Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Die Anforderungen an dieses "Aushandeln" werden von der Rechtsprechung sehr hoch angesetzt, sodass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig ist. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamm[1] wird ein vom Vermieter verwendeter Formularvertrag über Wohnraum nicht dadurch zur Individualabrede, dass der Mieter wenige Tage nach Unterzeichnung des Formularmietvertrags ein ebenfalls ...mehr

Verfügt eine Wohnung über keinen separaten Briefkasten, ist der Mieter zur Montage eines Briefkastens außerhalb der Wohnungstür berechtigt, wobei dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Platzes obliegt. Dies gilt nicht, wenn eine Hausbriefkastenanlage vorhanden ist. In diesem Fall hätte der Mieter auch keinen Anspruch gegenüber der Post auf Zustellung in den Wohnungsbriefk...mehr

Nach § 305b BGB haben individuelle Vertragsabreden Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sodass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen insoweit nicht gelten, als die Individualvereinbarung den gleichen Sachverhalt regelt. Die Klausel "bisherige schriftliche oder mündliche Mietvereinbarungen treten mit dem Wirksamwerden des vorliegenden Vertrags außer Kraft" widersprich...mehr

Bei einem Wohnungswechsel des Mieters innerhalb des Anwesens wird regelmäßig ein neues Mietverhältnis über ein neues Mietobjekt begründet, sodass die Berücksichtigung der bisherigen Mietzeit bei der Berechnung der Kündigungsfrist nur ausnahmsweise berechtigt erscheint, wenn der Wechsel einvernehmlich und auf Wunsch des Vermieters erfolgt ist[1] oder vom Vermieter zumindest mit...mehr

Besteht Einigkeit zwischen den Ehegatten sowohl darüber, wer aus der Wohnung auszieht als auch darüber, dass der Mietvertrag mit dem Vermieter unverändert fortbestehen soll, d. h. auch der ausgezogene Partner weiter Vertragspartner bleibt und dementsprechend auch weiterhin für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gesamtschuldnerisch weiter haftet, ist eine Mitwirkun...mehr

Überblick Bei der Vermietung einer Ferienwohnung wird ein Wohnraummietvertrag begründet; anders bei der Anmietung über einen Reiseveranstalter oder Ferienwohnungsvermittler. Wichtig bei einer Ferienwohnung ist eine Inventarliste. Diese sollte sorgfältig erstellt werden, um Streitigkeiten bei Vertragsende zu vermeiden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Es ist zu untersch...mehr

Bei Uneinigkeit der Ehepartner über die künftige Wohnungsnutzung hat gem. dem neuen § 1568a Abs. 1 BGB derjenige Ehepartner Anspruch auf Überlassung der Wohnung, der auf deren Nutzung in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte. Insofern sind Alter, Gesundheitszustand, Einkommens- und Vermögensverhältnisse, aber auch sonstige Umstände, z. B. die Nähe zum Arbeits...mehr

Durch das Gesetz zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften [1] wurde mit Wirkung zum 1.6.1990 § 564b Abs. 7 Nr. 4 BGB a. F. aufgenommen. Diese Bestimmung ist durch die am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform ersatzlos weggefallen. Entsprechende Mietverhältnisse, die am 1.9.2001 bereits bestanden haben, ...mehr

Um eine Ferienwohnung handelt es sich dann, wenn die Wohnung aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt ist, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen.[1] Anmietung vom Reiseveranstalter Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Ferienwohnungsvermittler bzw. eine...mehr

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Praxis-Beispiel 3-Monats-Fr...mehr

Hinweis Auszug des Mieters ohne Entlassung aus dem Mietverhältnis Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag (z. B. infolge einer unwirksamen Kündigung) endgültig aus und zahlt keine Miete mehr, kann der Vermieter die Räume weitervermieten. Praxis-Tipp Mieter über Haftung informieren Er ist nicht gezwungen, den ursprünglichen Mieter aus dem Vertrag zu...mehr

Überblick Kündigungsfrist ist die Frist zwischen dem Zugang der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll. Die Kündigungsfrist bezweckt, dem Mieter einen bestimmten Zeitraum für die Suche nach Ersatzwohnraum und dem Vermieter für die Neuvermietung zu gewährleisten. Kündigungsfristen sind grundsätzlich nur...mehr

Die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von Formularklauseln regelt § 306 BGB. § 306 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Vertrag trotz Unwirksamkeit einzelner Klauseln grundsätzlich wirksam bleibt, das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien also weiterbesteht. Der ganze Vertrag wäre ausnahmsweise nach § 306 Abs. 3 BGB nur dann unwirksam, wenn das Festhalten an ihm eine unzumutbare Här...mehr

Hinweis Funktionalität ausreichend Es genügt, dass der Briefkasten zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Daher besteht kein Anspruch auf eine bestimmte Ausführung, z. B. nach der DIN-Norm, die u. a. Größe, Beschriftung und Verschließbarkeit regelt.[1] Dagegen vertritt das AG Berlin-Charlottenburg[2] die Auffassung, dass der Mieter einen Anspruch auf Einbau eines DIN-gerec...mehr

§ 310 Abs. 1 BGB beschränkt den persönlichen Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB: Werden Allgemeine Geschäftsbedingungen gegenüber einem Kaufmann (Voll- oder Minderkaufmann) verwendet und gehört der Vertrag zum Betrieb seines Handelsgewerbes, finden die §§ 305 Abs. 2 und 3, 308 und 309 BGB keine Anwendung (§ 310 Abs. 1 S. 1 BGB). Bei Verwendung eines Formularvertrags gegenüb...mehr

Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften für diese Art von Wohnraum bewirkt, dass eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters erfolgen kann, der Mieter der Kündigung nicht widersprechen kann und vom Vermieter auch dann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ...mehr

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gem. § 305 Abs. 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen...mehr

Längere Kündigungsfristen, die in sog. Altmietverträgen, d. h. in Verträgen, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 geschlossen wurden, enthalten sind, galten nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB aus Vertrauensschutzgründen weiter, wenn die Fristen zwischen den Parteien seinerzeit "durch Vertrag" vereinbart worden sind. Hierzu hat der B...mehr

Eine Reduzierung des Inhalts einer unwirksamen Klausel auf einen noch zulässigen Inhalt durch sog. "geltungserhaltende Reduktion" (z. B. Verlängerung der zu kurzen Renovierungsfristen auf einen zulässigen Zeitraum) ist von der Rechtsprechung bisher abgelehnt worden.[1] Das Gericht ist weder berechtigt noch verpflichtet, einer unwirksamen Klausel durch Einschränkungen oder Erw...mehr

Entsteht ein Mangel erst während der Dauer des Mietverhältnisses oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er diese Anzeige und zahlt ferner die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter, hatte er nach der bis 31.8.2001 geltenden Rechtslage seine Rechte...mehr

Auch beim Leistungsvorbehalt kann festgelegt werden, dass sich die Miete ändert, sobald sich der Lebenshaltungskostenindex um eine bestimmte Punktezahl verändert hat. Die Indexänderung ist Voraussetzung für die Änderung der Miete. Die dann zu zahlende Miete darf sich jedoch nicht in gleicher Weise wie der genannte Index ändern, sondern muss auf andere Weise gefunden werden. F...mehr

Bei Bestimmung der Leistung durch einen Dritten kann im Vertrag festgehalten werden, nach welchen Gesichtspunkten die Bestimmung zu treffen ist. Soll nach dem Mietvertrag für den Fall, dass sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe ein...mehr

Bei Mängeln, die ihrer Art nach bereits jahrelang vorgelegen haben müssen, bringt der Mieter durch vorbehaltlose Nutzung in Kenntnis des Bauzustands zum Ausdruck, dass er den mangelhaften Zustand als "vertragsgemäß" akzeptiert.[1] In diesem Fall besteht auch keine Verpflichtung des Vermieters zur Leistung von Schadensersatz, wenn dem Mieter aufgrund des baulichen Zustands ei...mehr

Kennt der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel der gemieteten Sache (Rechts- oder Sachmangel), stehen ihm die in den §§ 536, 536a BGB bestimmten Rechte auf Mietminderung bzw. Schadensersatz nicht zu (§ 536b Satz 1 BGB). Wichtig Positive Kenntnis entscheidend Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis. Wegen Mängeln, deren Vorha...mehr

Hinweis Keine Schlechterstellung des Vermieters Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu...mehr

Sieht eine Vertragsklausel im Fall der Veränderung eines bestimmten Kostenindexes Verhandlungen über eine "Neufestsetzung" der Miete vor, handelt es sich im Zweifel nicht um eine Mietanpassungsklausel, sondern um eine Mietneufestsetzungsklausel. Im Fall einer Mietneufestsetzungsklausel ist der Schiedsgutachter befugt, auch eine niedrigere als die ursprünglich vereinbarte Miet...mehr

Wie schon der Begriff "Leistungsvorbehalt" sagt, handelt es sich um einen Vorbehalt, der sich allerdings, was aus der Wortfassung nicht hervorgeht, auf künftige Leistung bezieht. Das wesentliche Kriterium des Leistungsvorbehalts besteht im Unterschied zur Wertsicherungsklausel darin, dass die künftige Leistung sich nicht automatisch an einer Bezugsgröße orientiert, also nich...mehr

Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters (§ 535 Satz 2 BGB) kann – im Gegensatz zu den Rechten auf Minderung und Schadensersatz (§§ 536, 536a BGB) – grundsätzlich nicht verwirkt werden.[1] Daher kann der Mieter gegen den Mietzahlungsanspruch des Vermieters selbst dann noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§ 320 BGB: Zurückbehalten der Miete bis zum Herstellen eines...mehr

Für die Annahme eines Vorbehalts kann es ausreichen, wenn der Mieter wegen des Mangels eine Mietminderung mehrmals und deutlich androht.[1] Dagegen stellt die Mängelanzeige allein oder wiederholt vorgetragene Beanstandungen grundsätzlich keinen wirksamen Vorbehalt dar.[2] Hinweis Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien Etwas anderes kann jedoch gelten, wenn der Mieter aufg...mehr

Gleiches gilt für die Durchführung einer Mieterhöhung. Grundsätzlich ist ein Mieterhöhungsverlangen an beide Ehepartner zu richten. Eine Klage auf Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung nur gegen einen Mieter wäre grundsätzlich als unzulässig abzuweisen. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn ein Ehepartner aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen ist und mit dem Ver...mehr

Dagegen kann der Mieter durch eine Individualvereinbarung weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Mieters führt.[1] Bei einer ausgehandelten Individualvereinbarung kann nämlich davon ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen in der L...mehr

Überblick Wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags Mängel der Wohnräume kennt, wirkt sich dies auf seine Rechte aus. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen (§ 536 BGB) und den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten (§ 536a BGB).mehr

Zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen steht dem Mieter weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags[1] noch ein Zurückbehaltungsrecht[2], z. B. an der Kaution oder einer fälligen Betriebskostennachzahlung, zu. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter durch die Minderung der Miete[3] sowie durch seinen gerichtlich durchsetzbaren Instandhaltungsanspruch[4] ausrei...mehr

Ein Ersatzmieter, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, muss dem Vermieter konkret benannt und angeboten werden. Der Mieter muss nur einen einzigen Nachfolger benennen. Er muss den Vermieter über die Person des Ersatzmieters so aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wir...mehr

Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder von Personen, für die der Mieter haftet, herbeigeführt wurde. Hinweis Personen, für die der Mieter haftet Zu diesen Personen gehören grundsätzlich Haushaltsangehörige, Untermieter und Besucher sowie die vom Mieter beauftragten Lieferanten ...mehr

Haben die Vertragsparteien die Anpassung der Miete an eine bestimmte Veränderung des (früheren) "Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts" vereinbart und fällt dieser Index später weg, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung auf den (aktuellen) Verbraucherpreisindex (VPI) abgestellt werden.[1] Vertragsauslegung Eine Vereinbarung, wonach die Höhe d...mehr

Hat der Mieter seine Rechte verloren, ist strittig, ob eine Mieterhöhung zum Wiederaufleben des Minderungsrechts führt. Nach einem Urteil des LG München I vom 26.9.2002[1] lebt das Minderungsrecht des Mieters nicht wieder auf. Dies käme nur dann in Betracht, wenn durch die Mieterhöhung eine wesentliche Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen der Leistung des Vermie...mehr

Der Vermieter kann den Mieter nicht auf dessen Ansprüche gegen den Störer verweisen, sondern muss selbst tätig werden, um seiner Pflicht zur Gewährung eines vertragsgemäßen Gebrauchs zu genügen. Wird durch eine Störung – unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder einem Dritten verursacht wurde – der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter zur Minder...mehr

Auch wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung vertragswidrig eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, bleibt die Qualifizierung des Mietverhältnisses als Wohnungsmietverhältnis mit den entsprechenden Rechtsfolgen (z. B. Kündigungsschutz) erhalten.[1] Soweit sich die Tätigkeit des Mieters im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält, kann der Vermieter keinen Zuschlag zur Miete fo...mehr

Der Vermieter hat unter mehreren Bewerbern die freie Auswahl. Hinweis Auswahl durch Vermieter Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter eine bestimmte Person als Nachfolger annimmt, z. B. weil ihm diese die höchste Ablösesumme für von ihm zurückgelassene Ein- oder Umbauten bezahlt.[1] Dem Vermieter steht – auch ohne ausdrückliche Erklärung – eine angemessene Nachforsc...mehr

Ausländische Vertragspartner begründen Sicherungsbedürfnis Die Forderungseinziehung beginnt frühzeitig. Der vorliegende Fall zeigt, dass es lohnt, sich schon bei der Vertragsanbahnung über einen möglichen Forderungsausfall und dessen Kompensation Gedanken zu machen. Hat der Schuldner seinen (Wohn-)Sitz im Ausland ist die Titulierung wie die Durchsetzung von Geldforderungen mi...mehr

Überblick Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume, stellen sich Fragen zum Verfahren. Formularklauseln, die vom gesetzlichen Leitbild der Miete abweichen, sind nur wirksam, wenn hierfür sachliche Gründe sprechen und das mit der Übernahme der Pflichten verbundene Risiko für den Mieter überschaubar bleibt...mehr

Im Gegensatz zu einer Wertsicherungsklausel kann ein Leistungsvorbehalt auch bei Verträgen mit einer Laufzeit unter 10 Jahren vereinbart werden. Der Nachteil gegenüber der Wertsicherungsklausel liegt darin, dass bei der Letzteren nur die amtliche Statistik herangezogen zu werden braucht und daraus die neue Miete ohne Weiteres und leicht erfassbar errechnet werden kann. Wie die...mehr

Bei einer Doppelvermietung von Gewerberaum kommt ein Anspruch des nicht besitzenden (Erst-)Mieters gegen den Vermieter auf Herausgabe der durch die weitere Vermietung erzielten Miete jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der (nicht besitzende) Mieter die Mietsache nicht in der Weise hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter.[1] Ein Erfüllungsanspruch des Mieters auf Einräumun...mehr

Die naheliegende Frage, wie lange der Mieter nunmehr Zeit hat, eine Mietminderung geltend zu machen, hat allerdings nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch der BGH offengelassen und die Entscheidung an die Instanzgerichte verwiesen. Insofern hat der BGH in dieser Entscheidung, in der es um Minderungsansprüche wegen laufenden Lärms aus der Nachbarwohnung ging, lediglich darau...mehr

Oberlandesgericht Brandenburg: Untreue bei unberechtigter Entnahme von einem Oder-Konto[137] Das Oberlandesgericht hat entschieden: "Die eigenmächtige, im Innenverhältnis nicht berechtigte Verfügung eines Ehegatten über einen einem Oder-Konto gutgeschriebenen Geldbetrag kann den Tatbestand der Untreue erfüllen. Dies kann zur Feststellung führen, dass die daraus folgende Ausgl...mehr

Der Erfüllungsanspruch des anderen scheitert an § 275 Abs. 1 BGB, wenn feststeht, dass der Vermieter die Sache vom besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nur verlangen (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist. Insofern hat der Vermieter als Schuldner den Erf...mehr

Weder die zweistufige Vorgehensweise des BGH noch die Orientierung an den Bewertungsvorgaben des BewG entsprechen dem heute anerkannten Bewertungssystem nach dem BauGB (§ 194 BauGB) bzw. der ImmoWertV, also den spezialgesetzlich geregelten und damit sicher auch für das Pflichtteilsrecht verbindlichen Vorgaben für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Maßgeblich sind in...mehr

Enthält der Mietvertrag dagegen keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnach...mehr

Rn 9 Auch Gesellschafter, die Ansprüche aus Rechtsgeschäften mit dem Schuldnerunternehmen haben (z.B. Kauf, Darlehen, Miete), können Insolvenzgläubiger (§ 38) und damit antragsberechtigt sein.[37] Dies gilt insbesondere für an sich nachrangige (§ 39 Abs. 1 Nr. 5) Forderungen aus einem Gesellschafterdarlehen oder einer Rechtshandlung, die einem solchen Darlehen wirtschaftlich...mehr