Provisionshinweis unter E-Mail-Signatur unwirksam

Ein Maklervertrag kann per E-Mail wirksam geschlossen werden. Entscheidend ist, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte aus den Textnachrichten hervorgehen. Ein Provisionshinweis unterhalb der Grußformel und der Signatur reicht dafür nicht aus. 

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt. Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für die tägliche Maklerpraxis.

Maklerin platziert Provisionshinweis unterhalb der Signatur

Die Kläger, Verkäufer eines Einfamilienhauses, hatten zunächst über die beklagte Maklerin den Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung verfolgt. Im weiteren Verlauf wurde die Maklerin auch mit dem Verkauf des im Eigentum der Kläger stehenden Einfamilienhauses befasst. Die maßgebliche Korres­­­pondenz erfolgte per E-Mail.

In einer Nachricht nahm die Maklerin auf die Kaufpreisverhandlungen Bezug und bot ihre weitere Vermittlungstätigkeit an. Die E-Mail endete mit Grußformel und vollständiger Signatur. Erst darunter befand sich ein allgemeiner Hinweis, wonach bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision von bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises anfallen sollte.

Nachdem die Verkäufer der Vereinbarung eines Notartermins zugestimmt hatten, wurde das Haus verkauft. Die von der Maklerin anschließend berechnete Provision wurde zunächst bezahlt. Später verlangten die Verkäufer deren Rückzahlung mit der Begründung, ein formwirksamer Maklervertrag sei nicht zustande gekommen.

BGH: Wo die E-Mail endet, endet auch die Rechtswirkung

Die Revision der Maklerin blieb ohne Erfolg. Der BGH bestätigte, dass die Provision zurückzuzahlen sei, weil die Maklerin keinen wirksamen Maklervertrag abgeschlossen hatte. 

Für die Wahrung der Textform genüge es, wenn die Angebots- und die Annahmeerklärung jeweils den Anforderungen des § 126b BGB entsprechen. Ein Maklervertrag könne durch den Austausch mehrerer E-Mails wirksam geschlossen werden. Auch konkludent sei das möglich. Erforderlich sei nur, dass sich die wesentlichen Bestandteile des Maklervertrags (etwa Parteien, Gegenstand, Provisionshöhe) aus den Erklärungen bestimmen lassen. 

Der Maklerin half das jedoch nicht. Der Provisionshinweis befand sich erst unterhalb der Grußformel und der vollständigen E-Mail-Signatur. Nach Auffassung des BGH muss auch bei der Textform für den Empfänger eindeutig erkennbar sein, wo die rechtlich maßgebliche Erklärung endet. Damit habe kein formwirksames Vertragsangebot vorgelegen.

Was Makler bei E-Mail-Verträgen beachten müssen

Die Entscheidung ist für die tägliche Maklerpraxis von erheblicher Bedeutung. Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser können weiterhin unkompliziert per Mail und sogar durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden, wenn es textförmige Erklärungen dazu gibt.

Es ist nicht erforderlich, dass beide Parteien ein einheitliches Vertragsdokument unterzeichnen. Aus den E-Mails müssen sich aber zumindest die Vertragsparteien, das Objekt oder der beabsichtigte Hauptvertrag und die Provisionshöhe bestimmen lassen.

Provisionshinweise dürfen nicht in einer automatisierten E-Mail-Signatur oder einem Footer untergebracht werden. Sämtliche vertragswesentlichen Angaben gehören in den eigentlichen Nachrichtentext und müssen vor der Grußformel und der Namensangabe stehen.

(BGH, Urteil v. 11.3.2026, I ZR 202/25)

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