Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rz. 220 Als sonstige Klagen kommen sowohl Leistungsklagen als auch Feststellungsklagen in Betracht. Leistungsklagen dienen der Durchsetzung eines vom Vermieter oder Mieter behaupteten Anspruchs zum Zweck seiner Befriedigung. Darunter fallen sowohl Zahlungsklagen als auch Klagen auf Vornahme einer Handlung oder auf Unterlassung sowie Klagen auf Duldung. Das Rechtsschutzbedürf...mehr

Rz. 238 Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können ihren jeweiligen Vertragspartner auf Unterlassung von Vertragsverstößen in Anspruch nehmen. Ein Unterlassungsantrag muss so deutlich gefasst sein, dass er den Gegenstand des Verfahrens und damit den Umfang der Entscheidungsbefugnis des Gerichts (§ 308 ZPO) so genau bestimmt, dass sich der Gegner erschöpfend verteidigen ...mehr

Rz. 8 Die Kündigung des Mietverhältnisses kann auch im Prozess erfolgen. Eine Prozessvollmacht ermächtigt den Bevollmächtigten auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen; solche Erklärungen sind auch dann von der Prozessvollmacht umfasst, wenn sie außerhalb des Prozesses abgegeben werden. Im gleichen Umfang, ...mehr

Rz. 284 Die unterlegene Mietvertragspartei kann Einwendungen gegen die titulierte Forderung mittels einer Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 Abs. 1 ZPO geltend machen, wenn die Gründe – auf denen sie beruhen – erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes spätestens hätten geltend gemacht werden müssen, entstan...mehr

Rz. 5 Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, NZM 2015, 198; Beschluss v. 12.6.2018, VIII ZR 121/17, GE 2018, 1454; Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Kinne, Teil B Rn. 38, Teil C Rn. 16). In der M...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist seit 2015 eine Mobilfunkantenne auf dem Dach des Hauses und wird durch einen Drittanbieter betrieben, mit dem ein langjähriger Mietvertrag noch bis 2030 besteht. Der Drittanbieter will nun die Anlage umbauen und wesentlich erweitern und bietet dafür eine zusätzliche Miete an; er will aber auch eine weitere Verlängerung des Mietvertrags ...mehr

Rz. 379 Die Räumungsvollstreckung setzt einen Titel voraus, der auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung des Grundstücks oder der Wohnung lautet. Die Wohnung muss nach der Lage (Anschrift, Gebäudeteil, Stockwerk) sowie herauszugebenden Räumlichkeiten (Anzahl der Zimmer, Nebenräume) im Titel genau bezeichnet sein. Es genügt, wenn im Urteilstenor die zu räumende Wohnung nach N...mehr

Rz. 408 Die Zwangsvollstreckung von Titeln, durch die die verurteilte Partei zu Handlungen verpflichtet wird, ist unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine vertretbare oder um eine unvertretbare Handlung handelt. Dagegen sind Titel, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, nicht im eigentlichen Sinne vollstreckungsfähig, weil die entsprechende Willenserklärun...mehr

Rz. 94 Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bestimmbare Miete verein...mehr

Rz. 95 Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnrau...mehr

8.3.1 Zeitpunkt Rz. 104 Entgegen der früheren Regelung des § 551 Abs. 1 ist gemäß § 556b für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Damit ist der Streit über die Zulässigkeit von Vorauszahlungsklauseln überholt, jedenfalls sofern es sich um Wohnra...mehr

Rz. 107 § 266, wonach der Schuldner/Mieter zu Teilleistungen nicht berechtigt ist, spielt in der mietrechtlichen Praxis keine Rolle, da die Vorschrift durch § 242 insofern eingeschränkt ist, als der Gläubiger/Vermieter Teilleistungen nicht ablehnen darf, wenn ihm die Annahme unter Würdigung aller Belange und eigener schutzwürdiger Interessen zuzumuten ist (Palandt/Grüneberg,...mehr

Rz. 2 Mit Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kommt eine Einigung zwischen den Mietvertragsparteien zur neuen Miete zustande (BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21, ZMR 2023, 190). Die allgemeinen Regeln der §§ 145 ff. sind anzuwenden. Der Mieter nimmt das Angebot des Vermieters zur Mieterhöhung an. Auf die formelle Wirksamkeit der Zustimmung, die sich auf die Gesamtmi...mehr

Rz. 98 Welche Vorauszahlungen der Mieter zu erbringen hat, obliegt der Vereinbarung für jede einzelne Art. Das ist neben den Vorschüssen für Heiz- und Warmwasserkosten besonders für die Betriebskosten wichtig, da alle Betriebskosten, die nicht aus der Miete herausgenommen und für die keine Vorauszahlungen vereinbart werden, in der Miete enthalten und abgegolten sind. Bei der...mehr

Rz. 103 Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen...mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ...mehr

Rz. 100 Bei der Vereinbarung einer Bruttokaltmiete sind grundsätzlich alle (kalten) Betriebskosten mit der Miete abgegolten und können nicht gesondert umgelegt werden. Sie sind also Bestandteil des Mietpreises und werden in ihrer tatsächlichen Höhe nicht zusätzlich geschuldet. Dabei unterliegt es jeweils der vertraglichen Vereinbarung, ob bestimmte Betriebskosten aus dieser ...mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ...mehr

Rz. 2 Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19). Hinweis Abwesender Mieter Handelt ...mehr

Rz. 104 Entgegen der früheren Regelung des § 551 Abs. 1 ist gemäß § 556b für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Damit ist der Streit über die Zulässigkeit von Vorauszahlungsklauseln überholt, jedenfalls sofern es sich um Wohnraummiete handelt...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 106 Gemäß § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 ist grundsätzlich der Leistungsort der Wohnsitz des Schuldners/Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher darauf an, wann der Mieter das zur Übermittlung der Miete seinerseits Erforderliche getan hat. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr genügt es, dass der Mieter – bei ausreichend gedeck...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 113 Die Erhöhung eines Zuschlags bedarf – abgesehen vom Untermietzuschlag gemäß § 553 Abs. 2 – der Vereinbarung zwischen den Parteien, es sei denn, der Vermieter hat sich im Vertrag eine Erhöhung vorbehalten. Diese Erhöhung unterliegt nicht den Regeln des BGB , sondern vollzieht sich nach § 315 (vgl. BayObLG, RE v. 25.3.1986, RE-Miet 4/85; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. ...mehr

Rz. 42 Durch § 556a Abs. 2 ist den Vermietern von freifinanziertem und dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegenden Wohnraum für den Fall, dass sie etwas anderes vereinbart haben, das Recht eingeräumt worden, verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der e...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Rz. 112 Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pausc...mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V...mehr

Rz. 105 Wie bereits dargestellt, sind die bisher schon üblichen Vorauszahlungsklauseln jetzt quasi gesetzlich gebilligt; der Gesetzgeber hat insofern die übliche vertragliche Regelung gesetzlich festgeschrieben. Damit entfällt auch das bisherige Problem des Zusammentreffens aller Vorfälligkeitsklauseln mit einer unwirksamen Aufrechnungsklausel (vgl. zur bisherigen Rechtslage...mehr

Rz. 52 Gegenüber Vermieter Vertragliche Beziehungen zwischen den Mietvertragsparteien gibt es bezüglich des Fernsehens bei einem Empfang über die Hausantenne und über einen Kabelanschluss. Bei allen anderen Empfangsquellen holt sich der Mieter die Fernsehprogramme in eigener Regie aus dem Äther. Bei der Gemeinschafts-Hausantenne gibt der Vermieter dem Mieter nur Gelegenheit, v...mehr

Rz. 102 Bei der Bruttowarmmiete sind sämtliche warmen und kalten Betriebskosten in der Miete enthalten, es handelt sich um eine Inklusivmiete. Für Betriebskostenerhöhungen gilt das bisher Gesagte. Nach BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094 ist eine Mieterhöhung einer Bruttowarmmiete nicht (mehr) möglich, weil diese Mietzinsstruktur § 2 HeizKV widerspricht. ...mehr

Rz. 1 Der Mietvertrag als sog. besonderes Schuldverhältnis des BGB ist eine Rechtsbeziehung zwischen Personen, die den Gläubiger zum Fordern einer Leistung vom Schuldner berechtigt (§ 241). Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich den Bestimmungen des BGB in seinem Allgemeinen Teil, dem Allgemeinen Teil des Schuldrechts sowie den Vorschriften nach §§ 535 ff. Es herrscht grun...mehr

Rz. 108 Mit Zahlung der Miete erlischt die Mietforderung für den jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt (§ 362). Bei der Zahlung unter Vorbehalt ist es problematisch, ob auch Erfüllung eintritt, was z. B. bei einer Zahlung unter Vorbehalt innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 weitreichende Folgen haben kann. Zu unterscheiden ist zwischen dem schlichten und dem qualifizier...mehr

Rz. 23 Wie beim Vermieter ergibt sich auch die Mieterstellung aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter ist jedenfalls zunächst nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Sollen mehrere Personen Mieter werden, müssen diese ebenfalls dort aufgeführt sein, unabhängig von der Frage, ob andere Personen ...mehr

Rz. 59 Schließlich ist für den Fall, dass der Mieter nur Teilzahlungen auf die Miete leistet, eine Verrechnungsvereinbarung hilfreich, durch die klargestellt wird, ob die Teilzahlungen zunächst auf die Grundmiete oder die Betriebskostenvorschüsse anzurechnen sind. Grundsätzlich ist bei (Teil-)Leistungen des Mieters dessen Tilgungsbestimmung maßgebend (vgl. dazu näher § 556 R...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 233 Quotenklauseln, sie werden teilweise auch als Abgeltungsklauseln bezeichnet, sind für die Fälle entwickelt worden, in denen das Mietverhältnis endet, bevor die Fristen laut Fristenplan abgelaufen sind oder nach Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis laut Fristenplan noch nicht wieder abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis beispielsweise...mehr

Rz. 117 Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemieteten Räume zu nutzen. Dies gilt auch für Geschäftsräume, es sei denn, dass sich eine Verpflichtung aus den Umständen des Einzelfalles ergibt (wobei selbst die Vereinbarung einer am Umsatz orientierten Miete allein nicht als ausreichend angesehen wird, vgl. Bub/Treier/Kraemer, III A Rn. 937; vgl. ferner OLG Kö...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Rz. 18 Die Regelung enthält in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht die Anordnung der Unabdingbarkeit der Vorschrift zum Nachteil des Mieters. Weder kann ein für den Mieter ungünstigerer Wirkungszeitpunkt vereinbart werden noch die Schriftform für die Zustimmung (AG Neuruppin, Urteil v. 2.11.2012, 42 C 80/12, WuM 2013, 232): Unwirksam ist auch eine Vereinbarung, dass sich...mehr

Rz. 189 Der Vermieter hat (wie umgekehrt auch der Mieter) die Verpflichtung, auch im laufenden Mietverhältnis je nach Notwendigkeit Schönheitsreparaturen auszuführen, denn von der Ausführung nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter nichts mehr (vgl. LG Berlin, GE 2002, 196 unter Hinweis auf LG Berlin, Urteil v. 8.1.2001, 62 S 346/00). Der Mieter hat also gegen den Vermi...mehr

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine...mehr

Rz. 24 Antrag des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Vermieters/der Vermieter) … (Straße, Hausnummer, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, mit Mietvertrag vom … habe ich von Ihnen die Wohnung im … Erdgeschoss/Obergeschoss des Vorderhauses/Hinterhauses/Seitenflügels/Quergebäudes/Gart...mehr

Rz. 83 Die Beheizung bzw. Beheizbarkeit der Wohnung/Räume gehört nicht ohne Weiteres zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter ist also nur dann verpflichtet, die Wohnung mit einer Heizmöglichkeit zu versehen und die Räume dann auch zu beheizen, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorhanden ist.. Dies muss nicht ausdrücklich geschehen. Sind die...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Eine vermietersei...mehr

Rz. 159 Der Fristenplan laut Mustermietvertrag 1976 konnte bisher aufgrund der neueren Rechtsprechung des BGH als gefestigt angesehen werden (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093). Selbst wenn im Mietvertrag kein Fristenplan ausdrücklich vereinbart ist, konnten diese Fristen als Erfahrungsfristen ents...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

Rz. 147 Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein. Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönhei...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr