Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8.3.2 Mietzuschläge

Rz. 111

Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist eine Gesamtmiete vereinbart, die auch bestimmte Sondernutzungen mit abgelten soll, wie das z. B. bei der von vornherein mitvermieteten Garage der Fall ist, deren Vorhandensein lediglich bei der allgemeinen Mieterhöhung nach § 558 berücksichtigt wird, z. B. durch entsprechende Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht jedoch eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 94/20, GE 2022, 301; BGH, Beschluss v. 11.3.2014, VIII ZR 374/13, MietPrax-AK § 535 BGB Rn. 61; BGH, Beschluss v. 8.10.2013, VIII ZR 254/13, GE 2013,1650; ständige Rspr.), sodass die dafür gezahlten Mieten rechtlich getrennt zu betrachten sind.

Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung von einer Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn ihm nur unter dieser Voraussetzung die Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 2). Das könnte bei der Erweiterung des Nutzerkreises von zwei auf drei Personen der Fall sein (LG Berlin, Urteil v. 21.8.2019, 64 S 266/18, GE 2019, 1639). Maßstab für die Auslegung der Kriterien einer "angemessenen" Mieterhöhung für die "Zumutbarkeit" der Erteilung einer Untermieterlaubnis ist stets der betroffene Hauptmietvertrag; die Gewährung eines Zuschlags kann erfor...