In München müssen Mieter tief in die Tasche greifen Bild: Corbis

Die Kaufpreise und Mieten in München steigen seit Jahren. Bis zu 41 Prozent des Haushaltseinkommens, Nebenkosten nicht eingerechnet, müssen die Münchner inzwischen für das Wohnen ausgegeben, 30,5 Prozent im Schnitt, wie der Erschwinglichkeitsindex EIMX von ImmobilienScout24 zeigt. Den höchsten durchschnittlichen Wohnkostenanteil (Verhältnis von Kaufkraft und Wohnkosten) im Vergleich der 400 untersuchten Städte hat Freiburg im Breisgau mit 31 Prozent.

In Freiburg trifft laut ImmobilienScout24 ein hoher Prozentsatz an Studenten mit geringer Kaufkraft auf verhältnismäßig teure Mieten (zehn Euro pro Quadratmeter).

Mit München (im Schnitt 30,5 Prozent Wohnkostenanteil), Regensburg (25 Prozent) und Würzburg (26 Prozent) finden sich drei weitere süddeutsche Städte unter den hochpreisigen Wohnorten. Es folgen Frankfurt am Main, Rosenheim und Stuttgart mit jeweils 24 Prozent durchschnittlichem Wohnkostenanteil.

"Was diese Städte verbindet, ist eine starke lokale Wirtschaft und eine hohe Lebensqualität", so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24.

Von 2013 zu 2016 hat der Wohnkostenanteil deutschlandweit am stärksten in München (plus fünf Prozent), Rosenheim (plus 4,9 Prozent), Würzburg (plus 4,8 Prozent) und Augsburg (plus 4,1 Prozent) zugenommen.

"Ganz anders sieht es in Klein- und Mittelstädten in eher strukturschwachen Regionen aus", so Hebecker.

Etwa in Salzgitter, Zwickau oder Wilhelmshaven liegt der Wohnkostenanteil gemessen am Einkommen nur bei rund zwölf Prozent. Grund: Die wirtschaftliche Dynamik sei gering, der demografische Wandel habe bereits eingesetzt, die Nachfrage auf den Immobilienmärkten sinke, was zu einer Preisstagnation oder zu Preisrückgängen führe, erklärt Hebecker.

Während in den so genannten "Metropolkernen" nach Ergebnissen des Wohngeld- und Mietenberichts 2016 der Bundesregierung die Mieten zwischen 2014 und 2016 jährlich um 5,1 Prozent zugelegt haben.

München führt bei den Immobilienpreisen

München bleibt laut ImmobilienScout24 die teuerste Stadt zum Wohnen in Deutschland. Vor allem in zentralen Wohnlagen steigen die Preise stark an, wie der EIMX zeigt. Laut einer Studie des Moses Mendelssohn Instituts (MMI) ist auch für Studenten die Suche nach der passenden und bezahlbaren Unterkunft in München am schwierigsten.

Auf dem ersten Platz im EIMX ist der Münchner Bezirk Au. Hier ist der Wohnkostenanteil von 2013 zu 2016 mit rund sieben Prozent am stärksten gestiegen. Auf Platz zwei folgt von der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und der ebenso zentral gelegenen Maxvorstadt. In diesen Top-Stadtteilen liegt der Wohnkostenanteil bei über 40 Prozent. Wer in Haidhausen oder im Lehel wohnen möchte, muss auch deutlich mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens ausgeben.

Wohnungen in diesen Lagen sind laut ImmobilienScout24 für den Durchschnittsverdiener praktisch unbezahlbar. Eine Besserung der Wohnungssituation ist derzeit nicht in Sicht. Auch in Schwabing beträgt die Zunahme des Wohnkostenanteils deutlich mehr als sechs Prozent.

Der begrenzte Neubau von Wohnraum kann der hohen Nachfrage nicht entgegenwirken, weshalb mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen ist", sagt Hebecker.

Wohnkostenanteil in Hamburg bei bis zu 30 Prozent

In den Hamburger Top-Stadtteilen liegt der Wohnkostenanteil bei deutlich über 30 Prozent und liegt weit über dem Durchschnitt von 23,5 Prozent. Hoheluft-Ost hat mit 37 Prozent den höchsten Wohnkostenanteil. Auch Bezirke wie Harvestehude, Rotherbaum und Eppendorf sind für Geringverdiener unbezahlbar geworden: Hier sind mehr als 33 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen fällig bei Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter.

"Zentral gelegene Wohnungen sind in Hamburg kaum zu finden, geschweige denn bezahlbar", so Hebecker.

 

St. Pauli landet mit 34 Prozent auf Platz 5 der Bezirke mit dem höchsten Wohnkostenanteil. Die Areale jenseits der Reeperbahn entwickeln sich laut ImmobilienScout24 immer mehr zu nachgefragten Wohngegenden. Beliebte Stadtteile wie Sternschanze, Hoheluft-West und Eppendorf haben die höchste Zunahme des Wohnkostenanteils von 2013 zu 2016 mit bis zu 4,3 Prozent. Aber auch Harvestehude, St. Pauli und Winterhude mit jeweils 3,6 Prozent gehören zu den Stadtteilen mit der höchsten Steigerung.

Berliner Wohnungsmarkt bleibt angespannt

Zu wenig Wohnungen und immer höhere Mieten prägen den Berliner Wohnungsmarkt. Etwa landeseigene Gesellschaften könnten die Wohnungen bauen. Der Haken: Es gibt kaum erschwingliche Grundstücke. Aktuell geben die Hauptstadtbewohner im Schnitt 23,5 Prozent des Nettoeinkommens für das Wohnen aus. In beliebten Bezirken werden rund 32 Prozent des Einkommens bezahlt.

Aber auch altgewachsene Stadtteile wie Grunewald, Wilmersdorf, Schöneberg und Tiergarten sind begehrte Lagen trotz des hohen Wohnkostenanteils mit bis zu 29 Prozent.

"Berlin ist von einem starken Zuzug geprägt und steht immer noch auf dem Einkaufszettel von Investoren und Privatanlegern", so Hebecker.

Dabei konzentriert sich die große Nachfrage auf die Szenebezirke Prenzlauer Berg, Mitte oder Kreuzberg, wo 32 Prozent des Einkommens eingeplant werden müssen. Hier liegen die Mieten mittlerweile deutlich über zehn Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich von 2013 zu 2016 haben sich Neukölln und Kreuzberg mit jeweils rund sechs Prozent am stärksten verteuert. Neben alteingesessenen Bewohnern prägen vor allem junge Zuzügler diesen Bezirk. Die große Nachfrage zieht Preissteigerungen nach sich – mit mehr als neun Euro pro Quadratmeter ist Neukölln kein Schnäppchen mehr.

Schlagworte zum Thema:  Miete, Einkommen

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