§ 1 Grundlagen und Einführung / 1. Grundbuch

Rz. 112

Es ist sinnvoll, sich vor der Konzeption einer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit dem aktuellen Grundbuchstand zu befassen. Selbstverständlich können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beurkundet werden, bevor der Beteiligte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Als erstes ist aber zu klären, ob es sich um ein Grundstück im Rechtssinn handelt (§ 1 Abs. 4 WEG). Bestehen (noch) mehrere Grundstücke, ist vor der Teilung eine Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung (§ 890 BGB) erforderlich. Bei unterschiedlichen Belastungen ist ggf. eine Rangbereinigung durchzuführen.^[191] Bestehen Belastungen in Abt. II des Grundbuchs (insbesondere Wohn- und Nießbrauchsrechte), ist deren Schicksal zu klären. Bei unterschiedlichen Lasten in Abt. III ist die Pfandverteilung zu thematisieren. Falls Überbauduldungspflichten bestehen, sollte bereits die Aufteilungsurkunde einen entsprechenden Hinweis enthalten. Überbaurechte auf Nachbargrundstücke sollten zweckmäßigerweise mit einer Grunddienstbarkeit unterlegt werden.^[192]

[191] §§ 5 Abs. 1 S. 2, 6 Abs. 2 GBO.

[192] Vgl. zum überhängenden Überbau KG MittBayNot 2016, 31 und dazu Naumann, notar 2016, 117, 119.