Einbauten des Mieters dürfen bei Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden

Hintergrund

Ein Mieter in Hamburg hatte in seiner Wohnung ein Bad und eine Sammelheizung auf eigene Kosten eingebaut. Hierzu hatte er sich vorher im Mietvertrag verpflichtet.

Im Jahr 2008 wollte der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen. Er bezog sich auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte der Vermieter dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Mieter Recht. Er hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Mieters anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat.

Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Sonst müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

(BGH, Urteil v. 7.7.2010, VIII ZR 315/09)

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