EZB hält still – kommt der nächste Schlag im September?

Die Inflation hat sich zuletzt abgeschwächt. Das ermöglicht der Europäischen Zentralbank (EZB) eine Zinspause im Juli. Der für Banken und Sparer wichtige Einlagenzins bleibt nach der Erhöhung im Juni bei 2,25 Prozent.

Eine Anhebung könnte es bei der nächsten Sitzung im September wieder geben, wenn der Notenbank neue Prognosen vorliegen. Denn die Risiken für die Teuerung sind nicht gebannt, solange der Iran-Krieg weiter schwelt und es keine dauerhafte Lösung für den Konflikt im Nahen Osten gibt.

Banker: Signale für die Sitzung im September 

Mitte Juni 2026 hatte die EZB den Leitzins angesichts des wachsenden Inflationsdrucks um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Die im Zuge des Iran-Kriegs gestiegenen Rohöl- und Energiepreise hatten die Inflation angetrieben.

Für eine Erhöhung im Juli fehlte den Notenbankern der akut drängende Grund, wie Commerzbank-Volkswirt Marco Wagner im Vorfeld erklärte. "So liegen die Öl- und Gaspreise deutlich unter den kriegsbedingten Höchstständen, auch wenn sie zuletzt wegen des Aufflammens der Kämpfe wieder gestiegen sind."

Für September gehen viele Ökonomen von einer erneuten Leitzinserhöhung aus. Als sicher gilt dies angesichts der sehr ungewissen Lage aber nicht. Die EZB will datenabhängig agieren und von Sitzung zu Sitzung entscheiden. Die Inflation liegt weiter über dem mittelfristigen Ziel der EZB von zwei Prozent. Eine erneute Eskalation im Nahen Osten würde laut Berenberg-Volkswirt Felix Schmidt das Risiko erhöhen, dass die Inflation wieder steigt und die EZB den Leitzins bis Ende 2026 noch weiter anheben muss.

"Die Unsicherheit ist nach wie vor hoch, und die Auswirkungen des Energieschocks auf die Inflation sind noch nicht vollständig zum Tragen gekommen", teilte die EZB selbst nach der Sitzung des Rates am 23.7.2026 in Frankfurt am Main mit.

Immobilienbranche zur EZB-Zinsentscheidung

"Stabile Zinsen sind gut für den Immobilienmarkt, der aktuell resilienter ist als gedacht. Trotz vieler geopolitischer Krisen sind die Transaktionszahlen im Investmentbereich im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sogar gestiegen", sagte Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer, Ypsilon Group. Aktuell dominiere aber eine abwartende Haltung, verbunden mit der Zuversicht, dass die geopolitischen Verwerfungen keine Änderung der Geldpolitik erfordern.

Prof. Dr. Steffen Sebastian (Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung, IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg), ergänzte, dass die Swap-Märkte für den weiteren Jahresverlauf ein bis zwei Zinserhöhungen bereits eingepreist hätten. "Entscheidend wird sein, wie sich der Krieg im Iran und damit die Energiepreise entwickeln. Doch nicht jede neue Unsicherheit führt zu einem dauerhaft höheren Zinsniveau."

Die langfristigen Zinsen werden jedenfalls laut Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, 2026 sehr wahrscheinlich nicht signifikant sinken. "Selbst wenn die Kriege in der Ukraine und dem Iran beendet sind, wird die alte Weltordnung nicht wiederkommen. In diesem Umfeld werden unternehmerische Entscheidungen getroffen werden müssen." Bei Bestandsfinanzierungen empfiehlt er eine langfristige Zinsfestschreibung, wenn das Projekt dafür tragfähig ist. "Da die Banken sehr genau prüfen, ist auch eine sorgfältige und vollständige Aufbereitung der Unterlagen wichtiger denn je. Wer Risikoaufschläge vermeiden will, muss selbst maximale Transparenz liefern."

Claudius Meyer, Geschäftsführer von CR Investment Management, sieht durch die EZB-Leitzinsentscheidung die Planungssicherheit für die Immobilienbranche gesichert. Eine weitere Zinserhöhung in diesem Monat hätte insbesondere bei Problemimmobilien im Zusammenhang mit anstehenden Refinanzierungen sowie in ohnehin illiquiden Marktsegmenten zusätzlichen Druck erzeugt. "Angesichts der bestehenden Herausforderungen ist es positiv, dass die EZB für Kontinuität sorgt und keine weiteren Unsicherheiten schafft."

Werden die Bauzinsen 2026 sinken?

Die Entwicklung der Bauzinsen hängt von wirtschaftlichen, geopolitischen und geldpolitischen Faktoren ab. Das von Interhyp monatlich befragte Expertenpanel ordnet diese ein. Aufgrund der erneuten Eskalation im Iran-Konflikt sind die Anleihe-Renditen gestiegen und die Bauzinsen dürften bald leicht nachziehen. Mittel- bis langfristig gehen die Experten von einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen aus.

"Die jüngste Eskalation im Nahen Osten hat die kurzzeitige Entspannung an den Kapitalmärkten vorerst unterbrochen. Die Renditen der Staatsanleihen haben in einer ersten Reaktion bereits wieder angezogen, daher dürften auch die Bauzinsen steigen – mit einem starken Anstieg ist jedoch nicht zu rechnen. Auch die Mehrheit der von uns befragten Experten geht nicht von einem steilen Anstieg aus und erwartet Bauzinsen um das aktuelle Niveau herum", sagte Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, Mitte Juli.

Für die EZB gebe es kaum Gründe für weitere aggressive Zinserhöhungen, ergänzte Carsten Brzeski, Chefvolkswirt ING: "Zwar ist ein letzter kleiner Zinsschritt nicht völlig auszuschließen, doch insgesamt erwarten wir eine Stabilisierung der Kapitalmarktzinsen auf dem jetzigen Niveau mit nur geringfügigen Schwankungen von etwa zehn Basispunkten."

Die erneute militärische Eskalation zwischen den USA und Iran sorgt den Experten zufolge für eine neue Dynamik an den Finanzmärkten und dürfte die Bauzinsen kurzfristig leicht steigen lassen. Mittel- bis langfristig geht die Mehrheit der Panelteilnehmer jedoch von einem stabilen Zinsniveau aus.

Ein Experte aus dem Panel kommentierte die aktuelle Lage so: "Die Bauzinsen folgen der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen und diese reagiert unmittelbar auf die Eskalationen Iran-Konflikt. Solange keine nachhaltige Deeskalation oder Entspannung an den Energiemärkten eintritt, dürfte der Renditeauftrieb anhalten." Ein Rückfall unter 3,5 Prozent erscheine bis Ende August unwahrscheinlich – ein Sprung deutlich über voer Prozent würde eine weitere Zuspitzung des Konflikts voraussetzen.

Zinsniveau und Kredite – der Markt wartet weiter ab

"Für Immobilienkäufer ändert sich kurzfristig wenig", kommentierte Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, nach der EZB-Sitzung. Die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen bewegten sich weiterhin um die Marke von vier Prozent. Verantwortlich dafür seien vor allem die anhaltend hohen Renditen langfristiger Bundesanleihen, die trotz der aktuellen geldpolitischen Entscheidung kaum nachgegeben haben.

Dass der Markt unter dem Zinsniveau leide, zeigten auch Zahlen von Barkow Consulting. Das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten fiel demnach im Mai 2026 auf 17,2 Milliarden Euro und damit auf den niedrigsten Stand seit Ende 2024. Die Kombination aus hohen Bauzinsen, weiter steigenden Immobilienpreisen und der anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheit den Markt seien belastend.

Langfristig dürfte Wohneigentum kaum günstiger werden, so Kohnen. "Immobilienpreise zeigen bereits wieder moderat nach oben, während dauerhaft deutlich niedrigere Bauzinsen derzeit nicht in Sicht sind." Er resümierte, dass aber gerade die schwache Stimmung am Markt Chancen eröffne: Einzelne Eigentümer und Projektentwickler stünden unter Verkaufsdruck und seien verhandlungsbereiter als noch vor wenigen Jahren.

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