Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Begriff Der Verwalter fungiert als Organ und nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten, hat Beschlüsse durchzuführen und eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Ne...mehr

Begriff Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann der Verwalter eigenständig sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter...mehr

Begriff Oft stehen Eigentumswohnungen über einen längeren Zeitraum leer, sei es, dass der Bauträger sie nicht fertiggestellt hat, sei es, dass er sie trotz Bezugsfertigkeit noch nicht verkaufen konnte oder sei es, dass der Eigentümer für die Wohnung keine Mieter findet. In allen diesen Fällen stellt sich die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein solcher Leerstan...mehr

Das Dauerwohnrecht endet mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde. Achtung Vermietung durch den Dauerwohnberechtigten Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, erlischt nach § 37 Abs. 1 WEG das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt. Das Dauerwohnrecht endet gem. § ...mehr

Erfolgt die Medienversorgung über eine Gemeinschaftsantenne (DVB-T) und ist diese defekt, stellen entsprechende Reparaturarbeiten oder auch ein Austausch der Antenne gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Entsprechendes gilt für den gemeinschaftlichen Empfang über Parabolantenne. Ist im Übrigen kein Fernsehempfang möglich, weil weder eine Gemeinschaft...mehr

Begriff Jeder Wohnungseigentümer hat unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 14 WEG das Betreten und Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG regelt insoweit die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG regelt die Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. § 14 Abs. 3 WEG regelt einen Ausgleich...mehr

Begriff Aus der Pflicht des Verwalters, die für die ordnungsgemäße Verwaltung erforderlichen Maßnahmen, insbesondere aber entsprechende Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu treffen, kann sich im absoluten Ausnahmefall auch einmal die Notwendigkeit ergeben, bestimmte Maßn...mehr

Begriff Jeder Wohnungseigentümer kann zwar grundsätzlich nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Wohnungseigentum nach Belieben verfahren, insbesondere aber § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestimmt, dass vom Sondereigentum nur in einem solchen Maße Gebrauch gemacht werden darf, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Insbesondere im...mehr

Entsprechend der Rechtslage bei der Veräußerung von Sondereigentum, die nach § 12 WEG von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden kann, kann die Veräußerung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechts seitens des Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigten nach § 35 Satz 1 WEG von der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Soll darüber...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt sie die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Die Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung besteht demnach gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigent...mehr

In vielen Wohnanlagen entscheiden sich die Wohnungseigentümer für den nachträglichen Anbau von Balkonen an den Wohnungen der Obergeschosse. Grundsätzlich handelt es sich insoweit um eine Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Seit Inkrafttreten des WEMoG differenziert das WEG nicht mehr nach baulichen Veränderungen und Modernisierungen, vielmehr stellen säm...mehr

Zunächst mutet es befremdlich an, den Balkon als zum Gemeinschaftseigentum gehörend zu qualifizieren, ist er doch ausschließlich über die entsprechende Wohnung zu erreichen. Trotz dieses Umstands kann der Balkon insgesamt auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Sondereigentum erklärt werden.[1] Auch das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodern...mehr

Ist in der Gemeinschaftsordnung kein Kostenverteilungsschlüssel vereinbart, so sind die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG verbrauchsunabhängig nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Hinweis Ausnahme Heiz- und Warmwasserkosten Eine Ausnahme gilt auch hier für die Heiz- und Warmwasserkosten, die gemäß der Heizkostenverordnung jedenfalls zum Teil ...mehr

Stets entspricht das Vorhandensein einer Antenne, so die Wohnanlage nicht an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist, ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer hat dann bei Nichtvorhandensein einer Antenne gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gerichtet auf Herstellung einer gemeinschaftlichen Antennenanlage. Dies hab...mehr

Ein berechtigtes Interesse an einer Einsichtnahme in das Grundbuch hat jeder Wohnungseigentümer. Regelmäßig aber sind Wohnungseigentümer nur zur Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I der Wohnungsgrundbücher anderer Mitglieder der Gemeinschaft berechtigt, nicht aber zur Kenntnisnahme der Belastungen in Abteilung II und III.[1] Der Verwalter hat ebenfalls ein ber...mehr

Jedes Gebäude hat über mindestens einen gut passierbaren ersten Rettungsweg zu verfügen. Aber genau die gute Passierbarkeit wird durch eine verschlossene Tür, welche sich nur noch unter Zuhilfenahme eines Schlüssels öffnen lässt, in erheblichem Maße eingeschränkt. Vielmehr drohen sogar besondere Gefahren, wenn sich viele Personen in dem Gebäude aufhalten und im Notfall über k...mehr

Ebenso wie die Wohnungseigentümer wird auch der Verwalter durch die Trinkwasserverordnung in die Pflicht genommen. Die Sorge um den hygienisch einwandfreien Zustand des Trinkwassers in der Hausinstallation entsprechend den Anforderungen der Trinkwasserverordnung gehört zu den Aufgaben der technischen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Verwalter obliegen. Hin...mehr

Begriff Der Medienversorgung mittels Gemeinschaftsantenne, Parabolantenne und Kabelfernsehen kommt angesichts der Vielfalt alternativer Medienangebote eine immer geringere Bedeutung zu. Das im Zuge des Inkrafttretens des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 geänderte WEG sieht im Übrigen zwar einen Anspruch der Wohnungseigentümer auf Gestattung besti...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. In erster Linie erfasst ist insoweit die Pflicht, Erhaltungs- und andere Baumaßnahmen zu dulden, die durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. In die Duldungspflicht sind aber auch alle Einwirkungen mit einbezogen, die einer Ver...mehr

Bei Erhaltungsmaßnahmen, die nur die Hauptleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – auch wenn diese durch einzelne Sondereigentumseinheiten führen – betreffen, ist die Situation recht einfach. Wird hier Erhaltungsbedarf seitens der Verwaltung erkannt, sollten zur Vorbereitung der Beschlussfassung über die erforderlichen Maßnahmen in der Eigentümerversammlung bereits ...mehr

Die Errichtung einer Rampe kann als Vornahmemaßnahme gemäß § 20 Abs. 1 WEG oder als Gestattungsmaßnahme beschlossen werden. Den Anspruch auf Gestattung der Errichtung einer Rampe regelt § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG als Maßnahme der Barrierefreiheit. In beiden Fällen handelt sich nicht mehr um eine Maßnahme der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung. Sie bedarf...mehr

Der Verwalter hat die Ausführung und Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Insoweit hat er insbesondere nachfolgende Pflichten zu erfüllen: Mitwirkung an der Erstellung einer Hausordnung in einer der ersten Versammlungen. Äußerst umstritten ist insoweit, ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden kann. So wird beispielswei...mehr

Begriff Rohrleitungen durchziehen die gesamte Wohnanlage – egal, ob es sich um Heizungs-, Wasser- oder Gasrohre zur Versorgung des Gemeinschaftseigentums sowie der einzelnen Sondereigentumseinheiten handelt. Insbesondere im Hinblick auf etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahmen ist zunächst zu klären, welche Rohrbereiche im Gemeinschaftseigentum und welche im Sondereigentum der...mehr

Zunächst können die Wohnungseigentümer die Errichtung einer Rampe als gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen. Wie bei Erhaltungsmaßnahmen und überhaupt allen Verwaltungsmaßnahmen reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Ob sich einzelne Wohnungseigentümer wegen der Änderung des optischen Gesamteindrucks des Eingangsbereichs gestört fühlen, ist un...mehr

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Montage einer Antenne haben sollte, darf er diese nicht ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümer eigenmächtig montieren. Bei der Auswahl zwischen mehreren Standorten steht den übrigen Wohnungseigentümern nämlich ein Mitbestimmungsrecht zu. Wird eine Antenne eigenmächtig errichtet, ist...mehr

Ist die Eigentümergemeinschaft zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Umlage der Kosten, die im Sondereigentum anfallen, nicht bereit, so kann der Eigentümer einer leer stehenden Wohnung deren Einführung durch Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG oder im Fall vereinbarter Kostenverteilung nach dem 30.11.2020 gemäß § 10 Abs. 2 WEG dann verlangen, wenn ein F...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist der Verwalter ausdrücklich nur nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG verpflichtet, den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Beschlussklage bekannt zu machen. Die Bekanntmachungspflicht ist in erster Linie Voraussetzung dafür, dass ein Wohnungseigentümer sich als Nebenintervenient an dem Rechtsstreit des anderen Wohnungseigentümers beteiligen kann. Di...mehr

Ist in der Hausordnung ein faktisches Musizierverbot geregelt, was sowohl gegen die guten Sitten als auch das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit verstößt, sollen Verstöße einzelner Wohnungseigentümer nach einer Entscheidung des BayObLG[1] mit Ordnungsmitteln geahndet werden können, solange die Hausordnung nicht entsprechend geändert ist.Zwar widerspreche die ...mehr

Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung Stuft man die Rauchmelder als Gemeinschaftseigentum ein – was regelmäßig der Fall ist –, sind die Kosten des Einbaus, der Wartung und der Reparatur somit Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung. Sofern eine andere Kostenverteilung beispielsweise nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, richtet sich diese nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG u...mehr

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Das Vorliegen einer Behinderung ist dabei nicht Anspruchsvoraussetzung. Dies ist insbesondere von Bedeutung für Wohnungseigentümer, die die Gestattung einer Rampe nicht wegen einer Behinderung begehren, sond...mehr

Die zu errichtende Rampe muss öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Die Landesbauordnungen schreiben in der Regel vor, welche Länge und welche Breite die Rampe haben darf bzw. muss und welche maximale Steigung. Im Fall der gemeinschaftlichen Vornahmemaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG ist vom Verwalter, im Fall der Gestattung auf Grundlage von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 W...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Kosten seiner Erhaltung und sonstigen Verwaltung anteilig zu tragen. Der Umfang der Kostenbeteiligung richtet sich gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung sieht ei...mehr

Betretung des Sondereigentums Da die Rauchmelder nur über das jeweilige Sondereigentum erreicht werden können, sind grundsätzlich 2 Konstellationen denkbar, die bei einer erforderlichen Wartung angetroffen werden können: Der Wohnungseigentümer selbst bewohnt die Wohnung oder aber der Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum vermietet, sodass der Alleinbesitz bei den Mietern...mehr

Der Anspruch auf Auskunftserteilung korrespondiert mit dem Recht der Wohnungseigentümer auf Einsichtnahme. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist der Anspruch auf Unterlageneinsicht ausdrücklich in § 18 Abs. 4 WEG geregelt. Die Wohnungseigentümer haben nach entsprechender Terminvereinbarung (zu den üblichen Bürozeiten) ein Recht auf Einsichtnahme in die die Gemeinschaft betreffend...mehr

Begriff Der Wunsch zur Errichtung einer Rampe zu einem Hauseingang kann unterschiedliche Gründe haben. Ist ein Wohnungseigentümer auf einen Rollstuhl angewiesen, so kann er ohne fremde Hilfe in ein Haus nur mittels einer geeigneten Rampe gelangen. Die Einrichtung einer Rampe wird auch von älteren Hausbewohnern gefordert, die zwar noch nicht auf die Inanspruchnahme eines Roll...mehr

Mangels Zustimmung von der Nutzung ausgeschlossene Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Mitnutzung der Rampe gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs. Dies gilt auch dann, wenn die Errichtung der Rampe einem Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG als Maßnahme der Barrierefreiheit gestattet wurde. In beiden Fällen beschließt die Ge...mehr

Durch eine neue Rampe kann auch der Versicherungsschutz beeinträchtigt werden.[1] Diese Gefahr sollte durch eine entsprechende Negativbescheinigung des Versicherers ausgeräumt werden. Praxis-Beispiel Musterbeschluss Rampe Vornahmemaßnahme Die Wohnungseigentümer beschließen die Errichtung einer Rampe im Bereich des Zugangs der Wohnanlage, und zwar konkret ____ (Standort bezeichn...mehr

Auferlegung der Kostentragungspflicht per Vereinbarung Grundsätzlich können sowohl die Pflicht zur Erhaltung des Balkons als auch die entsprechende Kostentragungspflicht per Vereinbarung dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegt werden, dessen Wohnung über einen Balkon verfügt. Er ist dann auch zur Erhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Bestandteile ...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Insoweit reicht nicht jede Einwirkung aus, sondern nur eine solche, die über das zumutbare Maß im Sinne einer Sonderopfergrenze hinausgeht. Ein Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der G...mehr

Rauchwarnmelder sind kein wesentlicher Gebäudebestandteil. Damit zählen sie weder zum Gemeinschaftseigentum noch zum Sondereigentum. Hinweis BGH-Sicht Der BGH[1] hatte insoweit klargestellt, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob die Rauchmelder ...mehr

Begriff Bei Balkonen entstehen häufig Rechtsunsicherheiten hinsichtlich seiner Eigentumszuordnung. Soweit auch die konstruktiven Elemente des Balkons unumstritten dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, können die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch diesbezüglich den jeweiligen Balkoneigentümern durch einfachen Mehrheitsbeschluss auferlegt werden. Gesetze, Vorschriften un...mehr

Notfall Eine Rohrverstopfung – in aller Regel sind hiervon die Abwasserleitungen betroffen – stellt stets einen Notfall dar. Unerheblich von der konkreten Eigentumszuordnung des betroffenen Rohres bzw. Rohrteils ist jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, entsprechende Abhilfemaßnahmen zu ergreifen. Der Wohnungseigentümer darf also erforde...mehr

Der Umfang und die Häufigkeit der Untersuchungen bestimmen sich gemäß § 31 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 TrinkwV. Besteht in der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Untersuchungspflicht, hat die Verwaltung das Trinkwasser mindestens alle 3 Jahre untersuchen zu lassen. Hinweis Betretungsrecht Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat ein Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums zur ...mehr

Hinweis Anfrage nicht erforderlich Der Verwalter hat die Wohnungseigentümergemeinschaft über wichtige Belange auch ohne Anfrage zu benachrichtigen. Beabsichtigt die Gemeinde etwa, ein Nachbarhaus zu sprengen und unterrichtet hiervon in Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwalter, so hat er hiervon die Wohnungseigentümer ebenso zu benachrichtigen wie etwa ü...mehr

Unter 3 Voraussetzungen ist der Betreiber nach § 31 Abs. 1 TrinkwV verpflichtet, das Trinkwasser durch systematische Untersuchungen auf Legionellen zu untersuchen bzw. untersuchen zu lassen: in der Wasserversorgungsanlage befindet sich eine Anlage zur Trinkwassererwärmung, in der Wasserversorgungsanlage befinden sich Duschen oder andere Einrichtungen, in denen es zu einer Vern...mehr

Mangels entgegenstehender Vereinbarung der Parteien sind die Pflichten des Dauerwohnberechtigten § 14 WEG, der die Pflichten des Wohnungseigentümers regelt, zu entnehmen. Danach hat der Dauerwohnberechtigte die Erhaltungspflicht an den dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile und darf nur in solcher Weise davon Gebrauch machen, dass dadurch keinem ande...mehr

Die Hausinstallation zählt gemäß den §§ 1 Abs. 5 und 5 Abs. 2 WEG zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Erfüllung des Pflichtenkatalogs der Trinkwasserverordnung fällt damit in den Verantwortungsbereich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei den Wohnungseigentümern verbleibt die Beschlussfassung über notwendige Maßnahmen zur Erfüllung des Pflichtenkatalogs und zur Koste...mehr

Die Gemeinschaft kann auch nach § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen, sofern dessen Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer, ohne dass sich dies ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Dies liegt vielmehr in der Natur der Sache. Die Gemeinschaft kann also gegen den Vermieter Unterlassungsansprüche im Fal...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer weiter verpflichtet, andere Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden. Hierbei kann es sich um ein erforderliches Aufbrechen oder Zerstören von Bereichen des Sondereigentums handeln, das im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen handelt oder auch zur Feststellung etwaigen Erhaltungs...mehr

Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Als ordnungsmäßige Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG ist auch das Musizieren innerhalb der eigenen 4 Wände beschlussweise z. B. durch eine Hausordnung beschränkbar. Es ist jedoch nicht möglich, das Musizieren generell zu untersagen. Möglich ist ...mehr