Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt, auch wenn der Mieter zuvor absprachegemäß eine vorhandene Einrichtung entfernt hat.

Hintergrund: Mieter tauschen Küche aus

Die Vermieter einer Wohnung in Berlin verlangen von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Bei der Übergabe der Wohnung im Jahr 2004 war die Wohnung mit einer gebrauchten Einbauküche ausgestattet. Mit Zustimmung der Vermieter bauten die Mieterin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann die vorhandene Küche aus und eine neue, auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ein. Die Vermieter verkauften die ausgebaute Küche im Anschluss.

Im Oktober 2015 baten die Vermieter die Mieterin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel um Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Bei der Berechnung der Mieterhöhung gingen sie davon aus, dass die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Küche in die Berechnung der Mieterhöhung einfließt.

Entscheidung: Küche bleibt außer Ansatz

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Sie ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht.

Anders ist dies zu beurteilen, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet, was hier allerdings nicht der Fall ist.

Unerheblich ist, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Indem die Vermieter der Mieterin gestattet haben, die ältere Küche zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue zu ersetzen, entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Vermieter bezüglich der alten Küche, während bezüglich der neuen Küche solche Pflichten nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Wohnung nach dem Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten der Vermieter berücksichtigt werden.

Eventuelle Vereinbarungen sind unerheblich

Es kommt auch nicht darauf an, ob die Parteien mit den Abreden über den Austausch der Einbauküche eine Vereinbarung treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vermieterseits mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen sei. Im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen, so dass hiervon abweichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien ohne rechtliche Bedeutung sind. Die Mietvertragsparteien können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt, sondern vom Mieter auf eigene Kosten angeschafft ist. Soweit der BGH in der Vergangenheit von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, hält er an dieser Auffassung nicht fest.

(BGH, Urteil v. 24.10.2018, VIII ZR 52/18)

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