Hausordnung: Aufgaben des Verwalters / 3.2 Gemeinschaft gegen Vermieter

Die Gemeinschaft kann auch nach § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen, sofern dessen Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer, ohne dass sich dies ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Dies liegt vielmehr in der Natur der Sache. Die Gemeinschaft kann also gegen den Vermieter Unterlassungsansprüche im Fall der zweckbestimmungswidrigen Nutzung des vermieteten Sondereigentums geltend machen. Sie kann Beseitigungsansprüche bei vom Mieter eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderungen geltend machen. Sie kann auch Schadensersatzansprüche gegen den Eigentümer geltend machen, da der Mieter als sein Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB anzusehen ist.^[1]

Bei sämtlichen Verstößen von Mietern gegen die Hausordnung ist der vermietende Eigentümer anzuhalten, seinen Mieter zur Einhaltung der Hausordnung aufzufordern. Bei besonders schwerwiegenden und nachhaltigen Verstößen von Mietern gegen die Hausordnung, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom vermietenden Wohnungseigentümer auch verlangen, dass dieser das Mietverhältnis beendet. Die Art und Weise der Beendigung ist dabei aber Sache des vermietenden Eigentümers.

^[2]

Gehen gravierende Störungen des Hausfriedens von einem Mieter aus, ist der vermietende Wohnungseigentümer ggf. gehalten, nach Abmahnung eine auf § 543 Abs. 1 BGB gestützte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Nimmt er die Pflichtverletzungen seines Mieters tatenlos hin, kann dies die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG rechtfertigen.

Probleme können für den Vermieter auftreten, wenn sich der Mieter grundsätzlich vertragskonform verhält und etwa die im Mietvertrag vereinbarten Ruhezeiten zwischen 13 und 15 Uhr einhält, durch Eigentümerbeschluss jedoch die Ruhezei...