Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 107 Bei jeder Teilungserklärung ist das Bestandsinteresse der gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer gegen die erforderliche Zukunftsoffenheit abzuwägen. Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung im eigenen Bestand, genügt zwar der Hinweis auf notwendige Anpassungen im Falle zukünftiger Veräußerungen. Sinnvoll ist es aber auch hier, anhand der Pläne und Gegebenheit...mehr

Rz. 3 Sind die Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher noch nicht gebildet, genügt schlichte Antragsrücknahme. Die besonderen Vorschriften des § 9 WEG sind nur zu beachten, wenn bereits Grundbücher angelegt worden sind.mehr

Rz. 16 Die Frage nach der zulässigen Nutzung von Sondereigentumseinheiten ist ein Problem, zu dem wohl die meisten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht ergangen sind und weiterhin ergehen. Inwieweit Nutzungsangaben in der rein dinglichen Teilung (Festlegung als Wohn- oder Teileigentum), in der Gemeinschaftsordnung oder auch lediglich in den Aufteilungsplänen bindende Ver...mehr

Rz. 30 Nach zutreffender Ansicht bedarf es keiner ausdrücklichen Pfandunterstellung, da das Sondernutzungsrecht als Rechtsbestandteil (§ 96 BGB, § 6 Abs. 2 WEG) automatisch das Schicksal der Hauptsache teilt.[36] Da die meisten Rechtspfleger dies dennoch insbesondere im Hinblick auf § 800 ZPO fordern, empfiehlt sich im Zweifelsfall vorsorgliche Aufnahme.mehr

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Rz. 33 Musterformulierungen ergänzen hier häufig die gesetzlichen Regelungen. Nach dem WEMoG differenziert § 14 WEG nunmehr zwischen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Pflichten gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern.mehr

Rz. 83 Das im Muster vorgestellte Verfahren des "überdimensionalen Miteigentumsanteiles" war früher weit verbreitet, um eine erleichterte Unterteilung von Sondereigentumseinheiten späterer Bauabschnitte zu ermöglichen (vgl. oben Rdn 64 f.).[71]mehr

Rz. 4 Vgl. § 9 Abs. 2 WEG. Sofern verschiedene Belastungen vorhanden sind, bedarf die Aufhebung des Wohnungseigentums in der Regel der Zustimmung der dinglich Berechtigten gem. §§ 875 ff. BGB. In Betracht kommen Pfandfreigaben, Zustimmungen unter Vorbehalt des Fortbestehens der Belastung auf dem Gesamtgrundstück oder alternativ einzelnen Miteigentumsanteilen.mehr

Rz. 39 Das Gesetz verwendet weder den in der Praxis verbreiten Begriff "Wohngeld" (in Norddeutschland üblich) noch "Hausgeld" (in Süddeutschland weithin verwandter Begriff). Rechtsgrundlage ist § 28 WEG.mehr

Rz. 102 In den von Architekten erstellten Bauantragsplänen für Neubauten sind regelmäßig Nutzungsangaben enthalten ("Laden", "Restaurant", "Wohnung", "Abstellraum" usw.). Bei der Aufteilung von Altbauten werden gerne die seinerzeitigen Bauantragspläne verwandt, die den heutigen soziokulturellen und technischen Randbedingungen nicht mehr entsprechen ("Kohlelager", "Kartoffelk...mehr

Rz. 6 Im Gegensatz zum Erbbaurecht erfordert das Dauerwohnrecht nicht die erste Rangstelle, fällt also aus, wenn aus einem vor- oder gleichrangigen Recht die Zwangsversteigerung betrieben wird. Nach § 39 WEG kann aber als Inhalt des Dauerwohnrechtes vereinbart werden, dass es im Falle der Zwangsversteigerung abweichend von § 44 ZVG bestehen bleibt.mehr

Rz. 4 Im Musterfall vergrößert sich das Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 4 WEG. Dementsprechend muss die Auflassung an alle Miteigentümer erklärt werden.mehr

Rz. 6 Wegen der Realteilung sind §§ 311b Abs. 1 S. 1, 925 BGB unmittelbar einschlägig; wegen der Veränderung der Aufteilung der verbleibenden Einheiten § 4 WEG. Da sich an den Räumen der Einheiten Nr. 1 und 2 nichts ändert, bedarf es keiner neuen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung.mehr

Rz. 9 Für komplexe Gewerbeanlagen gibt es kein Standardmuster. Jede Gewerbeimmobilie ist ein Einzelfall und bedarf individueller Gestaltung. Das Muster eignet sich daher nur als Problemeinstieg und erste Anregung.[5]mehr

Rz. 1 Der Geschäftswert für eine Aufteilung ist der Wert des bebauten Grundstücks; sofern es noch nicht bebaut ist, ist dem Grundstück der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzuzurechnen (§ 42 Abs. 1 GNotKG). Der Beschluss zur ersten Verwalterbestellung in einer Urkunde mit der TE/GO ist jetzt nach § 110 Nr. 1 GNotKG ein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Der Wert ist gemä...mehr

Rz. 32 Üblicherweise enthalten Mustertexte Wiederaufbauregelungen. Vgl. hierzu ansonsten § 22 WEG.mehr

Rz. 4 Es ist zulässig, in der Teilungserklärung auch Konkurrenzschutzregelungen zu verdinglichen.[2]mehr

Rz. 1 Muster 8.1: Hinzuerwerb Muster 8.1: Hinzuerwerb Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 2)mehr

Rz. 40 Über Regelungen hinsichtlich der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs können nach § 19 Abs. 3 WEG Beschlüsse gefasst werden. Gerade bei größeren Anlagen empfehlen sich Maßnahmen zur Sicherung einer soliden Finanzstruktur der Gemeinschaft.[31]mehr

Rz. 22 Es gelten keine besonderen Formvorschriften. Steht das Grundstück bereits im Miteigentum mehrerer Bauwilliger, kann die Aufteilung nach § 3 WEG erfolgen. Im Muster steht das Grundstück noch im Alleineigentum des Bauträgers. Die Beurkundungsform ist demgemäß notwendig, sofern bei anschließenden Abveräußerungen auf die Teilungserklärung gem. § 13a BeurkG verwiesen werde...mehr

Rz. 27 Zunächst ist es möglich, die Tiefgarage insgesamt im Gemeinschaftseigentum zu belassen. Auch ohne gesonderte Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann die WEG durch Mehrheitsbeschluss entscheiden.[21] Eine solche Regelung wird allerdings nur zweckmäßig sein, wenn ausreichend Stellplätze zur Verfügung stehen und Streitpotenzial hinsichtlich der Nutzun...mehr

Rz. 5 Vorübergehend war äußerst strittig, auf welchen Zeitpunkt die Verwalterbestellung grundbuchverfahrensrechtlich nachzuweisen war.[2] Extreme Ansichten stellten auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ab.[3] Der Bundesgerichtshof hat begrüßenswerterweise bereits nach kurzer Zeit Klarheit geschafft: Der Verwalter muss zu dem Zeitpunkt (noch) legitimiert sein, in dem d...mehr

Rz. 5 So bedarf gem. § 2 GrundstücksverkehrsG die rechtsgeschäftliche Veräußerung und der schuldrechtliche Vertrag, die Einräumung und Veräußerung eines Miteigentumsanteils der Genehmigung, sofern bestimmte land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke betroffen sind. Genehmigungspflichtig ist erst die Veräußerung eines ideellen Miteigentumsanteiles. Die Begründung von Wohnung...mehr

Rz. 14 Nach § 9a Abs. 1 S. 3 WEG führt die Gemeinschaft die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft", gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. Nach h.M. genügt die Bezeichnung der Lage und Angabe der Straße und Hausnummer.[13] Um gerade bei Großanlagen Verwirrung zu vermeiden (besteht die XY-Str. 10–...mehr

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Rz. 5 Mit einem Sondernutzungsrecht sind anders als im Falle des Sondereigentums keine Befugnisse nach freiem "Belieben" (§ 13 Abs. 1 WEG) verbunden. Sie können sich zwar der Alleineigentümerstellung annähern, aber auch in vielfacher Hinsicht beschränkt sein. Schweigt die Gemeinschaftsordnung, gibt es keine Vermutung in Richtung "Belieben". Insofern kommt es stets auf die Au...mehr

Rz. 24 Die Musterformulierung enthält den rechtlichen und wirtschaftlichen Kern der angestrebten Gestaltung. Soweit nicht zwingende Vorschriften des WEG entgegenstehen, wollen die Eigentümer sich in der Regel so behandeln, als seien sie Alleineigentümer. Dies ist zulässig.[12] Anwendung im Innenverhältnis finden sodann die allgemeinen Bestimmungen des Nachbarrechts.[13]mehr

Rz. 35 (Zur Form vgl. § 2 Rdn 6). Bei Über- oder Unterbauten unter verschiedenen Grundstücken stellt sich ein besonderes Gestaltungsproblem, insbesondere bei einheitlichen Tiefgaragenbaukörpern. Wohnungseigentum kann nur an einem Grundstück gebildet werden, § 1 Abs. 4 WEG (vgl. § 1 Rdn 6). Dennoch ist es oft zweckmäßig, bei verschiedenen Gemeinschaften einen einheitlichen Ba...mehr

Rz. 20 Vereinbarungen können grundsätzlich formfrei getroffen und verändert werden, auch konkludent. Für die Grundbucheintragung ist die Form des § 29 GBO zu wahren. Für jede sachenrechtliche Veränderung (d.h. Veränderung der Miteigentumsanteile, Verschiebung der Grenzen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum) bedarf es darüber hinaus der Form des § 4 WEG, §§ 311b Abs. 1...mehr

Rz. 22 Nach ganz h.M. hat die Festlegung als Wohnungs- oder Teileigentum Vereinbarungscharakter.[20] Durch Benutzungsregelungen ist allerdings möglich, die Nutzung von Wohnungseigentum zu gewerblichen Zwecken oder umgekehrt die Nutzung von gewerblichen Räumen zu Wohnzwecken zu gestatten. Selbst wenn dies der Fall ist, bedarf es für den grundbuchlichen Vollzug einer rechtlich...mehr

Rz. 49 Vertretungsbeschränkungen sind grundsätzlich zulässig.[35] Sie entfalten allerdings keine Wirkung, wenn dringende berechtigte Interessen des Wohnungseigentümers eine Vertretung oder Begleitung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebieten.[36] Muster stellen bei der Formulierung von Ausnahmen im Rahmen von Vertretungsbeschränkungen häufig auf den Wohnungseigentümer als na...mehr

Rz. 24 Die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes ist materiell-rechtlich formfrei, aber nur innerhalb der Gemeinschaft möglich.[28] Attraktiv ist daher die nach dem WEMoG vorgesehene Möglichkeit, auch an oberirdischen Stellplätzen Sondereigentum zu begründen, da dieses dann auch an Erwerber außerhalb der Gemeinschaft übertragen werden kann. Auch wenn es ausdrücklich im Grun...mehr

Rz. 42 Ein Herrschvermerk kann zur Vermeidung des "Vergessens" von Bewilligungen sinnvoll sein. Vor allem dient er zur Beachtung etwaiger notwendiger Drittzustimmungen bei Veränderung des Rechtes (§ 21 GBO). Ob er sinnvoll ist oder unnötige Komplikationen schafft, ist Frage des Einzelfalles.[40] Im Musterfall dürfte er wegen des räumlichen Zusammenhanges entbehrlich sein.mehr

Rz. 112 Es ist sinnvoll, sich vor der Konzeption einer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit dem aktuellen Grundbuchstand zu befassen. Selbstverständlich können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beurkundet werden, bevor der Beteiligte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Als erstes ist aber zu klären, ob es sich um ein Grundstück im Rechtssinn hande...mehr

Rz. 36 Bei Grundstücken verschiedener Eigentümer kommt es für die Frage, wer Eigentümer eines Überbaus ist, auf den "Geschäftsherrn" an.[31] Möglich ist aber auch – wie im Muster – der Eigengrenzüberbau.[32] Sofern dieser mit einer Dienstbarkeit unterlegt wird, ist die Bestimmung des Stammgrundstücks unproblematisch.[33] Für die Festlegung des Stammgrundstücks kommt es nicht...mehr

Rz. 28 (Zur flexiblen Zuordnung von Sondernutzungsrechten vgl. § 5 Rdn 15 ff.). Nachteil: Sondernutzungsrechte sind nur innerhalb der Gemeinschaft verkehrsfähig. An Außenstehende kann nur Vermietung erfolgen.[22] Die Begründung von Sondernutzungsrechten bietet sich daher an, wenn voraussichtlich alle Stellplätze in der Anlage von Wohnungs- und Teileigentümern der Anlage genu...mehr

Rz. 35 Jedes Wohnungs- bzw. Teileigentum kann in den üblichen, auch sonst im Grundstücksrecht zulässigen Beteiligungsformen gehalten werden. Das Gesetz befasst sich mit einer mehrheitlichen Berechtigung nur an untergeordneter Stelle hinsichtlich des Stimmrechts (lediglich einheitliche Ausübung, § 25 Abs. 2 WEG). Die Musterformulierung ist zweckmäßig. Sie entspricht verbandsr...mehr

Rz. 3 (Zur Verbindlichkeit von Nutzungsangaben vgl. oben § 1 Rdn 102; § 3 Rdn 16). Abs. 1 (Rdn 1) der Musterformulierung verweist pauschal auf das öffentliche Recht, da in der Regel davon ausgegangen werden kann, dass die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften nachbarrechtliche Interessen angemessen ordnen. Die Alternative[1] bildet den Gegenpol ab. In Abs. 2 u...mehr

Rz. 9 Das Muster betrifft den umgekehrten Fall von Muster 8.1.: Erwerb einer für den Straßenbau benötigten Fläche durch die Gemeinde. Solche Konstellationen sind häufig, wenn bei der Vergabe von Baugrundstücken der Umfang des Straßenkörpers noch nicht feststeht. Meistens wird der Rückübertragungsanspruch zugunsten der Gemeinde dann durch Vormerkung gesichert. Ist dies nicht ...mehr

Rz. 40 Vgl. § 912 Abs. 2 BGB. Der Verzicht ist richtigerweise wegen der sogleich bestellten Dienstbarkeit überflüssig und nur vorsorglich empfehlenswert.[38] Zur Eintragung in das Grundbuch § 914 Abs. 2 S. 2 BGB. Zwar leben beim Eigengrenzüberbau im Falle späterer Teilung in die Hände verschiedener Eigentümer entsprechende Verpflichtungen wieder auf;[39] dies wird aber durch...mehr

Rz. 104 Sachenrechtliche Verschiebungen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie umgekehrt folgen den allgemeinen Regelungen. Die Umsetzung[183] auch noch so konkret geplanter und/oder geringfügiger Änderungen bedarf daher der Mitwirkung aller Eigentümer unter Zustimmung dinglich Berechtigter.[184] Diesbezügliche Vollmachten sind grundsätzlich widerruflich, werden of...mehr

Rz. 19 Muster 2.2: Quasi-Realteilung (Doppel-/Reihenhäuser) Muster 2.2: Quasi-Realteilung (Doppel-/Reihenhäuser) Verhandelt in _________________________ am _________________________ I. Vorbemerkung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _____...mehr

Rz. 27 Wegen § 7 Abs. 4 WEG muss die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung weder zum Bestandteil der Urschrift der Urkunde noch von Ausfertigungen und beglaubigten Abschriften gemacht werden. Dies führt dann aber nach einigen Jahren dazu, dass die einzige Planversion beim Grundbuchamt verfügbar ist. Es mehren sich Fälle, in denen Planunterlagen beim Grundbuchamt inf...mehr

Rz. 80 (Vgl. Rdn 83) Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentüme...mehr

Rz. 19 Muster 7.4: Sonstige Änderungen Muster 7.4: Sonstige Änderungen Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 20) I. Vorbemerkung Wir sind die sämtlichen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage XY-Straße, 22222 Hamburg, vorgetragen in den Grundbüchern des Amtsgerichts Hamburg von Altona Blätter 2223–2248. Wir nehmen Bezug auf die ursprüngliche Teilungserklärung nebst Ge...mehr

Rz. 69 Die Rechtsprechung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist nach wie vor im Fluss.[65] Der BGH hat in einer Entscheidung vom 12.4.2016,[66] die einen sog. Nachzüglerfall betraf, festgehalten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kompetenz hat, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vergemeinschaften.[67] Es spricht vieles dafür, dass im Hinblick auf Erste...mehr

Rz. 8 Gem. § 1 Abs. 4 WEG kann Sondereigentum nur an einem Grundstück im Rechtssinne gebildet werden. Sollen mehrere Grundstücke in eine Aufteilung einbezogen werden, so ist zuvor Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) erforderlich. Wegen § 5 Abs. 2 GBO ist dafür allerdings in der Regel ein unmittelbares Aneinandergrenzen erforderlich...mehr

Rz. 12 Erläuterungen Alternativ zu Muster 8.1. kommt ein Erwerb des Zuflurstücks durch den Verband in Betracht. Ein gesondertes Muster ist entbehrlich, da es sich dann um einen "normalen" Kaufvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, handelt. Soweit eine solche Lösung möglich ist, bietet sie neben erheblichen Abwicklungsvereinfachung ...mehr

Rz. 32 Je nach dem speziellen Charakter der Anlage bedarf es im Einzelfall ergänzender Regelungen, wie sie im Muster nur angedeutet sind. Bei mehreren Beteiligten bzw. Erwerbsinteressenten sind ausführliche Vorbesprechungen i.d.R. unerlässlich, um diesen die Möglichkeit zur Konkretisierung ihrer individuellen Wünsche zu geben (Checkliste vgl. Rdn 38).[20] Häufig werden auch ...mehr

Rz. 40 Um eine "Kleinaufteilung" handelt es sich im Musterfall nur insofern, als im ersten Schritt lediglich drei Wohnungsgrundbücher gebildet werden sollen. Bei entsprechenden Großanlagen ist zunächst stets die Prüfung der Zweckmäßigkeit einer vorherigen Realteilung anzuraten (vgl. oben Rdn 2 ff.). Im Musterfall geht es allerdings um ein einheitliches Parkensemble mit gemei...mehr