mieterhöhung begrenzt, da nach Ansicht der Kammer § 16 Abs. 5 GKG nicht entsprechend anwendbar ist.

Der Wert des Streitgegenstandes ist vielmehr nach § 3 zu schätzen und in der Regel mit dem dreifachen Jahresbetrag der zulässig erzielbaren Mieterhöhung zu bemessen (ebenso LG Hildesheim, WuM 1989, 579; LG Berlin, WuM 1989, 433; LG Hamburg, WuM 1987, 61; Sternel, a.a.O.). Soweit es um die Beschwer des Vermieters geht, ist eine entsprechende Anwendung des. § 16 Abs. 5 GKG bereits deshalb abzulehnen, weil sich das Interesse des Vermieters nicht nur nach der Mieterhöhung bestimmt, sondern vielmehr auch durch die Gebäudewertsteigerung und die bessere Vermietbarkeit in der Zukunft beeinflußt wird. Bei der Beschwer des Mieters – wie im vorliegenden Fall – steht zwar grundsätzlich die Abwehr einer höheren Miete im Vordergrund.

Im Einzelfall können aber auch beim Mieter andere Interessen eine Rolle spielen; etwa Beeinträchtigungen durch die Modernisierungsmaßnahmen oder die Nutzlosigkeit früher getätigter Investitionen.

Die Berufung der Beklagten ist dagegen unbegründet, weil das Amtsgericht zu Recht einen Duldungsanspruch der Klägerin nach § 541 b BGB bejaht hat.

Die von der Klägerin beabsichtigte Maßnahme ist den Beklagten rechtzeitig und ordnungsgemäß mitgeteilt worden (§ 541 b Abs. 2 BGB). Das Schreiben der Klägerin vom 11.12.1989 beschreibt die Maßnahme nach Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer und teilt die zu erwartende Mietzinserhöhung mit. Die Kammer folgt nicht der Auffassung, wonach es erforderlich sein soll, die Kosten der Baumaßnahme anzugeben sowie bei Baumaßnahmen in mehreren Wohnungen den Verteilerschlüssel, damit der Mieter den mitgeteilten Erhöhungsbetrag rechnerisch nachprüfen könne (so LG Berlin, WuM 1991, 164; Sternel, a.a.O., Kapitel 5 Rd.-Nr. 332; Unnklar Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kapitel III Rd.-Nr. 1115). Damit würden die gesetzlichen Anforderungen überspannt. Nach § 541 b Abs. 2 BGB ist der Vermieter lediglich verpflichtet, die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich „mitzuteilen”. Dafür genügt nach Ansicht der Kammer ein bezifferter Betrag (ebenso Palandt/Putzo, BGB, 50. Aufl., § 541 b, Rd.-Nr. 21), eine nähere Erläuterung ist nicht erforderlich. Diese ist erst Voraussetzung des Mieterhöhungsanspruchs (vgl. § 3 Abs. 3 MHG). Schützenswerte Interessen des Mieters werden dadurch nicht beeinträchtigt. Diesem ist in erster Linie daran gelegen zu erfahren, inwiefern sich die Miete erhöht, nicht aber, wie sich der Erhöhungsbetrag errechnet. Der Gefahr, der Vermieter könne schuldhaft einen deutlich zu niedrigen Mietzins mitteilen und dadurch (auch ohne Absicht) den Mieter zur Zustimmung bewegen, wird dadurch begegnet, daß dem Mieter in einem solchen...