Bundesrat will Misstände in Problemimmobilien angehen

Mit einer am 8.5.2026 gefassten Entschließung fordert der Bundesrat, die Zweckbindung bei Sozialleistungen zu sichern und dauerhafte Missstände bei der Vermietung von Problemimmobilien nicht mehr zu subventionieren.

Was die Länder zur Lösung vorschlagen – und wie Kommunen und Wohnungsunternehmen Problemimmobilien aufwerten oder los werden können.

Sozialhilfemissbrauch bei Vermietung von Problemimmobilien

Mit der Einführung sozialrechtlicher Zurückbehaltungsrechte ließe sich aus Sicht des Bundesrats verhindern, dass Sozialleistungen für Unterkunft und Heizung auch dann weiter an Vermieter von Problemimmobilien fließen, wenn diese erhebliche Mängel in den Gebäuden nicht beseitigen, behördliche Auflagen nicht erfüllen oder zweckgebundene Mittel nicht an Versorgungsunternehmen weiterleiten.

So könnten Zahlungen an kriminelle Vermieter ohne Risiko für die Mieter eingestellt werden. Diese würden oft Wohnungen in Problemimmobilien an Sozialleistungsberechtigte vermieten, ohne erforderliche Reparaturen auszuführen oder zu beauftragen.

In anderen Fällen würden Kosten für Heizung, Wasser oder Strom von den Vermietern nicht bezahlt, obwohl dafür zweckgebundene Sozialleistungen gewährt wurden. Dennoch zahle die öffentliche Hand bislang weiterhin Leistungen für Unterkunft und Heizung, wovon auch Vermieter profitierten, die ihren gesetzlichen Pflichten nicht nachkommen.

Bundesrat: Druckmittel gegen kriminelle Vermieter

Der Bundesrat schlägt vor, dass Sozialleistungsträger Zahlungen für Unterkunft und Heizung künftig ganz oder teilweise einbehalten oder treuhänderisch sichern können, wenn Vermieter erheblich gegen die Pflichten verstoßen.

Dafür sollen Meldewege sowie Regelungen für Datenaustausch und -verarbeitung geschaffen werden. Zugleich sollen einbehaltene Zahlungen mietrechtlich als erbracht gelten, damit betroffene Mieter nicht wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden können.

Die Entschließung auf Initiative von Nordrhein-Westfalen (NRW) wird im nächsten Schritt der Bundesregierung zugeleitet. Ob sie die Vorschläge aufgreift, steht in ihrem Ermessen.

Beschlussdrucksache: Entschließung des Bundesrates "Zweckbindung von Sozialleistungen sichern – Rechtsdurchsetzung stärken – Subventionierung von dauerhaften beenden" (Stand: 8.5.2026)

NRW will Problemimmobilien notfalls per Gesetz enteignen

In Nordrhein-Westfalen können Kommunen bei Verwahrlosung von Mietwohnungen bereits jetzt auf Grundlage der Landesbauordnung und des Wohnungsaufsichtsgesetzes gegen kriminelle Vermieter tätig werden. So können sie zum Beispiel hohe Zwangsgelder verhängen und als letztes Mittel eine Wohnung für unbewohnbar erklären lassen.

Im März 2026 hat die Landesregierung das sogenannte Faires-Wohnen-Gesetz auf den Weg gebracht. Das Land geht von 20 bis 25 Kommunen aus, die wirksamere Instrumente benötigten. Bei Problemimmobilien sind empfindliche zusätzliche Eingriffsmöglichkeiten vorgesehen: Demnach soll eine Treuhandverwaltung bei untätigen Eigentümern, deren Immobilien verwahrlosen, die Verwaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes übernehmen können.  Als letztes Mittel ist ausdrücklich auch eine Enteignung vorgesehen.

Der Gesetzentwurf sieht auch umfängliche Informationspflichten sowie den Datenaustausch zwischen Behörden im Inland und anderen EU-Mitgliedstaaten vor. Kommunen sollen verpflichtet werden, andere Stellen, die staatliche Leistungen für das Wohnen bereitstellen, zu unterrichten, wenn Missstände vorliegen.

Problemimmobilien: Leitfaden für Kommunen und Wohnungsunternehmen

Eine Arbeitshilfe des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt, wie Kommunen und Wohnungsunternehmen Problemimmobilien aufwerten oder sogar los werden können. Neben anwendbaren rechtlichen Regelungen stellt der Leitfaden auch Fallbeispiele aus unterschiedlich großen Städten und Gemeinden verschiedener Bundesländer vor. Dabei geht es um unter anderem um Wohnungen, die "aufgrund skrupelloser Bewirtschaftungsstrategien einzelner Eigentümer" verwahrlost sind.

Die Publikation ist eine Neufassung des Leitfadens aus dem Jahr 2014. Die aktualisierte Fassung, an der die kommunalen Spitzenverbände und wohnungswirtschaftlichen Verbände, darunter der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW, mitgearbeitet haben, widmet sich außerdem den Möglichkeiten der integrierten Quartiersentwicklung und der Städtebauförderung.

BBSR-Leitfaden "Problemimmobilien: Herausforderungen und gute Lösungen"

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