BFH: Neue Grundsteuer nicht verfassungswidrig

Die seit Anfang 2025 geltende Grundsteuerreform des Bundes ist rechtens und verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10.12.2025 in zweiter Instanz die Klagen von Immobilieneigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Berlin-Brandenburg und Sachsen gegen die Neuregelung zurückgewiesen.

Die drei Länder wenden das Bundesmodell an. In den Verfahren ging es um die Frage, ob das pauschalierte Ertragswertverfahren verfassungsgemäß ist. Die Finanzgerichte der ersten Instanz hatten entschieden, dass die Berechnung rechtmäßig sei. 

Sachverhalt der drei Verfahren

• Die Kläger in dem Verfahren II R 25/24 (Köln) sind Miteigentümer einer 54 Quadratmeter großen vermieteten Eigentumswohnung. Die Wohnung befindet sich in guter Wohnlage, im Souterrain eines vor 1949 errichteten Mehrfamilienhauses.
• Der Klägerin des Verfahrens II R 31/24 (Sachsen) gehört eine im Jahr 1995 erbaute, selbstgenutzte Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche.
• Der Kläger in dem Verfahren II R 3/25 (Berlin) ist Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit 58 Quadratmetern in einem vor 1949 erbauten Mehrfamilienhaus in einfacher Wohngegend.

Das Finanzamt hatte den jeweiligen Grundsteuerwert zum Stichtag 1.1.2022 auf Basis des Ertragswertverfahrens berechnet. Der festgestellte Grundsteuerwert wurde dann der Festsetzung der Grundsteuer ab 1.1.2025 durch die jeweilige Kommune zugrunde gelegt.

BFH: Pauschale Durchschnittswerte vertretbar

Die Kläger sehen in dem Bundesgesetz einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil die Finanzämter die Grundsteuer aufgrund pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenwert festsetzen dürfen. 

Der BFH sieht in der Verwendung pauschaler Durchschnittswerte jedoch keinen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. Pauschale Festsetzung bedeutet, dass die Finanzämter nicht Mieteinnahmen und Bodenwert für jede Wohnung einzeln ermitteln müssen, sondern sich mit Durchschnittswerten begnügen dürfen. Diese Pauschalierung sei "verfassungsrechtlich vertretbar", sagte die Senatsvorsitzende Franceska Werth. 

Der Eigentümerverband Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler kündigten anschließend Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe an.

Prozesswelle gegen Grundsteuerreform

Bundesweit hatten nach Angaben des Augsburger Verfassungsrechtlers Gregor Kirchhof 2,8 Millionen Eigentümer Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide der Finanzämter eingelegt. Vor den 18 Finanzgerichten in der ersten Instanz geklagt hatten und haben bislang mehr als 2.000 Immobilieneigentümer.

Hunderte Verfahren ruhen noch, weil die Prozesswelle auf die entscheidende Phase zusteuert: Zwölf Revisionsverfahren liegen derzeit noch beim BFH. Ein beträchtlicher Teil der Verfahren in erster Instanz hat sich erledigt. Die Finanzgerichte haben viele Klagen abgewiesen, in etlichen anderen Fällen haben die Eigentümer die Klagen zurückgenommen.

Weitere Musterklage gegen neue Grundsteuer gescheitert

Grundsteuer: Musterklage zum Bundesmodell abgewiesen

Am BFH anhängige Grundsteuer-Klagen: Überblick

Am Bundesfinanzhof sind derzeit (Stand Dezember 2025) die folgenden Verfahren im Bereich der Grundsteuer anhängig:

Gegen das Bundesmodell

1. Rs. II R 11/25 (Vorinstanz: Sächsisches FG, Urteil v. 15.1.2025 – 5 K 612/24)
2. Rs. II R 22/25 (Vorinstanz: FG Düsseldorf, Urteil v. 26.2.2025 – 11 K 2309/23 BG)
3. Rs. II R 26/25 (Vorinstanz: Sächsisches FG, Urteil v. 3.4.2025 – 3 K 771/23)
4. Rs. II R 34/25 (Vorinstanz: FG Münster, Zwischenurteil v. 18.6.2025 – 3 K 6/25 F)
5. Rs. II B 19/25 (AdV) (Vorinstanz: FG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 21.2.2025 – 3 V 3178/24)

Gegen Ländermodelle

Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) Baden-Württemberg – Grundsteuer B: "Modifiziertes Bodenwertmodell"

• Rs. II R 26/24 (Vorinstanz: FG Baden-Württemberg, Urteil v. 11.6.2024, 8 K 1582/23)
• Rs. II R 27/24 (Vorinstanz: Finanzgericht Baden-Württemberg, Urteil v. 11.6.2024, 8 K 2368/22)
• Rs. II B 45/25 (AdV) (Vorinstanz: Finanzgericht Baden-Württemberg, Beschluss v. 23.05.2025, 8 V 789/25)

Hamburger Grundsteuergesetz (HmbGrStG) – Grundsteuer B: "Flächen-/Wohnlagenmodell"

• Rs. II R 15/25 (Vorinstanz: FG Hamburg, Urteil v. 13.11.2024, 3 K 176/23)

Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) – Grundsteuer B: "Flächen-Faktor-Modell"

• Rs. II R 12/25 (Vorinstanz: Hessisches FG, Urteil v. 23.1.2025, 3 K 663/24)

Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG) – Grundsteuer B: "Wertunabhängiges Flächenmodell"

• Rs. II R 33/25 (Vorinstanz: FG München, Gerichtsbescheid v. 18.6.2025, 4 K 702/23)
• Rs. II R 40/25 (Vorinstanz: FG München. Urteil v. 13.8.2025, 4 K 164/25)

Über die Revisionsklagen gegen die Ländergesetze will der Bundesfinanzhof im kommenden Jahr 2026 entscheiden.

Ländererlasse zur Grundsteuer

Nach Beschlüssen des BFH im Mai 2024 in zwei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes haben die obersten Finanzbehörden sogenannte koordinierte Ländererlasse an die Finanzämter herausgegeben, wie in der Praxis mit Bewertungsbescheiden umzugehen ist.

(Oberste Finanzbehörden der Länder, Erlasse v. 24.6.2024 – S 3017)

Das Gericht hat sich dabei nur mit der Grundsteuer im Bundesmodell befasst. Die Erlasse stellen keine Weisungen für die Finanzämter in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg dar – diese Länder haben eigene Gesetze.

Besteht der Verdacht, dass die pauschal ermittelten Werte für die neue Grundsteuer deutlich zu hoch sind, muss die Feststellung ausgesetzt werden. Die Eigentümer erhalten die Chance, einen tatsächlichen niedrigeren Wert mit einem Gutachten nachzuweisen, das zeigt, dass die Werte so stark abweichen (mindestens 40 Prozent), dass das Übermaßverbot verletzt ist. Ist die Differenz kleiner, ändert sich nichts an der pauschal festgesetzten Steuer. Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast.

Die BFH-Beschlüsse vom 27.5.2024 wurden am 13.6.2024 veröffentlicht. Da bereits Zweifel an der Höhe der festgestellten Grundsteuerwerte bestanden, war nicht mehr zu prüfen, ob die Berechnung grundsätzlich verfassungsrechtlichen Zweifeln unterliegt.

BFH, Beschluss v. 27.5.2024, II B 78/23 (AdV)

BFH, Beschluss v. 27.5.2024, II B 79/23 (AdV)

Grundsteuerreform soll aufkommensneutral sein

Die Reform soll insgesamt aufkommensneutral sein, also keine versteckte Grundsteuererhöhung mit sich bringen. Etliche Kritiker bezweifeln das. Im ersten Halbjahr 2024 hatten die 16 Länder noch nach der alten Regelung acht Milliarden Euro Grundsteuer eingenommen. Ob die Reform wirklich aufkommensneutral war, wird erst feststehen, wenn die vollständigen Einnahmen der Jahre 2024 und 2025 veröffentlicht sind.

Das Bundesmodell wird von neun Bundesländern angewendet. Das Saarland und Sachsen nutzen ebenfalls die Bundesregelung, weichen aber bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Regelungen, doch auch gegen diese Ländergesetze wehren sich zahlreiche Eigentümer.

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