EZB leitet Hochzinsphase ein

Mit der ersten Zinserhöhung seit knapp drei Jahren stemmt sich die Europäische Zentralbank (EZB) gegen den Inflationsschub infolge des Iran-Kriegs: Der Rat hat den für Banken und Sparer wichtige Einlagenzins am 11. Juni um 0,25 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent angehoben. Mehrere EZB-Vertreter hatten zuvor eine Zinserhöhung signalisiert.

Zuletzt hatte die Notenbank den Zins siebenmal in Folge bei zwei Prozent belassen. Im Frühjahr 2024 lag der Einlagenzins noch bei vier Prozent. Die letzte Zinserhöhung im Euroraum gab es im September 2023.

Zinserhöhung: Signal mit Wirkung auf Finanzierungskosten

Annika Steiner, Partner und Managing Director bei Wüest Partner, erwartet bislang nicht, dass die EZB mit der Zinserhöhung zur aggressiven Zinspolitik der Jahre 2022 und 2023 zurückkehren wird. Für den Immobilienmarkt werde nun entscheidend sein, wie stark sich der Schritt im Juni tatsächlich auf die Finanzierungsbedingungen auswirken wird.

"Denn am Ende sind nicht nur die Leitzinsen relevant, sondern auch die Erwartungen der Kapitalmärkte", so Steiner. Der Immobilienmarkt befinde sich gerade in einer Phase vorsichtiger Stabilisierung, allerdings bleibe das Umfeld sensibel gegenüber steigenden Finanzierungskosten. Besonders betroffen: Neubauprojekte und stark fremdfinanzierte Investments. Am Nutzermarkt dürften die Auswirkungen dagegen begrenzt bleiben. Wohnraum ist weiterhin knapp, die Nachfrage hoch und die Neubautätigkeit zu gering, um den Nachfrageüberhang kurzfristig aufzulösen.

Für Immobilienkäufer wird die Lage schwieriger

"Der Iran-Krieg wirkt längst nicht mehr nur über Ölpreise, sondern beginnt sich in Inflationserwartungen und Finanzierungskosten festzusetzen", kommentiert Baufi24-Geschäftsführer Oliver Kohnen die EZB-Entscheidung. "Tatsächlich kommt die heutige Anhebung für viele Marktteilnehmer nicht überraschend."

Die eigentliche Zinswende hat sich laut Kohnen bereits vor Monaten an den Kapitalmärkten vollzogen. Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen notieren inzwischen dauerhaft oberhalb von drei Prozent und damit auf dem höchsten Niveau seit rund 15 Jahren. Dahinter stehen steigende Inflationserwartungen, eine massive Staatsverschuldung vieler Länder und die Erwartung dauerhaft höherer Finanzierungskosten.

Für Immobilienkäufer sei das erst einmal unangenehm, heißt es beim Finanzierungsvermittler: Baufinanzierungen lägen mittlerweile vielfach bei oder oberhalb von vier Prozent. Die Phase günstiger Kredite sei lange vorbei. Die Lage sei aber nicht hoffnungslos. Wohnen werde langfristig ohnehin teurer – während die Preise in vielen Regionen wieder moderat steigen, dürften die höheren Zinsen gleichzeitig verhindern, dass der Markt erneut überhitze.Für gut vorbereitete Käufer könne das eine Chance sein, in einem schwierigeren Umfeld bessere Konditionen auszuhandeln.
 

Leitzinsanhebung verschärft Investitionszurückhaltung

Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group, geht davon aus, dass der höhere Zins und die geopolitischen Unsicherheiten dazu beitragen werden, dass sich die Stimmung in der Immobilienwirtschaft weiter eintrübt. Für Entwickler und Investoren verschlechtere sich die Finanzierung, die Zahl der Deals werde sinken. Die unsichere Lage und die Furcht vor einer wachsenden Inflation wirkten sich auch auf das Verbraucherverhalten aus: "Viele werden den Kauf von Wohneigentum hinauszögern."

"Die Anhebung des Leitzinses verschärft die ohnehin große Investitionszurückhaltung in der Immobilienwirtschaft", ergänzt Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG. Gleichzeitig zeige sich aber auch, dass attraktive Anlagemöglichkeiten am Markt vorhanden sind, wenn Renditeperspektiven auch in einem höheren Zinsumfeld überzeugten, oder Investitionsvehikel, die von steigenden Zinsen weniger betroffen seien.

Für die Immobilienwirtschaft bedeuteten langfristig steigende Zinsen die Notwendigkeit, Geschäftsmodelle und Kalkulationen an höheren Finanzierungskosten auszurichten, so Prof. Dr. Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg. Die Anpassung wird laut Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, über Grundstückspreise, Finanzierungsstrukturen und Investitionsentscheidungen erfolgen. Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy HIH Invest, erwartet, dass weitere Zinserhöhung im Jahresverlauf folgen werden. Michael Eisenmann, Geschäftsführer der Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH, sieht das maßgeblich von der geopolitischen Entwicklung im Nahen Osten abhängig.

EZB-Zinswende wirkt auf Immobilienwerte

Commerzbank-Experte Marco Wagner etwa erwartet bei der Energiepreisfrage keine nachhaltige Entspannung. "Denn der Weg hin zu einer Verständigung zwischen den USA und dem Iran dürfte holprig werden", heißt es in einem Kommentar. Der Ölpreis werde daher um die Marke von 100 US-Dollar schwanken. In einem solchen Szenario sei eine weitere Zinserhöhung im September wahrscheinlich.

Die Sorge vor höheren Zinsen hielt bereits die Immobilienwerte am 9. Juni auf Talfahrt. Im Dax sanken Vonovia-Aktien mit minus zwei Prozent erstmals seit Ende Oktober 2023 wieder unter die 20-Euro-Marke. Die Kursverluste erstreckten sich auch auf deutsche Nebenwerte in den Indizes MDax und SDax. Die Kurse von Aroundtown, TAG Immobilien, LEG und Grand City Properties büßten zwischen 1,9 und vier Prozent ein.

Anleger waren auf eine Zinserhöhung der EZB vorbereitet. Laut Marktbeobachter Christian Nolting von der Deutschen Bank war diese "so gut wie sicher". Die Märkte preisten für dieses Jahr sogar noch eine zweite Zinserhöhung bis Oktober ein – und eine dritte mit einer 50-prozentigen Wahrscheinlichkeit. Er selbst geht aber von einem maßvolleren Ansatz aus, bei dem das Zinsniveau in der Eurozone höchstens 2,50 Prozent erreicht.

Das Stimmungsbild im Immobiliensektor ist üblicherweise stark von Zinsperspektiven abhängig, weil höhere Zinsen generell den Immobilienmarkt bremsen und den Unternehmen die Kredite verteuern können.

Das könnte Sie auch interessieren:

So wirken die Energiepreise auf die Inflation

Bauzinsen und Kreditkosten: Wie geht es weiter? 

Krieg im Nahen Osten: Effekt auf den Immobilienmarkt