Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. Das gesetzliche Kopfstimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Objekte und unabhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile eine Stimme hat, verhindert bereits im Keim ein etwaiges majorisierendes Stimm...mehr

Die Bestimmung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG regelt lediglich, dass eine Niederschrift anzufertigen ist, in der die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wiederzugeben sind. Im Übrigen ist jeder Verwalter frei, wie er den konkreten Inhalt seiner Niederschriften gestaltet. Um hier für die Wohnungseigentümer eine klare Linie zu schaffen, sollte die Gemeinschaftsordnung die Inha...mehr

Nicht für sämtliche Arten von Betriebs- und Verwaltungskosten ist der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sinnvoll. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Verwaltungskosten, die unabhängig von der Größe der Sondereigentumseinheit oder ihrer Miteigentumsanteile in aller Regel in gleicher Höhe für jede Einheit entstehen. Bei Verteilung der Heiz- und...mehr

Eine Regelung über eine Erwerberhaftung ist zunächst grundsätzlich zulässig, was sich bereits aus § 7 Abs. 2 Satz 3 WEG ergibt, wonach eine Erwerberhaftung ausdrücklich im Grundbuch einzutragen ist, und hat den Vorteil, dass ein zusätzlicher Schuldner zur Verfügung steht. Zu beachten ist allerdings, dass eine Erwerberhaftung nur im Rahmen rechtsgeschäftlicher Veräußerung gre...mehr

Vorfälligkeits- oder Verfallsregelungen können zwar grundsätzlich auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG beschlossen werden und müssen daher nicht zwingend Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein. Dennoch empfehlen sich schon hier entsprechende Bestimmungen, da sie stets sinnvoll sind.mehr

Zwar ist die Fälligkeit der von Wohnungseigentümern zu leistenden Zahlungen – egal, ob es sich um die Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen oder Nachzahlungen auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Abrechnungsspitze handelt – in aller Regel kalendermäßig bestimmt, weshalb säumige Wohnungseigentümer nach der B...mehr

Auch was die Ermächtigung des Verwalters zur eigenständigen Auftragsvergabe im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, also seiner Instandhaltung- und Instandsetzung, betrifft, ist wiederum die Größe bzw. das zur Verfügung stehende Finanzvolumen der jeweils verwalteten Gemeinschaft von Bedeutung. Auch insoweit empfiehlt es sich, bereits in der Gemeinschaftsordnung f...mehr

Die gesetzliche Regelung in § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG sieht als Mitglieder des Verwaltungsbeirats zwingend Wohnungseigentümer vor. Die Wahl eines Nichteigentümers zum Verwaltungsbeirat führt zur Beschlussnichtigkeit. Keine Seltenheit ist es in diesem Zusammenhang, dass insbesondere etwas ältere Wohnungseigentümer ihre Wohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Kinde...mehr

Auch wenn ohnehin für den Regelfall der unentgeltlichen Tätigkeit des Verwaltungsbeirats eine gesetzliche Haftungsbeschränkung in § 29 Abs. 3 WEG besteht, sollte für Fälle der groben Fahrlässigkeit dennoch für eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für die Verwaltungsbeiratsmitglieder gesorgt werden. Die Beiträge belasten die Gemeinschaft nicht sonderlich, weshalb ein...mehr

Wenig Sinn machen Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die eine Nutzung erlauben, "soweit sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß des § 14 WEG hinaus" beeinträchtigen. Derartige Einschränkungen sieht das Gesetz bereits selbst vor. Die Gemeinschaftsordnung sollte vielmehr klare Regelungen zu konkreten Nutzungsmöglichkeiten enthalten, damit spätere Auseinanderse...mehr

Die gesetzlichen Bestimmungen in § 24 Abs. 7 und 8 WEG über die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung sind insgesamt abdingbar. Selbstverständlich sollte dies in der Gemeinschaftsordnung nicht geschehen, da die Beschluss-Sammlung wertvolles Informationsmedium über die in der Gemeinschaft geltende Rechtslage ist. Freilich aber empfiehlt es sich, klare Regelungen zu ...mehr

Stets sollte das Führen der Beschluss-Sammlung auch für den Fall gesichert sein, dass ein Verwalter nicht oder nicht mehr bestellt ist. Das Gesetz sieht insoweit in § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG vor, dass im Fall des Fehlens eines Verwalters den Versammlungsleiter die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung trifft, durch Beschluss aber auch eine andere Person hierzu bestimmt werd...mehr

Überblick Die elektronische Rechnungsstellung – kurz E-Rechnung – ist seit dem 1.1.2025 im B2B-Bereich für Unternehmen verpflichtend. Dazu gehören auch Vermieter. Das sind die spezifischen Herausforderungen. Die Verpflichtung, eine elektronische Rechnung auszustellen, betrifft nur Leistungen im Business-to-Business-Sektor (B2B) unter Unternehmen. Das gilt grundsätzlich auch ...mehr

Besteht die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden, kann es sich im Hinblick auf etwa unterschiedliche Ausstattungen der Häuser anbieten, dies in der Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf die Kostenverteilung zu berücksichtigen. Zwar eröffnet die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern bereits eine umfangreiche Beschlusskompetenz zur Änderung ...mehr

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000 proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vereinbarte Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern allerdings lediglich eine entspreche...mehr

Auch die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren ist zwar Paradebeispiel für eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG, dennoch spricht nichts dagegen, eine solche bereits in der Gemeinschaftsordnung zu statuieren. Entsprechendes gilt für ein Verbot von Sammelüberweisungen. Da insoweit regelmäßig Sonderhonorare zugunsten des Verwalters im Verwalterve...mehr

Für eine möglichst reibungslose Verwaltung dürfte es nicht nur im Interesse des Verwalters, sondern eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass der Verwalter stets über Adressänderungen, Vermietung und Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht derartige Pflichten nicht vor. Durch bloßen Beschluss können den Wohnungseigentümern daher derar...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Fall der Vertretung von Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung nicht. Grundsätzlich kann sich der Wohnungseigentümer daher von jedem Dritten in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen. Er kann dabei auch mehrere Vertreter bevollmächtigen.[1] Zwar können mehrere Vertreter das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, so si...mehr

Jeder Wohnungseigentümer oder ein Dritter, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, hat gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen. Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG gelten dieselben Grundsätze wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG.[1] So muss der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interes...mehr

In die Beschluss-Sammlung sind alle innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG gefasst wurden. Unerheblich ist des Weiteren, ob d...mehr

Aufzunehmen sind die Urteilsformeln aller Rechtsstreitigkeiten gem. § 43 WEG, nicht nur die infolge eines Beschlussklageverfahrens gem. § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG ergangenen. Zunächst regelt § 43 Abs. 1 WEG Streitigkeiten außenstehender Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und auch Streitigkeiten außenstehender Dritter gegen einzelne Wohnungseigentümer, soweit Str...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 7 Satz 2 WEG der Wortlaut aller in Wohnungseigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse – egal, ob diese in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst worden sind; aller schriftlichen Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 3 WEG (sog. Umlaufbeschlüsse), die allerdings seit Inkrafttreten nur noch d...mehr

Unter bestimmten Voraussetzungen eröffnet § 24 Abs. 7 Satz 5 und Satz 6 WEG die Möglichkeit, Eintragungen in der Beschluss-Sammlung zu löschen. Die Löschung bestimmter Eintragungen soll nach dem Willen des Gesetzgebers der Übersichtlichkeit der Beschluss-Sammlung dienen. Auch die Löschung muss entsprechend vermerkt werden, was § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG verdeutlicht. "Kann-Vorsc...mehr

Die Beschluss-Sammlung gewährleistet, dass sich Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Dies gilt allerdings nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht für vom Gesetz...mehr

Das WEG eröffnet in § 23 Abs. 3 auch die Möglichkeit, Beschlüsse außerhalb der Eigentümerversammlung zu fassen.[1] Zur Gültigkeit eines derartigen Beschlusses ist es nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. Allerdings muss die Zustimmung seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr schriftlich erfolgen, a...mehr

Neben den Beschlüssen sind gemäß § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 3 WEG auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten nach § 43 WEG unter Angabe des Datums, des Gerichts und der Parteien in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. 3.3.1 Aufzunehmende Urteilsformeln Aufzunehmen sind die Urteilsformeln aller Rechtsstreitigkeiten gem. § 43 WEG, nicht nur die infol...mehr

Die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung obliegt in erster Linie dem Verwalter.[1] Sofern er dieser Verpflichtung nicht oder nicht ordnungsgemäß nachkommt, kann er von seinem Amt abberufen werden, was ohnehin jederzeit grundlos möglich ist. Gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG würde der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung enden. Liegt allerdings ein wichtig...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Unerheblich ist auch, ob die Versammlung in Präsenzform, hybr...mehr

Beschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen sind "unverzüglich" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Im juristischen Kontext heißt "unverzüglich" nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB "ohne schuldhaftes Zögern", also sofort, es sei denn, der Verpflichtete ist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen daran gehindert, sofort tätig zu werden. Der Gesetzgeber geht in se...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, obliegt die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG zunächst dem Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung. Die Wohnungseigentümer können für diese Aufgabe auch einen anderen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss bestimmen. Soweit dieser entgegen seiner Pflicht die Beschluss-Sammlung nicht, unvollstä...mehr

Neben den Beschlüssen ist auch der Wortlaut der Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Wurde der Beschluss im Ausgangsbeispiel aufgrund der Anfechtung des W vom Gericht für ungültig erklärt, so ist auch dies unverzüglich unter Angabe des Eintragungsdatums und unter Beachtung des Gebots fortlaufender Nummerierung zu vermerken: Auszu...mehr

Soweit Beschlüsse angefochten oder aufgehoben werden, ist dies gemäß § 24 Abs. 7 Satz 4 WEG anzumerken. Praxis-Beispiel Anfechtungsklage Die Wohnungseigentümer beschließen am 14.7.2025 zu TOP 4 über die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung 2024 ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. Am 11.8.2025 wird dem Verwalter die Anfechtungsklage des Wohnungseigentümers W zuges...mehr

Begriff Neben der Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, ist der Verwalter auch verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen.[1] Das Führen der Beschluss-Sammlung ersetzt also nicht die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschriften, sondern besteht zusätzlich.mehr

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben gemäß § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG nacheinander mit fortlaufender Nummerierung zu erfolgen. Praxis-Beispiel Fortlaufende Nummerierung Für den Fall, dass der Vorverwalter keine Beschluss-Sammlung geführt hat, folgendes Beispiel: In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.4.2025 werden 14 Beschlüsse gefasst. Am 21.4.2025 wird dem Verwa...mehr

Die Löschung kann in 3 unterschiedlichen Formen erfolgen: Absehen von einer Löschung Bei der Bestimmung des § 24 Abs. 7 Satz 5 und Satz 6 WEG handelt es sich lediglich um eine "Kann-Vorschrift". Deshalb kann von einer Löschung auch abgesehen werden. Nach der Gesetzesbegründung "muss die in Satz 3 vorgesehene Anmerkung angebracht werden". Dies ist nur so zu verstehen, dass wohl...mehr

Alternativ können die Eintragungen nach der Gesetzesbegründung auch nach Sachgebieten geordnet erfolgen. Zu denken ist an folgende Sachgebiete: Finanzverwaltung (Jahresabrechnungen/Wirtschaftspläne/Sonderumlagen) Kostenverteilung Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) Gebrauchsregelungen bauliche Veränderungen Da jedoch die fortlaufende Nummerierung eingetragener Beschlüsse...mehr

Erklärungspflichtig sind Personen, die entweder als Einzelunternehmer die Voraussetzungen für eine gesonderte Feststellung erfüllen oder zusammen mit anderen Personen Einkünfte erzielen, die ihnen gemeinschaftlich zuzurechnen sind. Eine Erklärung zur gesonderten Feststellung ist abzugeben von Einzelunternehmern mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder...mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung bzw. Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Neue Zahlungsverpflichtungen zu seinen Lasten kann die Eigentümergemeinschaft ni...mehr

Begriff Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des n...mehr

Die Versammlungsniederschrift stellt eine Privaturkunde i. S. v. § 416 ZPO dar. Die Unterzeichnung des Protokolls beweist also nicht die Richtigkeit des Inhalts der Niederschrift, sondern lediglich, dass die Niederschrift von demjenigen stammt, der sie erstellt hat.[1] Allerdings kommt der Versammlungsniederschrift ein indizieller Beweiswert zu, der im Rahmen streitiger Ausei...mehr

Immer noch umstritten ist, ob die Beschlussanfechtungsfrist des § 45 Satz 1 WEG auch für den Anspruch auf Berichtigung der Versammlungsniederschrift gilt oder nicht. Insbesondere die neuere Literatur ist überwiegend der Auffassung, dass die Frist des § 45 Satz 1 WEG nicht maßgeblich ist. Entsprechende aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung ist hierzu nicht ergangen.mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn d...mehr

Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums besteht der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die Maßnahme nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet sind, die anteiligen Kosten zu tragen. Sie sind dann aber auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen. 2 praxisrelevante Ausnahmen von diesem Grundsatz r...mehr

Begriff Nach der Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift (Protokoll)[1] aufzunehmen. Diese ist von dem Vorsitzenden bzw. Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnu...mehr

Die Versammlungsniederschrift ist entsprechend der Regelung zur Beschluss-Sammlung ebenfalls unverzüglich zu erstellen. In die Beschluss-Sammlung sind keine Geschäftsordnungsbeschlüsse einzutragen, während sie in die Versammlungsniederschrift zwingend aufzunehmen sind. Die Beschluss-Sammlung dient insbesondere als Informationsmedium für die im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 W...mehr

Bauliche Veränderung Der Anschluss eines Kaminofens an einen Kaminzug stellt eine bauliche Veränderung gem. § 20 Abs. 1 WEG dar, der eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf. Der Gestattungsbeschluss muss dabei den im Wohnungseigentumsrecht geltenden Gleichheitsgrundsatz berücksichtigen und im Rahmen einer abstrakten Regelung berücksichtigen, wie andere Woh...mehr

Unabhängig von der Frage, ob der Verwalter verpflichtet ist, die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern zu übersenden, verleiht § 18 Abs. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und damit auch in die Versammlungsniederschrift. 7.1 Zur Einsicht Berechtigte Neben dem Wohnungseigentümer selbst ist sein gesetz...mehr

Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung ist in Schriftform zu verfassen. Dies ergibt sich zum einen aus der Bezeichnung "Niederschrift" sowie dem Unterschriftenerfordernis des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG. Hiernach ist die Niederschrift von dem Vorsitzenden der Versammlung – in aller Regel also dem Verwalter – und einem Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. Soweit ein...mehr

So keine weiteren Vorgaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sind und die gesetzliche Regelung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG maßgeblich ist, ergibt sich bereits aus dem Wort "Eigentümerversammlung", dass die Niederschrift die Wohnungseigentümerversammlung konkretisieren muss. Insoweit sind Ort, Datum und Zeitraum der Versammlung anzugeben.mehr

Aus ihrem Wesen als Informationsmedium über die Beschluss- und somit wesentliche Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft folgt, dass Versammlungsniederschriften zeitlich unbegrenzt aufbewahrt werden müssen. Handels- oder steuerrechtliche Aufbewahrungsfristen gelten nicht. Wegen des Unterschriftenerfordernisses des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG sind sie grundsätzlich im Original aufzu...mehr