Duldungspflichten des Wohnungseigentümers / 3 Ausgleichsanspruch

Alexander C. Blankenstein

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Insoweit reicht nicht jede Einwirkung aus, sondern nur eine solche, die über das zumutbare Maß im Sinne einer Sonderopfergrenze hinausgeht. Ein Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wohnungseigentümer auch gegenüber anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen zu dulden, die aufgrund Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss bestehen.

Praxis-Beispiel

Instandhaltung der Rohrleitungen

Ist etwa den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt worden, auf ihre Kosten die im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit verlaufenden Rohrleitungen auf eigene Kosten instand zu setzen, und muss im konkreten Fall einer entsprechenden Maßnahmendurchführung etwa das benachbarte Sondereigentum in Anspruch genommen werden, trifft die Zahlungspflicht den erhaltungsverpflichteten Wohnungseigentümer.

Der Ausgleichsanspruch wird nur für den Teil der Beeinträchtigung gewährt, der unzumutbar ist.^{^[1]} Damit ist er betragsmäßig regelmäßig niedriger als ein Schadensersatzanspruch und als Billigkeitsentschädigung grundsätzlich nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bemessen.^{^[2]} Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Anspruch an der Höhe einer hypothetischen Mietminderung auszurichten und nicht etwa am persönlichen Empfinden der Bewohner.^{^[3]}

Insbesondere aber bei Eingriffen in die Sachsubstanz kann der Ausgleichsanspruch die Höhe eines vollen Schadensersatzes erreichen.^{^[4]} So kann auch Ausgleich für die Folgenbeseitigung einschließlich der Planung...

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