Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rz. 149 Wird ein sog. schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter durch das Insolvenzgericht bestellt, ändert sich an der Mietzahlungspflicht des Mieters grundsätzlich nichts. Er muss weiter seine Miete an seinen Vermieter zahlen. Nur dann, wenn der vorläufige Verwalter ausdrücklich ermächtigt ist, Außenstände des Schuldners – hier des Vermieters – einzuziehen (vgl. dazu BGH, U...mehr

Rz. 37 Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Geschäftsraummietvertrag kann einen Mietmangel begründen (BGH, Urteil v. 10. 10. 2012, XII ZR 117/10, ZMR 2013, 101; OLG Brandenburg, Urteil v. 10.6.2009, 3 U 169/08, NZM 2010, 43; KG, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, GE 2008, 541; KG, Urteil v. 16.4.2007, 8 U 199/06; GE 2007, 1551; OLG Brandenburg, Urteil v. 10....mehr

Rz. 65 Das Zurückbehaltungsrecht gilt selbst noch nach Auszug des Mieters, wenn er für einen späteren Zeitraum gekündigt hat. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Mietvertrag fristlos gekündigt und die Mietsache geräumt hat (BGH, VIII ZR 310/80, WuM 1982, 296). Denn die Einrede aus § 320 BGB hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des ...mehr

Rz. 30 Kann der Mieter die Toilette nicht oder nur eingeschränkt benutzen, ist die Miete ebenfalls gemindert. Insoweit sind folgende Minderungsquoten angesetzt worden: Fäkalienrückfluss: 5 % (AG Berlin-Schöneberg, MM 1990, 231) zu niedriger Wasserdruck der Spülung: 5 % (AG Warendorf, WuM 2000, 379) Undichtigkeit: 3 % (AG Berlin-Mitte, GE 2020, 611) Urinstrahlgeräusch aus Toilette...mehr

Rz. 51 Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (sog. Vorratskündigung) grundsätzlich nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gest...mehr

Rz. 84 Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 HS 3 bleibt die Möglichkeit, durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht. Ausgenommen ist auch die beabsichtigte oder nach Überlassung an den Mieter vorgenommene Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 3). Damit soll verhindert werden, dass die Kündigungsbeschränkungen in § 577a Abs. 1...mehr

Rz. 57 Die Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung kann einen Schadenersatzanspruch der anderen Vertragspartei auslösen, vgl. § 280 Abs. 1. Der Schadensersatzanspruch setzt eine objektive, rechtswidrige Verletzungshandlung voraus. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter daher entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat...mehr

Rz. 3 § 536 Abs. 1 entspricht inhaltlich im Wesentlichen dem früheren § 537 Abs. 1, ist aber teilweise sprachlich modifiziert (die amtliche Begründung spricht von "Modernisierung"). Außerdem ist die Regelung für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit textlich stärker von der Regelung für die Tauglichkeitsminderung abgesetzt worden, um die unterschiedlichen Rechtsfolgen zu ve...mehr

Rz. 64 Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 ist durch das Minderungsrecht nach § 536 nicht ausgeschlossen, kann also daneben geltend gemacht werden; dabei steht eine etwaige Vorleistungspflicht des Mieters aufgrund der Vereinbarungen im Mietvertrag nicht entgegen (vgl. dazu insgesamt BGH, Urteil v. 7.5.1982, V ZR 90/81, BGHZ 84, 42; LG Berlin, Urteil v. 20.5.1...mehr

Rz. 42 Im Falle einer verbotswidrig vollgewerblichen Nutzung der Mieträume ist die Miete nicht allein wegen einer fehlenden Zweckentfremdungsgenehmigung gemindert (KG, Urteil v. 3.5.2000, 8 U 5568/99, GE 2001, 989). Es genügt für die Annahme eines öffentlich-rechtlichen Fehlers aber, dass die Ungewissheit über den Fortbestand der öffentlichen-rechtlichen Beschränkung besteht...mehr

Rz. 30c Das Fehlen einer "echten" Wohnungseingangstür (Vorhandensein nur einer Zimmertür statt einer einbruchsicheren Wohnungseingangstür) berechtigt zu einer Mietminderung (AG Villingen-Schwenningen, Urteil v. 3.10.2015, 11 C 243/14, WuM 2016, 100). Tauscht der Vermieter die gewaltsam aufgebrochene Wohnungseingangstür im Wege einer Notmaßnahme aus, um sie wiederverschließba...mehr

Rz. 46 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166) hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will....mehr

Rz. 15a Durch das Mietrechtsänderungsgesetz ist erstmals eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Verzuges mit der Kaution eingeführt worden. Bisher war umstritten, ob eine solche Kündigung gerechtfertigt war. Für Gewerberaum hat die Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 36/05, NZM 2007, 400; OLG Nürnberg, Urteil v. 10.2.2010, 12 U 1306/09, ZMR 201...mehr

Rz. 12 Eine erheblich geminderte Gebrauchstauglichkeit kann darin liegen, dass die Mieter einer Nachbarwohnung in erheblichem Maße rauchen, und der Zigarettenrauch in die Wohnung des mindernden Mieters zieht (LG Berlin, Urteil v. 30.4.2013, 67 S 307/12, GE 2013, 810; AG Bremen, Urteil v. 17.5.2024, 17 C 332/22, WuM 2024, 382).Der Mieter einer Wohnung hat Anspruch auf Vorrich...mehr

Rz. 79 Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer/Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwisc...mehr

Rz. 38 Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 zur Mietminderun...mehr

Rz. 106 Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist grundsätzlich nur unter den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 genannten Voraussetzungen zulässig. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind zulasten des Mieters abweichende Vereinbarungen unzulässig (§ 569 Abs. 5). Zugunsten des Mieters von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 abweichende Vereinbarung...mehr

Rz. 13 Hinweis Außenlärm Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von Außen überhaupt nicht mehr wahrgenommen werden; anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199). Hat der Mieter den E...mehr

Rz. 68 Eine überhöhte Minderung oder die vollständige Zahlungseinstellung durch den Mieter wegen eines Mangels des Mietobjekts birgt für den Mieter die Gefahr, dass der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 kündigt. Stellt sich dann im Kündigungsrechtsstreit heraus, dass der Mieter nicht oder jedenfalls nicht in der vorgenommenen Höhe zur Mietminderung berechtigt war, kann das f...mehr

Rz. 137 Das Kündigungsrecht des § 543 ist dann ausgeschlossen, wenn die Rechte des Mieters bei einem Mangel durch § 536b ausgeschlossen sind (vgl. dazu § 536b Rn. 2 ff.). Das wäre z. B. der Fall, wenn der Mieter bei dem Abschluss des Vertrags den Sachmangel, der an sich zu einer nicht unerheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs geführt hat, positiv kannte, ohne ...mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: gelegent...mehr

Rz. 22 Das Kündigungsrecht besteht immer dann, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dabei kommt es auf den Inhalt und Umfang des vertragsmäßigen Gebrauchs an. Dazu gehört nicht nur die Überlassung der gemieteten Sache, sondern auch die Überlassung ohne Sach- oder Rechtsmängel i. S. d. §§ 536 ff. oder mit d...mehr

Rz. 53 Die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Mitunternehmerschaft bestimmen sich nach den einkommensteuerlichen Vorschriften. Mitunternehmer sind danach Gesellschafter, die nach den gesellschaftsvertraglichen Vereinbarungen sowohl Mitunternehmerinitiative entfalten können als auch Mitunternehmerrisiko tragen.[1] Mitunternehmerinitiative bedeutet Teilhabe an den unterne...mehr

Zusammenfassung Überblick Das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) bezweckt die außergerichtliche Beilegung von Streitigkeiten durch eine Verbraucherschlichtungsstelle, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Allerdings bleibt dem Verbraucher (hier: Mieter) der Weg zum Gericht offen. Die Verbraucherschlichtungsstelle (auch "Streitmittler" oder die "VS-Stelle") muss staatli...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 § 566 übernimmt unter der allgemein gebräuchlichen Bezeichnung "Kauf bricht nicht Miete" mit geringfügigen sprachlichen Änderungen § 571 a. F. Aufgrund der Stellung im zweiten Abschnitt (Mietverhältnisse über Wohnraum) bezieht sich die Vorschrift demgemäß nur auf Wohnraum. Die Anwendung auf Mietverhältnisse über andere Räume als Wohnräume und Grundstücke e...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift gilt für die gesamte Raum- und Grundstücksmiete, also auch für die Miete von Grundstücksteilen (Vermietung als Kfz-Stellplatz oder als Werbefläche bzw. zur Automatenanbringung an Außenwandflächen). Innenbereiche beweglicher Sachen gehören nicht dazu (etwa Wohnwagen oder Container). Für die Miete beweglicher Sachen gilt § 566 nicht; um die Miete beweglich...mehr

Rz. 1 § 566 übernimmt unter der allgemein gebräuchlichen Bezeichnung "Kauf bricht nicht Miete" mit geringfügigen sprachlichen Änderungen § 571 a. F. Aufgrund der Stellung im zweiten Abschnitt (Mietverhältnisse über Wohnraum) bezieht sich die Vorschrift demgemäß nur auf Wohnraum. Die Anwendung auf Mietverhältnisse über andere Räume als Wohnräume und Grundstücke ergibt sich du...mehr

Erforderlich ist, dass ein eingetragener Verein die Trägerschaft der Schlichtungsstelle übernimmt, der gerade zu diesem Zweck gegründet werden kann.[1] Wichtig Nur Verein, keine einzelnen Personen Eine Einzelperson darf deshalb keine Verbraucherschlichtungsstelle betreiben.[2]mehr

3.1 Form des Antrags Der Antrag kann, muss aber nicht in "Textform"[1], d. h. durch Brief, Telefax, Computerfax, E-Mail, SMS übermittelt werden.[2] Es versteht sich, dass die Textform stets die sichere Form ist. Gleiches gilt für Stellungnahmen, Belege und sonstige Mitteilungen. 3.2 Vertretung Im Schlichtungsverfahren kann man sich selbst vertreten. Es ist also kein Rechtsanwalt...mehr

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Streitmittler das Verfahren aussetzen. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter seinen Anspruch zwar gegenüber dem Vermieter reklamiert hatte, bevor er den Schlichtungsantrag stellte. War dies aber vor Ablauf von 2 Monaten der Fall und hat der Vermieter den Anspruch während dieser Zeit weder anerkannt noch abgelehnt, ist auszusetzen.[1]mehr

Sobald die sog. Beschwerdeakte vollständig ist, d. h. dass die Stellungnahmen der Parteien vorliegen, bearbeitet der Schlichter den Vorgang binnen 90 Tagen.[1] Eine Verlängerung ist bei besonders schwierigen Streitigkeiten oder mit Zustimmung der Parteien möglich.[2]mehr

Wichtig sind die Regelungen des VSBG zu den Informationspflichten des Unternehmers. Dabei unterscheidet das Gesetz die allgemeine Hinweispflicht von der speziellen. 5.1 Allgemeine Hinweispflicht Ein Unternehmer, der eine Webseite unterhält oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verwendet, hat den Verbraucher seit 1.2.2017 leicht zugänglich, klar und verständlich auf folgen...mehr

1.1 Mietrechtlicher Verbrauchervertrag Voraussetzung für das Schlichtungsverfahren ist ein Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.[1] Wohnungsmietrechtliche Auseinandersetzungen gehören zu den Streitigkeiten, die die neue Schlichtungsmöglichkeit betreffen.[2] Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind keine Streitigkeit aus einem Verbrauchervertrag.[3] Grundsätzlich müssen desh...mehr

Jede Schlichtungsstelle muss eine Verfahrensordnung haben, die das Konfliktbeilegungsverfahren und die Einzelheiten seiner Durchführung regelt.[1] Da der Schlichterspruch nicht verbindlich ist, darf dem Verbraucher keine verbindliche Lösung auferlegt werden. Wichtig Der Rechtsweg bleibt offen Ferner muss dem Verbraucher die Möglichkeit bleiben, jederzeit die Gerichte anzurufen.[2]mehr

2.1 Spezielle mietrechtliche Schlichtungsstellen Verbraucherschlichtungsstellen sind befugt, sich auf bestimmte Gebiete zu spezialisieren.[1] Das kann das Mietrecht sein.[2] In diesem Fall spricht man von speziellen Verbraucherschlichtungsstellen im Gegensatz zu den allgemeinen Stellen. Zudem ist jede Schlichtungsstelle berechtigt, ihre Tätigkeit auf die Erledigung sonstiger z...mehr

Die Verbraucherschlichtungsstelle muss eine Webseite unterhalten. Darin müssen die Verfahrensordnung und klare, verständliche Informationen zur Erreichbarkeit und Zuständigkeit der Schlichtungsstelle und zu den Streitmittlern, zur Anerkennung als Verbraucherschlichtungsstelle, zum Ablauf und zu den Verfahrenskosten ersichtlich sein.[1]mehr

Der Antrag kann, muss aber nicht in "Textform"[1], d. h. durch Brief, Telefax, Computerfax, E-Mail, SMS übermittelt werden.[2] Es versteht sich, dass die Textform stets die sichere Form ist. Gleiches gilt für Stellungnahmen, Belege und sonstige Mitteilungen.mehr

Wird der Antrag angenommen, kommt zwischen den Parteien und der Schlichtungsstelle ein Vermittlungsvertrag zustande.[1] Nach anderer Ansicht liegt ein dienstvertragsähnliches Schuldverhältnis entsprechend § 611 BGB vor.[2]mehr

Die Schlichterstelle übermittelt den Parteien das Ergebnis des Verfahrens, insbesondere also die Bestätigung des Zustandekommens der Einigung in Textform mit den erforderlichen Erläuterungen.[1] Wenn es nicht zur Einigung kommt, erhalten die Parteien eine Bescheinigung über den erfolglosen Einigungsversuch.[2]mehr

4.1 Anerkennungsvoraussetzungen §§ 24 bis 27 VSBG regeln die Erfordernisse, um als private Verbraucherstreitbeilegungsstelle anerkannt zu werden. Nötig ist ein zu begründender Antrag an die zuständige Behörde, derzeit das Bundesamt für Justiz, sofern nicht spezielle bundesrechtliche Regelungen etwas anderes bestimmen. Die Anerkennung erfolgt unter folgenden Voraussetzungen: Die...mehr

Das Verfahren der Anerkennungsbehörde ist ein Verwaltungsverfahren.[1] Wird der Antrag abgelehnt, sind Widerspruch und Verpflichtungsklage zulässig, gegen den Widerruf ebenfalls der Widerspruch und die verwaltungsrechtliche Anfechtungsklage.mehr

Ist der Antrag zu unbestimmt, wird der Schlichter hierauf hinweisen, auch wenn klar ist, dass der Hinweis nicht zu weit gehen darf und so den Anschein der Parteilichkeit [1] erwecken könnte. Nach einer weitergehenden und auch hier vertretenen Ansicht muss der Antragsteller keinen bestimmten Antrag formulieren. Es genügt, wenn aus den Ausführungen erkennbar ist, dass der Antra...mehr

Verbraucherschlichtungsstellen sind befugt, sich auf bestimmte Gebiete zu spezialisieren.[1] Das kann das Mietrecht sein.[2] In diesem Fall spricht man von speziellen Verbraucherschlichtungsstellen im Gegensatz zu den allgemeinen Stellen. Zudem ist jede Schlichtungsstelle berechtigt, ihre Tätigkeit auf die Erledigung sonstiger zivilrechtlicher Streitigkeiten, an denen Verbrau...mehr

Im Schlichtungsverfahren kann man sich selbst vertreten. Es ist also kein Rechtsanwalt zur Vertretung hinzuzuziehen. Das Gesetz regelt aber, dass sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt oder eine andere Person, die zur Rechtsdienstleistung befugt sein muss, vertreten lassen können. Praxis-Beispiel Verbände als Vertreter Damit sind vor allem Interessen- und Berufsverbände gem...mehr

Die Verbraucherschlichtungsstelle informiert den Antragsteller und den Antragsgegner mit der Übersendung des Antrags unverzüglich über bestimmte Punkte.[1] Praxis-Beispiel Information durch Schlichtungsstelle Darüber etwa, dass eine Vertretung durch einen Rechtsanwalt oder eine andere befugte Person möglich ist, dass das Verfahren jederzeit beendet werden kann oder wie hoch die K...mehr

Überblick Das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) bezweckt die außergerichtliche Beilegung von Streitigkeiten durch eine Verbraucherschlichtungsstelle, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Allerdings bleibt dem Verbraucher (hier: Mieter) der Weg zum Gericht offen. Die Verbraucherschlichtungsstelle (auch "Streitmittler" oder die "VS-Stelle") muss staatlich anerkannt, b...mehr

Rz. 3 Zwischen den Parteien muss im Zeitpunkt der Veräußerung ein Mietverhältnis bestanden haben. § 566 ist auch dann anwendbar, wenn die vorher vertraglich vereinbarte Mietzeit des bindend abgeschlossen Mietvertrages erst nach Eigentumsübergang beginnt und die Mietsache dem Mieter schon vorher übergeben worden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 566 Rn. 49). Die Anfechtbarkeit de...mehr

Rz. 11 Ein Mietvertrag kann außerhalb von § 566 auch durch Vertragsübernahme an den Erwerber übergehen, z. B. in Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag oder bei einem Unternehmensverkauf durch sog. asset-deal, bei dem nicht Gesellschaftsanteile, sondern einzelne Wirtschaftsgüter (darunter Mietverträge) veräußert werden (BGH, Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12, GE 2013, 4...mehr

§§ 24 bis 27 VSBG regeln die Erfordernisse, um als private Verbraucherstreitbeilegungsstelle anerkannt zu werden. Nötig ist ein zu begründender Antrag an die zuständige Behörde, derzeit das Bundesamt für Justiz, sofern nicht spezielle bundesrechtliche Regelungen etwas anderes bestimmen. Die Anerkennung erfolgt unter folgenden Voraussetzungen: Die organisatorischen und fachlich...mehr