Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Tz. 29 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 In Fällen der partiellen StPflicht sind bei der Ermittlung des Einkommens aus den nichtbegünstigten Tätigkeiten in der Praxis folgende Grundsätze zu beachten: Für Vermietungsgen liegen hinsichtlich dieses stpfl Bereichs in vollem Umfang Eink aus Gew vor (s Schr des BMF v 22.11.1991, aaO Rn 32). Die Höhe der stpfl Einnahmen (BE) steht grds eben... mehr

Tz. 42 Stand: EL 121 – ET: 01/2026 Nach § 2 Abs 2 S 2 GewStG gilt eine OG als BetrSt des OT, wenn sie OG iSd § 14 bzw des § 17 KStG ist. Damit sind die Organschaftsvoraussetzungen identisch. Der einzige Unterschied zwischen der kstlichen und der gewstlichen Organschaft ist, dass bei der GewSt § 16 KStG nicht anzuwenden ist, was aus der BetrSt-Fiktion folgt. Trotz der BetrSt-F... mehr

Tz. 5 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Nach § 5 Abs 1 Nr 10 S 1 Buchst a KStG ist die zulässige Haupttätigkeit die Herstellung oder der Erwerb von Wohnungen und deren Gebrauchsüberlassung an die Mitglieder aufgr eines Mietvertrags oder eines gen Nutzungsvertrags. Tz. 6 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Praxishinw zum Gebot der "Wohnungsüberlassung" an Mitglieder: Den Wohnungen stehen Räume... mehr

Tz. 3 Stand: EL 124 – ET: 09/2026 Die Zinsschranke führt im Falle ihrer Anwendbarkeit zu einer Einschränkung der Abziehbarkeit von Zinsaufwendungen als BA. § 8a Abs 1 S 1 KStG iVm § 4h Abs 1 S 1 HS 2 EStG "deckelt" für Kö die abzb Nettozinsaufwendungen auf das sog verrechenbare EBITDA. Das verrechenbare EBIDTA beläuft sich auf 30 % des um die Zinsaufwendungen, um die AfA-Betr... mehr

Die zentralen Strategien für die Elektromobilität der Europäischen Union (EU) sind vor allem im EU-Klima- und Energierahmen, dem Gesetz zum Übereinkommen von Paris, dem Europäischen Grünen Deal und dem Weißbuch zum Verkehr festgehalten. EU-Klima- und Energierahmen 2030 Im Jahr 2014 (Mitteilung vom 22.1.2014) hat sich die Europäische Kommission einen Rahmen für die Klima- und E... mehr

Mieter haben es nicht in der Hand, welche Heizung ein Vermieter einbauen lässt. Der nach dem GModG wieder mögliche Einbau einer neuen Gas- oder Öl-Heizung könnte für sie in den kommenden Jahren aber deutlich teurer in der Nebenkostenabrechnung werden. Denn es ist absehbar, dass die Kosten fürs Heizen mit Öl und Gas steigen werden – auch durch die CO2-Abgabe, die ja fossile B... mehr

Unter Fuhrparkmanagement wird verstanden, den Einsatz der Fahrzeugflotte im Unternehmen (Fuhrpark) zu verwalten, zu planen, zu steuern und zu überwachen. Das primäre Ziel ist, die Kostenstruktur in allen Bereichen des Fahrzeugeinsatzes (Beschaffung, Nutzung, Kraftstoff, Reparaturen, Steuern) zu optimieren. Ein Fuhrpark- und Flottenmanagement soll dabei helfen, alle Ressource... mehr

Im Folgenden findet sich eine Zusammenstellung von Aufwendungen, die typischerweise im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Kapitalvermögen anfallen, und bei denen sich die Frage nach der Abziehbarkeit als Werbungskosten stellt. Zu beachten ist, dass es auf die Frage des Werbungskostenabzugs nur in den Ausnahmefällen des § 32d Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 EStG ankommt... mehr

Rz. 1 § 556 gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3). § 556 gilt auch für ... mehr

Rz. 160 Achtung Zulässigkeit der Klage Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/1... mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeign... mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert, der Beschwerdewert und der Gegenstandswert für Rechtsverfolgungskosten. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständi... mehr

Rz. 13 Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen,... mehr

Rz. 331 Der Vermieter kann Ansprüche auch in einem beschleunigten Verfahren mit eingeschränkten Beweismitteln, dem sog. Urkundenprozess, geltend machen, wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen unstreitig sind oder durch Urkunden bewiesen werden können. Unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen bedürfen im Urkundenprozess keines B... mehr

Rz. 229 Die Klage auf künftige Mietzahlung ist nur dann zulässig, wenn die Besorgnis der Nichterfüllung besteht (§ 259 ZPO). Eingestellte Mietzahlungen rechtfertigen ohne weitere Begründung keine Klage auf zukünftige Leistung (AG Groß-Gerau, Urteil v. 18.7.2018, 63 C 15/17, ZMR 2018, 1006). Die Besorgnis der Nichterfüllung (§ 259 ZPO) besteht aber dann, wenn die Miete über M... mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha... mehr

Rz. 10 Der Mieter kann ab der Rüge die Zahlung nicht geschuldeter Miete verweigern bzw. Rückzahlung verlangen. Der Mieter kann die gesamte seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei Rüge nach Ablauf von 30 Monaten hat der Mieter ei... mehr

Rz. 117 Der Mietprozess wird – wenn die Parteien sich nicht vergleichen, nicht die Klage zurückgenommen wird oder die Prozessparteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären – i. d. R. mit einem Urteil abgeschlossen. Das Urteil ist entweder ein Prozessurteil, wenn es nur über die Zulässigkeit der Klage entscheidet, oder ein Sachurteil, wenn e... mehr

Rz. 221 Bei Zahlungsklagen muss die mit der Klage geltend gemachte Forderung im Einzelnen genau bestimmt sein. Denn die Klageschrift muss die bestimmte Angabe des Gegenstands und des Grundes des erhobenen Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die Klage ist bestimmt genug, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von de... mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d bis 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Mie... mehr

Rz. 79 Weiter gehört zur formellen Wirksamkeitsvoraussetzung die Angabe sämtlicher vom Mieter in der Abrechnungsperiode geleisteter Vorauszahlungen (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart,... mehr

Rz. 264 Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde (§ 256 Abs. 1 ZPO). Rz. 265 Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder Sac... mehr

Rz. 2 Soweit die mietvertragliche Vereinbarung über die Miethöhe gegen die §§ 556d, 556e verstößt, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff.). Hinweis Rückforderungsklage Gemäß § 556g Abs. 2 besteht der Bereicherungsanspruch des Mieters nur dann, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermiete... mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ... mehr

Rz. 11 Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass in der vereinbarten Miete für die Betriebskosten gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird (Pauschalmiete). Bei unklaren Formulierungen in AGB des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Zweifel eine Pauschale anzunehmen (AG Düsseldorf, Urteil v. 6.5.2024, 37 C 28... mehr

Rz. 1 Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vor... mehr

Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte v... mehr

Rz. 15 Erteilt der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht, ist kann Mieter bis zur Erteilung der Auskunft ein Zurückbehaltungsrecht an den zukünftigen Mieten gemäß § 273 geltend machen (Blank, WuM 2014, 642). Die Nichterteilung der geforderten Auskunft stellt zugleich die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Gl... mehr

Rz. 277 Die verklagte Mietpartei kann gegen die klagende Mietpartei bei dem Gericht der Klage Widerklage erheben, wenn der Gegenanspruch mit dem in der Klage geltend gemachten Anspruch oder mit den gegen ihn vorgebrachten Verteidigungsmitteln in Zusammenhang steht. Dieser prozessuale Zusammenhang ist weit auszulegen. Der Zusammenhang mit der Klage ist zu bejahen, wenn mindes... mehr

Rz. 3 Der Vermieter von Räumen ist verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören zumindest teilweise auch die Betriebskosten. Im Zusammenspiel dieser Vorschrift mit derjenigen des § 556 Abs. 1 ergibt sich, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter gesonde... mehr

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wer... mehr

Rz. 8 Die Mietvertragsparteien können eine Nettokaltmiete vereinbaren, in der die Betriebskosten nicht enthalten sind, und Vorauszahlungen, die der Höhe nach den auf das jeweilige Mietobjekt entfallenden Betriebskosten bemessen werden. Muster Vereinbarung Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen Die Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser beträ... mehr

Rz. 146 Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1). Aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter, nach welcher der Neumieter mit Wirkung für die Zukunft anstelle des Altmieters in den Mietvertrag mit dem Vermieter eintritt, erwächst regelmäßig kein unmitt... mehr

Rz. 12 Die Mietvertragsparteien können auch vereinbaren, dass neben der Miete nur ein Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wird. Hinsichtlich dieses Teils der auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten werden entweder Vorauszahlungen oder eine Pauschale ausgewiesen und eine Erhöhung der Pauschalmiete bei Steigerung dieser Betriebskosten vereinbart. Dann handelt es s... mehr

Rz. 17 Formularmäßige Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten müssen bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020,732; OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581). Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters (§ 305c). In Wohnraummietverträgen ist durch die Vereinbarung, dass der Mieter die... mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung... mehr

Rz. 62 Die Vereinbarung über die Umlage der im Einzelnen aufgezählten Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV bedeutet noch nicht, dass der Mieter darauf Vorschüsse zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 105; von Seldeneck, Rn. 3901). Vielmehr bedarf es dazu ebenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1). Auch wenn... mehr

Rz. 4 Unter den in § 556e Abs. 2 aufgeführten Maßnahmen sind sämtliche in § 555b aufgeführten Maßnahmen zu verstehen. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, GE 2015, 245; BGH, Urteil v. 3.... mehr

Rz. 33 Schließen mehrere Personen einen Mietvertrag ab, so sind sie regelmäßig als Mitglieder einer GbR verbunden (KG, Beschluss v. 30.3.1992, 2 W 1331/92, WuM 1992, 323; OLG München, Urteil v. 14.1.1994, 21 U 4806/93, ZMR 1994, 216 für die nichteheliche Lebensgemeinschaft). Für Streitigkeiten, die das Mietverhältnis als Ganzes betreffen (z. B. Klage auf Zustimmung zur Miete... mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach dem statt § 556 Abs. 4 ab 1.1.2025 geltenden § 556 Abs. 5 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten v... mehr

Rz. 300 Die einstweilige Verfügung ist im Mietverhältnis bisher nur dann zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Mietvertragspartei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO), oder wenn die einstweilige Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohe... mehr

Rz. 447 Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessener Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wohnräume sind alle Räume, die tatsächlich Wohnzwecken dienen, auch der als Wohnraum vermietete Geschäftsraum, nicht dagegen eine Wohnung, die als Lager und Abstellraum gemietet wur... mehr

Rz. 597 Für vermögensrechtliche Streitigkeiten vor dem Amtsgericht über Ansprüche bis zu 750 EUR kann durch Landesgesetz bestimmt werden, dass die Erhebung der Klage erst nach Durchführung eines Güteverfahrens zulässig ist (§ 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO). Das Güteverfahren ist vorgeschrieben in den Ländern Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen (vgl. zur Verfa... mehr

Rz. 8 Hinweis Auskunftspflicht Der Vermieter genügt seiner Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 bereits durch die Mitteilung, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt; eine weitergehende Erläuterung ist nicht erforderlich (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 8.4.2026, 7 C 529/25, GE 2026, 567). Verstöße gegen die Auskunftspflicht f... mehr

Rz. 221 Der Vermieter ist ab 1.9.2001 nicht mehr berechtigt, durch einseitige Erklärung zu bestimmen, dass die Kosten für Wasser, Abwasser oder Müll in Zukunft unmittelbar zwischen dem Mieter und dem Versorgungsunternehmen (Stadtwerke, Wasserwerke, Stadtreinigung) abgerechnet werden. War jedoch die entsprechende Erklärung des Vermieters wirksam, die dem Mieter bis zum 1.9.20... mehr

Rz. 276 Die Klage auf Abschluss eines Hauptmietvertrags kommt dann in Betracht, wenn die Parteien einen Vorvertrag geschlossen haben (vgl. dazu auch Fleischmann, NZM 2012, 625). Ein Vorvertrag ist nur dann anzunehmen, wenn sich die Parteien aus besonderen Gründen bereits vor dem Zustandekommen des Hauptvertrages vertraglich binden wollen (BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 39/0... mehr

Rz. 2 Hat der Vermieter für zuschussfähige Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1a Drittmittel nach § 559a in Anspruch genommen, so kann er die jährliche Miete um 10 % – statt sonst 8 % – der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. § 559e enthält somit im Vergleich zu § 559 einen höheren Umlageprozentsatz. mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ... mehr

Rz. 9 Da gemäß § 559e Abs. 4 die § 559 Abs. 4 und 5 auch für Mieterhöhungen gemäß § 559e gelten, kann die Mieterhöhung wegen finanzieller Härte (vgl.dazu § 559 Rn. 12) ganz oder teilweise auf Dauer ausgeschlossen sein. Anders als im Fall des § 555d Abs. 2, wo es um Härtegründe geht, die gegen die Duldungspflicht der Maßnahme sprechen, stellt die Vorschrift hier allein auf die... mehr

Rz. 6 Weitere Voraussetzung für die Mieterhöhung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme dem Grunde nach die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten erfüllt und der Vermieter die ihm zur Verfügung stehenden Drittmittel in Anspruch genommen hat. Die Förderfähigkeit ergibt sich aus der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen ... mehr