Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8.2 Begriff der Miete

Rz. 95

Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten; ist die Sozialbindung rückwirkend weggefallen, hat er einen Anspruch auf Rückforderung der Miete, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen (KG, Urteil vom 8.5.2023, 8 U 1144/20, GE 2023, 746). Die Klausel "Der Vermieter ist berechtigt, die … Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart." verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307; für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach §§ 4 Abs. 8 NMV, 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gemäß § 1a WoG Bln unwirksam (LG Berlin, Beschluss v. 22.5. 2023, 64 S 63/22, GE 2023, 800; Anschluss/Abgrenzung BGH, Urteil v. 5.11.2003, VIII ZR 10/13, GE 2004, 102 ff.).

Aber auch die Miete im frei finanzierten Wohnungsbau unterliegt gewissen Begrenzungen im Rahmen des § 558 und durch § 5 WiStG bzw. § 302a StGB und § 138 Abs. 1; dessen Tatbestand soll i. d. R. erfüllt sein, wenn die Gegenleistung den wirklichen Wert um etwa 100 % übersteigt (vgl. Palandt/Ellenberger, 64. Aufl., § 138 Rn. 34 ff. m. w. N.). Nach der Rechtsprechung des BGH soll ein "...