§ 1 Grundlagen und Einführung / d) Dingliche Ermächtigungen

Rz. 104

Sachenrechtliche Verschiebungen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie umgekehrt folgen den allgemeinen Regelungen. Die Umsetzung^[183] auch noch so konkret geplanter und/oder geringfügiger Änderungen bedarf daher der Mitwirkung aller Eigentümer unter Zustimmung dinglich Berechtigter.^[184] Diesbezügliche Vollmachten sind grundsätzlich widerruflich, werden oft von Folgeerwerbern nicht bestätigt oder durch Zwangsversteigerung/Insolvenz obsolet; Grundpfandrechtsgläubiger erteilen sie oft nicht. Bis Ende der 1990er Jahre glaubte man überwiegend, dieses Problem durch eine vorweggenommene verdinglichte Ermächtigung bewältigen zu können.^[185] Die Grundbuchämter sind dem damals weitgehend gefolgt, bis zunächst das BayObLG und kurze Zeit später dann auch der BGH in seither ständiger Rechtsprechung diesem Modell eine als endgültig zu betrachtende Absage erteilt haben. Wurden gleichwohl Eintragungen vorgenommen, gab es aufgrund der aus den Eintragungsgrundlagen ersichtlichen Perplexität keinen Erwerb aufgrund öffentlichen Glaubens.^[186] Auch ein genehmigender Mehrheitsbeschluss war mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[187]

[183] Maßnahmen zur Vorbereitung einer Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft sind nach der neueren Rechtsprechung des BGH hingegen der Vereinbarung zugänglich: BGH, Urt. v. 20.9.2019 – V ZR 258/18 – juris; v. Türckheim, notar 4/2020, 99, 110f.

[184] Ständige Rechtsprechung, z.B. BGH NJW 2013, 1962.

[185] Maßgeblich entwickelt von Beck'sches Notarhandbuch/Rapp, WEG, Kap. 1 § 3 Rn 39.

[186] BGH NZM 2004, 876.

[187] BGH NJW 2013, 1962.