Haustiere in der Mietwohnung: Rechte von Mietern und Vermietern

Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen, Fische oder Vögel dürfen grundsätzlich ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Sie fallen unter den "vertragsgemäßen Gebrauch" der Wohnung (§ 535 BGB). Die Haltung von Hunden und Katzen müssen sich Mieter in der Regel wiederum vom Vermieter genehmigen lassen.

Vertragsgemäßer Gebrauch: Grenzen

Die Haltung von mehr als einem Hund entspricht bei einer Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch, heißt es in einem Urteil des Amtsgerichts München. Die Mieter hielten fünf Hunde. Im Mietvertrag sind die Formularfelder zur Tierhaltung nicht ausgefüllt. Einem Zeugen zufolge hatte der Vermieter der Haltung eines Hundes aber zugestimmt.

Die Mieter konnten nicht nachweisen, dass der Vermieter der Haltung von mehreren Hunden zugestimmt hat. Nach der Abmahnung kann der Vermieter daher verlangen, dass sich die Mieter auf einen Hund beschränken.

(AG München, Urteil v. 12.5.2014, 424 C 28654/13)

Therapiehund: Zaun auf Gemeinschaftsfläche

Vermieter können auch bei einem Tierhaltungsverbot im Mietvertrag nicht ohne Weiteres die Haltung eines Therapiehundes verbieten. Das Amtsgericht Brandenburg entschied jedoch, dass die Mieterin einen Zaun wieder beseitigen muss, der auf einer gemeinschaftlich genutzten Terrassenfläche für den Auslauf des Hundes errichtet wurde. Das sei ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (§ 541 BGB).

(AG Brandenburg, Urteil v. 06.05.2025 – 31 C 153/24)

Katzenklappe: bauliche Veränderung der Mietsache

Aus rechtlicher Sicht stellt eine Katzenklappe eine bauliche Veränderung der Mietsache dar. Darauf weist Rechtsanwalt Andreas Ackenheil hin. Hier bedarf es stets der Genehmigung des Vermieters. Ähnlich sieht es bei Netzen oder Treppen für Tiere am Balkon aus. Sofern die Vorrichtungen von außen sichtbar sind, darf der Vermieter die Anbringung untersagen, um das Erscheinungsbild der Fassade zu bewahren.

Auch wenn keine Bohrungen in die Gebäude­substanz erfolgt sind, kann ein Katzennetz als bauliche Veränderung gelten, wenn das Erscheinungs­bild des Gebäudes beein­trächtigt wird, so das Amts­gericht Berlin-Neukölln.

(AG Berlin-Neukölln, Urteil v 12.4.2012, 10 C 456/11)

Hunde und Katzen: Generelles Verbot unzulässig

Geht es um die Genehmigung von Haustieren in der Mietwohnung, muss eine Abwägung erfolgen, bei der die Interessen beider Seiten berücksichtigt werden:

• Größe des Tieres
• Verhalten (zum Beispiel Lärmbelästigung)
• Auswirkungen auf andere Mieter (zum Beispiel Allergien)

Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Mietvertrag ist jedoch nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam.

(BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12)

Tierhaltung: Klauseln im Mietvertrag

Eine individuelle Vereinbarung zur Tierhaltung im Mietvertrag kann wirksam sein, wenn sie explizit ausgehandelt wurde.

Ob ein Mieter einen großen Hund in der Mietwohnung halten darf, richtet sich allein nach dem Mietvertrag, hat der BGH entschieden. Die Frage, ob der Hund dort artgerecht gehalten werden kann, ist dabei unerheblich.

(BGH, Beschluss v. 22.1.2013, VIII ZR 329/11)

Wildtiere und exotische Tiere

Für exotische Tiere wie Schlangen, Spinnen oder größere Reptilien müssen Mieter die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters einholen.

Auch Igel dürfen nicht ohne weiteres in der Wohnung gehalten werden, denn sie sind keine Haustiere, sondern Wildtiere. Hält ein Mieter trotz Abmahnung weiter Igel zur Pflege, kann das eine Kündigung rechtfertigen, entscheid das Amtsgericht Berlin-Spandau. Nachbarn hatten sich über den Wildtiergeruch beschwert.

(AG Berlin-Spandau, Urteil v. 11.11.2014, 12 C 133/14)

Verweigerung der Haustierhaltung: Gründe

Der Vermieter kann die Tierhaltung nicht willkürlich verbieten. Gründe für ein Verbot können aber sein:

• Störung anderer Mieter (etwa durch Lärm oder Geruch)
• Gefahr für das Gebäude oder andere Personen

WEG: Verbot von Laufenten von Mietern im Garten

Immer wieder gibt es auch Streit darüber, ob bestimmte Tierarten auf zugewiesenen Gartenflächen gehalten werden dürfen oder nicht. Ein Prozess vor dem Amtsgericht Bottrop drehte sich um drei Laufenten. Den betroffenen Mietern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wurde die Haltung untersagt, weil die Exkremente der Enten unangenehme Gerüche verursachen und ihr Schnattern eine Ruhestörung darstellen könnte.

(AG Bottrop, Urteil v. 6.9.2024, 20 C 7/23)

Bestandsschutz bei der Tierhaltung

Wenn ein Haustier vor Abschluss des Mietvertrags vorhanden war und keine Vereinbarung getroffen wurde, hat das Tier grundsätzlich Bestandsschutz. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main befand, dass ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss einer WEG, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, vereinbarungsersetzenden Charakter hat und alle Wohnungseigentümer bindet. Der Beschluss sei weder sittenwidrig, noch greife er in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums ein.

In der beschlossenen Hausordnung heißt es: "Sind für das Halten von Hunden und Katzen alte Rechte vorhanden, so gelten sie nur solange, wie das sich in der Gemeinschaft befindliche Tier noch lebt. Neuanschaffungen von Hunden und Katzen sind nicht gestattet." Die beklagte Eigentümerin hatte die Wohnung an eine Familie vermietet, die nach dem Beschluss einen Hund angeschafft hat.

(OLG Frankfurt am Main, Beschluss v. 17.1.2011, 20 W 500/08)

Abmahnung bei Verstößen

Der Vermieter kann Maßnahmen ergreifen, wenn:

• Haustiere ohne Genehmigung gehalten werden
• Andere Mieter belästigt oder gefährdet werden
• Schäden an der Wohnung entstehen

Der Mieter darf in einer Mietwohnung grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters Vögel halten. Eine übermäßige Vogelhaltung kann aber Amtsgericht Menden laut eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Die Mieterin hielt in einem Zimmer insgesamt 60 bis 80 Vögel. Die Kündigung war unter anderem auch deshalb rechtens, weil die Mieterin trotz Abmahnung die übermäßige Vogelhaltung fortgesetzt hat.

(AG Menden, Urteil v. 5.2.2014, 4 C 286/13)

Extremfall Kündigung

Im Extremfall kann ein Vermieter den Mietvertrag kündigen.

Lässt etwa ein Mieter trotz wiederholter Abmahnungen Hunde frei auf den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses herumlaufen, kann das nach Auffassung des BGH eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das freie Laufenlassen der Hunde auf Grünflächen und Kinderspielplatz entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen sei eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten.

(BGH, Beschluss v. 2.1.2020, VIII ZR 328/19)

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