Vereinfachter Datenzugang für Wohnungsunternehmen

Die in Immobilien verbaute Technik erzeugt heutzutage kontinuierlich Daten. Intelligente Messgeräte, Rauchmelder und Türöffnungssysteme übertragen diese Daten automatisch in die Cloud des jeweiligen Anbieters. Zunächst hat nur dieser Anbieter Zugriff darauf.

Für Wohnungsunternehmen können diese Daten einen erheblichen Mehrwert als Nutzer der IoT-Lösungen haben. Ein direkter Zugriff auf diese Daten könnte zum Beispiel die Abrechnung gegenüber Mietern vereinfachen, das Energiemanagement verbessern oder einen Vergleich von Verbrauchswerten über den gesamten Gebäudebestand ermöglichen und so selbst Einnahmen generieren oder Kosten einsparen.

Die Anbieter der IoT-Lösungen speichern die Daten regelmäßig ausschließlich in ihren eigenen Systemen und geben sie nur nach eigenem Ermessen, in selbst bestimmten Intervallen, Dateiformaten und vor allem gegen Entgelt heraus. Der europäische Gesetzgeber hat dieses Ungleichgewicht branchenübergreifend erkannt und zum Anlass für ein neues Regelwerk genommen. 

Die Verordnung (EU) 2023/2854, der sogenannte EU Data Act, ist am 11.1.2024 in Kraft getreten und seit dem 12.9.2025 überwiegend anwendbar in den EU-Mitgliedstaaten. Ziel des Data Acts ist es, die datenbasierte Wertschöpfung zu erhöhen, datengetriebene Innovation zu fördern und die exklusive Datenkontrolle einzelner Marktakteure abzubauen. Für Wohnungsunternehmen kann das bedeuten, dass sie zu den zuvor beschriebenen Daten einen unmittelbaren und insbesondere unentgeltlichen Zugang erhalten können.

EU Data Act: Wer hat Zugangsrechte für welche Daten?

Um zu verstehen, wann der Data Act Wohnungsunternehmen einen Datenzugang verschafft, lohnt sich ein Blick auf die Grundlogik des Gesetzes. Es knüpft an bestimmte technische Voraussetzungen und Rollen der Beteiligten an: 

• Der Datenzugang nach dem Data Act gilt ausschließlich für Daten, die durch die Nutzung "vernetzter Produkte" entstehen oder im Rahmen damit "verbundener Dienste" anfallen. Die Daten müssen also unmittelbar durch die Nutzung einer IoT-Lösung erzeugt worden sein. Reine Verwaltungsdaten ohne IoT-Bezug, zum Beispiel manuell in ein ERP-System eingepflegte Mieterstammdaten, fallen regelmäßig nicht darunter.
• Ein vernetztes Produkt ist ein körperlicher Gegenstand (also ein physisches Gerät/Hardware), der durch Sensorik bei seiner Nutzung selbst Daten erzeugt und diese über einen elektronischen Kommunikationsdienst (Schnittstelle/API), eine physische Verbindung oder einen geräteinternen Zugang übermitteln kann. Dabei können zum Beispiel Verbrauchsdaten über Betriebszustand oder Umgebung generiert und über eine Internetverbindung übertragen werden. Im wohnungswirtschaftlichen Kontext betrifft das zum Beispiel die eingangs erwähnten Smart-Meter, die Daten in eine Cloud der Anbieter übermitteln.
• Ein verbundener Dienst ist ein digitaler Dienst, der so eng mit einem vernetzten Produkt verknüpft ist, dass das Produkt ohne ihn eine oder mehrere seiner Funktionen nicht ausführen könnte, oder der nachträglich vom Hersteller oder einem Dritten hinzugefügt wird, um Funktionen des Produkts zu ergänzen oder zu aktualisieren. Ein typisches Beispiel ist eine cloudbasierte Steuerungs- und Auswertungssoftware eines Smart-Meter-Anbieters: Ohne sie könnten die Messgeräte die erfassten Verbrauchsdaten regelmäßig weder übertragen noch auswerten.

Unterscheidung in drei Rollen 

• Verpflichtet sind je nach Zugangssituation unterschiedliche Parteien. Im Grundsatz sind dies die Hersteller vernetzter Produkte und die Anbieter verbundener Dienste, die jeweils für die technische Konzeption einstehen. Dateninhaber ist, wer tatsächlichen Zugriff auf die entstehenden Daten hat und diese bereitstellen kann. Im Messdienstleisterszenario könnte der Messdienstleister regelmäßig zugleich Hersteller der Messgeräte, Anbieter der Auswertungssoftware und Dateninhaber sein, soweit er die Daten in seiner Cloud speichert und kontrolliert.
• Berechtigt ist der Nutzer der genannten Lösungen, also derjenige, der das vernetzte Produkt rechtmäßig, insbesondere auf vertraglicher Grundlage nutzt oder einen verbundenen Dienst in Anspruch nimmt.

Welche Datenzugänge ergeben sich aus dem EU Data Act?

• Direkter Zugang "Access by Design":
  Hersteller und Anbieter müssen vernetzte Produkte und verbundene Dienste von vornherein so gestalten, dass Nutzer standardmäßig, einfach, sicher und unentgeltlich Zugang zu den anfallenden Daten erhalten – in einem umfassenden, strukturierten, gängigen und maschinenlesbaren Format. Diese Pflicht gilt für Produkte und Dienste, die ab dem 12.9.2026 neu auf den Markt kommen. Bestandsgeräte sind nicht erfasst, können jedoch von den nachfolgenden Herausgabeansprüchen betroffen sein.
• Indirekter Zugang "Access on Demand": 
  Soweit kein direkter Zugang besteht, hat der Nutzer seit September 2025 einen gesetzlichen Herausgabeanspruch gegen den Dateninhaber, unabhängig davon, wann das System in Betrieb genommen wurde. Der Dateninhaber muss die Daten unverzüglich, einfach, sicher und unentgeltlich in einem umfassenden, strukturierten, gängigen und maschinenlesbaren Format bereitstellen, und zwar grundsätzlich in derselben Qualität, die ihm selbst zur Verfügung steht. Soweit relevant und technisch möglich, muss die Bereitstellung kontinuierlich und in Echtzeit erfolgen.
• Weitergabe an Dritte "Access on Demand": 
  Der Nutzer kann seit September 2025 darüber hinaus verlangen, dass der Dateninhaber dieselben Daten direkt an einen von ihm benannten Dritten weitergibt, zum Beispiel an einen externen Dienstleister zur Entwicklung einer eigenen Energiemanagementlösung oder an eine eigene Abrechnungsplattform.

Für die Geltendmachung der Herausgabeansprüche reicht grundsätzlich ein einfaches elektronisches Verlangen. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Eine E-Mail an den Dateninhaber genügt also grundsätzlich, solange daraus klar hervorgeht, welche Daten von wem verlangt werden. Aus Nachweisgründen empfiehlt sich, das Verlangen schriftlich zu dokumentieren und Eingang sowie Reaktion des Dateninhabers festzuhalten.

Reagiert der Dateninhaber nicht oder verweigert er die Herausgabe ohne berechtigten Grund, stehen dem Nutzer mehrere Wege offen, die nebeneinander genutzt werden können: der Klageweg vor Gericht, die Anrufung einer Streitbeilegungsstelle oder eine Beschwerde bei der Bundesnetzagentur als zuständiger Aufsichtsbehörde. Die Bundesnetzagentur kann nicht nur Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängen, sondern auch die Herausgabe der Daten direkt anordnen. 

Praxisbeispiel: Datenzugang im Messdienstleisterszenario

Um die Systematik der Datenzugänge zu veranschaulichen, nehmen wir ein konkretes Beispiel aus der Wohnungswirtschaft:

Ein Wohnungsunternehmen beauftragt einen Messdienstleister mit der Erfassung der Energieverbräuche in seinen Gebäuden. Der Messdienstleister installiert intelligente Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler und Wasserzähler, erhebt laufend die Verbrauchsdaten und überträgt diese in seine Cloud. Über eine selbst entwickelte Software hat er Zugriff auf die dort aufbereiteten Daten. Hersteller der Geräte und Anbieter der Auswertungssoftware sind in diesem Beispiel dasselbe Unternehmen.

Zur Abrechnung stellt der Messdienstleister dem Wohnungsunternehmen monatliche Abrechnungsübersichten bereit. Das Wohnungsunternehmen selbst hat keinen direkten Zugriff auf die in der Cloud gespeicherten Daten und kann keine eigenen Auswertungen in Echtzeit erstellen. Das kann aus verschiedenen Gründen nachteilig sein: Ein laufender Datenzugriff könnte es ermöglichen, einen ungewöhnlich hohen Verbrauch noch im laufenden Monat zu erkennen, zum Beispiel durch einen Rohrbruch. Darüber hinaus könnten die Daten wirtschaftlich verwertet werden, etwa durch die Entwicklung eigener Lösungen für Mieter, die einen unmittelbaren Zugriff auf Verbrauchsdaten ermöglichen, oder durch ein Benchmarking über den gesamten Gebäudebestand und das ohne den vergütungspflichtigen Umweg über den Messdienstleister.

Der EU Data Act könnte hier wie folgt greifen:

Die eingesetzten Messgeräte dürften als vernetzte Produkte einzuordnen sein. Sie erfassen mithilfe eingebauter Sensoren Verbrauchsdaten, zum Beispiel Temperaturdifferenzen, Durchflussmengen sowie errechnete Kilowattstunden- und Kubikmetermengen, und übertragen diese über ein Gateway in die Cloud des Messdienstleisters. Diese Rohwerte wären als Produktdaten zu qualifizieren. Die cloudbasierte Software, über die der Messdienstleister diese Messwerte empfängt, speichert und zu Abrechnungs- und Verbrauchsdaten aufbereitet, dürfte als verbundener Dienst einzuordnen sein. Ohne sie könnten die Messgeräte ihre Funktion als Abrechnungssystem nicht erfüllen. Die in der Cloud lediglich aufbereiteten Verbrauchsdaten sind dabei Produktdaten, soweit sie ihrem Ursprung nach durch den Betrieb der Messgeräte selbst entstehen. 

Der Messdienstleister käme als Dateninhaber in Betracht, weil er die tatsächliche Kontrolle über diese Daten hat. Soweit die Geräte bereits im Einsatz sind und kein direkter Zugriff besteht, käme nicht die Konzeptionspflicht für neue Geräte zur Anwendung, sondern der gesetzliche Herausgabeanspruch. Dieser besteht seit September 2025, unabhängig davon, wann die Geräte installiert wurden.

 Das Wohnungsunternehmen könnte auf dieser Grundlage vom Messdienstleister verlangen, die aufbereiteten Verbrauchsdaten über eine standardisierte technische Schnittstelle bereitzustellen, über die es die Daten laufend und selbstständig abrufen kann. Eine monatliche Abrechnungsübersicht im Web-Portal dürfte hierfür nicht genügen. Der Anspruch entstünde auf einfaches elektronisches Verlangen und könnte vertraglich nicht eingeschränkt werden.

EU Data Act: Welche Beschränkungen des Datenzugangs gibt es?

Die Datenzugangsrechte gelten jedoch nicht schrankenlos. Der Data Act sieht gewisse Zugangsbeschränkungen, die den Datenzugang von vornherein unterbinden können, und Verwertungsverbote, die bestimmte Nutzungen nach erfolgtem Datenzugang untersagen, vor:

• Dateninhaber können insbesondere einwenden, die Bereitstellung erfordere einen unverhältnismäßigen Aufwand oder bestimmte Daten seien geschützte Geschäftsgeheimnisse. Diese Einwände sind ernst zu nehmen, greifen jedoch nicht schrankenlos. Beispielsweise könnte der Aufwandseinwand daran scheitern, dass standardisierte API-Schnittstellen in der Branche längst technischer Standard sind. So wäre der Geschäftsgeheimnisschutz bei reinen Messwerten wie Kilowattstunden und Kubikmetern schwer ersichtlich, soweit diese standardisiert sind und ohnehin an Mieter weitergegeben werden.
• Wichtig ist außerdem, dass begehrte Daten identifizierbaren Personen zugeordnet werden können und aufgrund dieses Personenbezugs dem Anwendungsbereich des Datenschutzrechts nach der DSGVO unterliegen können. Das kann beispielsweise Verbrauchsdaten betreffen, die sich einer Wohneinheit und damit einer Person zuordnen lassen. Der Data Act gilt ausdrücklich unbeschadet des Datenschutzrechts. Das heißt, jede Übermittlung, Speicherung oder Nutzung der Verbrauchsdaten ist eine Datenverarbeitung, für die eine eigenständige datenschutzrechtliche Rechtsgrundlage erforderlich ist. Dieser Konflikt ist rechtlich noch nicht hinreichend aufgelöst. Der Data Act selbst rechtfertigt diese Verarbeitung nach überwiegender Auffassung zumindest nicht unmittelbar. In Betracht kommt hierfür zum Beispiel die Einholung einer Einwilligung der Mieter in die jeweilige Datenübertragung.
• Auch nach erfolgtem Datenzugang schränkt der Data Act bestimmte Nutzungsmöglichkeiten ein. Beispielsweise darf ein Wohnungsunternehmen die Daten nicht nutzen, um ein konkurrierendes Produkt zu entwickeln, oder um sich Einblicke in die wirtschaftliche Lage oder in Produktionsmethoden der Hersteller der Lösungen zu verschaffen.

Wann hilft der EU Data Act Wohnungsunternehmen?

Der EU Data Act gibt Wohnungsunternehmen erstmals ein gesetzliches Instrument, um Zugang zu den Daten zu erhalten, die in ihren eigenen Gebäuden entstehen und bislang beim Messdienstleister abgeschottet lagen.

Er hilft aber nur dort, wo Daten tatsächlich durch IoT-Geräte oder verbundene Dienste entstehen und beim Hersteller oder Anbieter abgeschottet bleiben. Wohnungsunternehmen sollten sich dafür folgende Fragen stellen:

• Welche Daten benötigen wir, auf die wir aktuell keinen Zugriff haben?
• Haben diese Daten wirtschaftlichen Wert, den der Anbieter bislang allein ausschöpft?
• Entstehen sie unmittelbar durch die Nutzung eines vernetzten Geräts oder eines damit verbundenen Dienstes?
• Wer hat faktisch und rechtlich die Kontrolle über diese Daten, also wer ist der richtige Ansprechpartner?
• Kann sich der Dateninhaber verteidigen, insbesondere weil personenbezogene Daten begehrt werden?

Lässt sich der Data Act auf die eigene Situation nicht anwenden, bleibt der Weg über die Vertragsgestaltung. Datenzugangsrechte können insbesondere bei Neuverträgen oder Vertragsverlängerungen ausdrücklich vereinbart werden, wohl regelmäßig gegen zusätzliches Entgelt.

Der Beitrag ist aus der Ausgabe DW 9/2026 des Fachmagazins "DW Die Wohnungswirtschaft". Das gesamte Heft gibt es auch in der DW-App .