Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rz. 9 Die Leasingform des operating lease soll bei der folgenden Betrachtung ausscheiden, da bei ihr wegen der gegebenen Kündigungsmöglichkeit die einzelnen laufenden Leasingraten sich als äquivalente Gegenleistung für die laufende Nutzungsüberlassung darstellen, sodass bilanzmäßig und steuerlich keine Probleme auftreten.[1] Ertragsteuerlich ist das Operating-Leasing also na... mehr

Rz. 77 Folgende Bestandteile sind in den Leasingzahlungen zu berücksichtigen (IFRS 16.27): Fixe Zahlungen (incl. quasi-fixe Zahlungen) abzgl. Anreizzahlungen an Leasingnehmer, Zahlungen, die an beobachtbare Index- oder Zinsentwicklungen gekoppelt sind (etwa Konsumentenpreisindex, EURIBOR etc.), Leasingnehmer: erwartete Zahlungsausgänge aus Restwertgarantien, Leasinggeber: erwart... mehr

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Die Bauminister der Länder haben sich zu einer Sonderkonferenz getroffen. Angesichts der Entwicklungen in Berlin ging es auch um das Thema Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen – alle Beschlüsse im Überblick. Auf der Tagesordnung der Sonder-Bauministerkonferenz (BMK) am 11. Juni in Berlin stand der Europäische Plan für erschwinglichen Wohnraum im Mittelpunkt – aber auf Ini... mehr

Rz. 35 Nachstehende Vertragsbegriffe kennzeichnen besondere Tatbestände. Sie wurden kurz erläutert unter Hinweis auf die steuerliche Beurteilung. So betrifft ein Kommunalleasing Leasingobjekte, i. d. R. Bauobjekte, bei denen eine Kommune (Gemeinde, Landkreis, kommunaler Zweckverband) unmittelbar Leasingnehmer ist oder eine privatrechtlich organisierte Gesellschaft (Betriebs-G... mehr

Zusammenfassung Begriff Nach der Legaldefinition aus § 273 Abs. 1 BGB ist das allgemeine Zurückbehaltungsrecht das Recht des Schuldners, der aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die geschuldete Leistung zu verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Ein besonderes Leistungsverw... mehr

Gegenstand der Einrede des nicht erfüllten Vertrags können lediglich Hauptleistungspflichten sein, die in einem synallagmatischen Gegenseitigkeitesverhältnis zueinander stehen. Daher kann die Einrede nur dann erhoben werden, wenn der Vertragspartner die Bewirkung der eigenen Hauptleistung verweigert, weil die ihm selbst geschuldete Hauptleistung noch nicht bewirkt wurde. Bei ... mehr

Die Regelung des § 320 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des gesamten Mietanspruchs und kennt keine Beschränkungen. Dennoch wird diese Frage von der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet. VIII. Zivilsenat des BGH Nach der vom VIII. (Wohnraummietrechts-)Senat des BGH vertretenen Ansicht ist zugunsten des Vermieters mit Blick auf § 320 Abs. 2... mehr

Liegt ein Tatbestand vor, der die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB beendet, so kann der Schuldner die weitere Zurückbehaltung der Bewirkung der ihm obliegenden Leistung nicht geltend machen. Hat der Mieter daher aufgrund eines Mangelbeseitigungsanspruchs über die Mietminderung hinaus einen weiteren Betrag aufgrund der Einrede des nicht erfüllten Vertr... mehr

Für den Vermieter beschränkt sich die mit der Einrede des nicht erfüllten Vertrags verfolgte Leistungsverweigerung auf seine Verpflichtung zur Mängelbeseitigung. Keine Schwierigkeiten bereitet das Erfordernis der einredefreien Gegenforderung[1], wenn der Mangel und damit der Mangelbeseitigungsanspruch erst nach Eintritt des Zahlungsverzugs entsteht. In dem Fall, dass dem Mie... mehr

Liegen die Voraussetzungen des § 273 Abs. 1 BGB vor und ist seine Geltendmachung nicht ausgeschlossen, stellt sich die Frage, in welchem Umfang die geschuldete Leistung zurückbehalten werden darf. Das allgemeine Zurückbehaltungsrecht gewährt dem Schuldner seinem Wortlaut nach die Möglichkeit, die geschuldete Leistung vollständig zu verweigern. Gleichwohl kann sich aus dem Gru... mehr

Damit das Zurückbehaltungsrecht seine Sicherungs- und Druckfunktion erfüllen kann, darf seiner Ausübung kein Ausschlusstatbestand entgegenstehen. Ein Ausschluss kann sich aus einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien, aus den Besonderheiten des jeweiligen Anspruchs oder unmittelbar aus gesetzlichen Bestimmungen ergeben. Vertraglicher Ausschluss Die Mietvertragsparteien könne... mehr

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ist lediglich dann statthaft, wenn es sich bei dem rechtlichen Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner um einen gegenseitigen Vertrag handelt. Dies gilt ungeachtet der geltend gemachten Forderung des Gläubigers und der angestrengten Gegenforderung des Schuldners. Bei einem Mietvertrag handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag.... mehr

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB ist eine dilatorische Einrede, die dem Schuldner lediglich vorübergehend ein Zurückbehaltungsrecht gewährt. Der gesetzlich vorgesehene Zeitpunkt der "Bewirkung der Gegenleistung" ist aber lediglich ein Umstand, der die weitere Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags beendet. Daneben sind aber weitere Ums... mehr

2.1 Entstehung Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB entsteht, wenn zwischen den Parteien gegenseitige Ansprüche bestehen, diese in einem Wechseltätigkeitsverhältnis zueinander stehen und die Gegenforderung des Schuldners fällig sowie durchsetzbar ist. Darüber hinaus darf die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht ausgeschlossen sein. 2.1.1 Wechselseitigkeit der A... mehr

Die Regelung des § 273 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass Gläubiger und Schuldner einander jeweils berechtigt und verpflichtet sind. Erforderlich ist daher, dass dem Anspruch, dessen Erfüllung verweigert werden soll, ein eigener Anspruch des Schuldners gegen den Gläubiger gegenübersteht. Welche inhaltliche Ausgestaltung die jeweiligen Ansprüche aufweisen, ist für die Begründung d... mehr

Für ein Mietverhältnis folgt aus den Grundsätzen der Einrede des nicht erfüllten Vertrags das Recht des jeweiligen Schuldners, dass er gegenüber seinem Mietvertragspartner die Erbringung der von ihm geschuldeten Hauptleistung verweigern kann, solange die ihm geschuldete Hauptleistung noch nicht erbracht wurde. Wird die Einrede aus § 320 BGB erhoben, so haben sich die Mietver... mehr

Ein Zurückbehaltungsrecht entsteht bei Vorliegen eines gegenseitigen Vertrags (Abschn. 2.1.1), bei einem Gegenseitigkeitsverhältnis der Ansprüche (Abschn. 2.1.2) sowie wenn die Gegenforderung einredefrei (Abschn. 2.1.3) ist. 3.1.1 Gegenseitiger Vertrag Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ist lediglich dann statthaft, wenn es sich bei dem rechtlichen Verhältnis zwischen Gl... mehr

3.4.1 Beendigungsgründe Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB ist eine dilatorische Einrede, die dem Schuldner lediglich vorübergehend ein Zurückbehaltungsrecht gewährt. Der gesetzlich vorgesehene Zeitpunkt der "Bewirkung der Gegenleistung" ist aber lediglich ein Umstand, der die weitere Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags beendet. Danebe... mehr

Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB entsteht, wenn zwischen den Parteien gegenseitige Ansprüche bestehen, diese in einem Wechseltätigkeitsverhältnis zueinander stehen und die Gegenforderung des Schuldners fällig sowie durchsetzbar ist. Darüber hinaus darf die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht ausgeschlossen sein. 2.1.1 Wechselseitigkeit der Ansprüche Die Re... mehr

3.1 Entstehung Ein Zurückbehaltungsrecht entsteht bei Vorliegen eines gegenseitigen Vertrags (Abschn. 2.1.1), bei einem Gegenseitigkeitsverhältnis der Ansprüche (Abschn. 2.1.2) sowie wenn die Gegenforderung einredefrei (Abschn. 2.1.3) ist. 3.1.1 Gegenseitiger Vertrag Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ist lediglich dann statthaft, wenn es sich bei dem rechtlichen Verhältn... mehr

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB vor und ist ihre Geltendmachung nicht ausgeschlossen, stellt sich rechtspraktisch sowohl für den Mieter auch für den Vermieter die Frage nach dem Umfang und der Dauer der mit der Einrede verfolgten Zurückbehaltung. 3.3.1 Leistungsverweigerung durch den Mieter Die Regelung des § 320 Abs. ... mehr

Damit die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ihre Druckfunktion zur Durchsetzung einer Forderung erfüllen kann, ist es erforderlich, dass der Schuldner Kenntnis von dieser Verbindlichkeit hat. Daher muss der Mieter im Falle eines Mangels an der Mietsache diesen dem Vermieter anzeigen. Wichtig Welche Mieten können zurückgehalten werden? Hieraus leitet die Rechtsprechung ab, d... mehr

§ 320 BGB begründet ein Einrederecht des in Anspruch genommenen Schuldners. Praktisch hat die Ausgestaltung des Rechts aus § 320 BGB als Einrede zur Folge, dass es nur dann beachtet wird, wenn es ausgeübt wird.[1] Die Ausübung dieses Rechts erfolgt durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, sodass die Einrede ausdrücklich oder konkludent erhoben werden kann. ... mehr

Im Unterschied zur Einrede des nicht erfüllten Vertrags dient das allgemeine Zurückbehaltungsrecht in erster Linie der Sicherung der Gegenforderung des Schuldners. Diesem Sicherungszweck trägt § 273 Abs. 3 BGB Rechnung, indem die Vorschrift dem Gläubiger die Möglichkeit eröffnet, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Bestellung einer anderweitigen Sicherheit abzuwend... mehr

Begriff Nach der Legaldefinition aus § 273 Abs. 1 BGB ist das allgemeine Zurückbehaltungsrecht das Recht des Schuldners, der aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die geschuldete Leistung zu verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Ein besonderes Leistungsverweigerungsrecht ... mehr

Schließlich muss die Gegenforderung des Schuldners, der sich auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrags beruft, grundsätzlich wirksam, durchsetzbar und fällig sein. Ist die Beseitigung eines Mangels für den Vermieter nach § 275 BGB unmöglich, so ist der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung nach § 275 Abs. 1 BGB bereits erloschen. Damit bleibt kein Raum für die Einrede... mehr

Die Gegenforderung des Schuldners muss im Zeitpunkt der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts fällig sein. Ansprüche, deren Entstehung von einer aufschiebenden Bedingung abhängen oder deren Leistungszeitpunkt noch nicht erreicht ist, vermögen ein Zurückbehaltungsrecht daher nicht zu begründen. Über die Fälligkeit hinaus wird verlangt, dass die Gegenforderung wirksam entstanden ... mehr

§ 273 BGB begründet ein Leistungsverweigerungsrecht in Gestalt einer Einrede. Daraus folgt, dass das Gericht das Zurückbehaltungsrecht nicht von Amts wegen berücksichtigt, sondern nur dann, wenn sich der Schuldner hierauf beruft. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts setzt keine besondere Form voraus. Es genügt, dass für den Gläubiger erkennbar wird, dass der Schuldner die ... mehr

Kennzeichnend für das allgemeine Zurückbehaltungsrecht ist das Erfordernis, dass die beiderseitigen Ansprüche auf demselben rechtlichen Verhältnis (Konnexität) beruhen. Der in § 273 Abs. 1 BGB verwendete Begriff wird jedoch nicht eng verstanden. Nach allgemeiner Auffassung genügt vielmehr ein enger tatsächlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Ansprüchen, soda... mehr

Die Erhöhungsbeträge sind nicht als "Zuschlag" zur Grundmiete zu behandeln. Vielmehr wird die Vereinbarung über die Miethöhe durch die Erklärung nach § 559b BGB abgeändert. Die Modernisierungsbeträge werden also Teil der Miete. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Praxis-Beispiel Fristberechnung Wird die Erhöhung im Juni... mehr

Die Textform ist bei einem Wohnraummietverhältnis gem. § 556g Abs. 4 BGB im Zusammenhang mit den Auskünften über die Miete ebenfalls zu berücksichtigen. Dies betrifft zunächst die vorvertraglichen Auskünfte des Vermieters, die er nach § 556g Abs. 1a BGB dem Mieter unaufgefordert erteilen muss. Hierzu gehört die Auskunft über die Höhe der Vormiete, wenn diese höher als die in ... mehr

Dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegt auch die Vermietung von Gegenständen, die in der Anlage 2 zu § 12 Abs. 2 Nr. 1 und 2 UStG aufgeführt sind und für welche die Steuerermäßigung für Lieferungen (einschließlich der den Lieferungen gleichgestellten unentgeltlichen Wertabgaben), Einfuhren und innergemeinschaftliche Erwerbe in Betracht kommt. Ausgenommen von der Steuere... mehr

Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassungsg... mehr

Die so ermittelten Modernisierungskosten sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Der Umlagemaßstab muss sich am Leitbild der gerechten Kostenverteilung orientieren. Maßgeblich ist, welchen Nutzen die jeweiligen Mieter von der Modernisierungsmaßnahme haben. Daneben kann aber auch der Gesichtspunkt der Praktikabilität der Umlage berücksichtigt werden. Praxis-T... mehr

Die Regelung des § 559 Abs. 3a BGB sieht absolute Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen vor. Danach wird bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren auf einen bestimmten Erhöhungsbetrag begrenzt. Bei der Bestimmung des zu berücksichtigenden maximalen Erhöhungsbetrags wird zum einen nach der Höhe der Ausgan... mehr

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob er eine Modernisierung zum Anlass einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nimmt (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen) oder ob er 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt (§ 559 BGB; s. Modernisierung). Praxis-Tipp Modernisierungsmieterhöhung ... mehr

Wenn Mieter wegen der Sommerhitze die Miete mindern wollen, geben die Gerichte häufig den Vermietern recht. In Einzelfällen haben Richter jedoch anders entschieden. Ein Überblick über die Rechtslage und konkrete Handlungsempfehlungen. Mit der Sommerhitze läuft bei vielen Vermietern auch das Postfach heiß: Mieter beschweren sich oder kündigen gleich eine Mietminderung an. Die s... mehr

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer besonderen Form wirksam abgeschlossen werden. Haben die Parteien aber einen Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen oder ist das Recht des Vermieters oder beider Vertragsteile zur ordentlichen Kündigung für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, so ist die Regelung des § 550 BGB in zweifac... mehr

Hierzu zählen: Abschreibungen für Bauteile Besprechungskosten mit der Bauleitung oder mit Handwerkern Finanzierungskosten Kosten der Rechnungsprüfung Mietverluste infolge der Minderung der Miete aufgrund modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung Verwaltungskosten. mehr

Schließlich und endlich muss der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Wichtig qm-Preis reicht nicht Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, in welchem Umfang sich der Quadratmeterpreis ändert. Zweckmäßig, aber nicht zwingend erforderlich ist die Angabe, ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete geschuldet wird. mehr

Im Falle der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrags durch den Vermieter ist der Mieter berechtigt, nach § 574 BGB hiergegen Widerspruch einzulegen. Nach der bis einschließlich 31.12.2024 geltenden Fassung des § 574b Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Kündigungswiderspruch in Schriftform zu erklären. Nach Inkrafttreten des Bürokratieentlastungsgesetzes IV zum 1.1.2025 genüg... mehr

Der Textform nach § 126b BGB bedarf es nach § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB zudem im Falle der Ankündigung des Wohnraummieters über die beabsichtigte Aufrechnung oder Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen eine Mietforderung des Vermieters. Aufgrund des halbzwingenden Charakters dieser Norm nach § 556b Abs. 2 Satz 2 BGB darf über die Textform hinaus keine strengere Form für di... mehr

Nach § 557b Abs. 3 BGB hat die Geltendmachung einer Indexmietanpassung durch Erklärung in Textform zu erfolgen. Das Textformerfordernis erstreckt sich zudem auf den notwendigen Inhalt dieser Erklärung, in der die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben sind.[1] Selbst wenn der Mietvertrag eine Schriftfo... mehr

Eine besondere Kappungsgrenze ist in § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB für Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB vorgesehen, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt werden und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigen. Hinweis Heizungsanlage In diesem... mehr

Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Maßgeblich ist ... mehr

Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden: Die Modernisierung wird vom Vermieter durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierung wird die Wohnung veräußert. Der Erwerber erklärt nach seiner Eintragung ins Grundbuch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB: Die Erhöhungserklärung ist unwirksam, weil der Veräußerer Bauherr der Modernisierung war und die Mieterhöhungserklärung nicht von... mehr

Ebenso bedarf es zur Wirksamkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a Abs. 1 BGB der Wahrung der Textform durch das Mieterhöhungsverlangen. Das Erfordernis der Textform erstreckt sich auf die Aufforderung des Vermieters gegen den Mieter zur Abgabe seiner Zustimmung zur Mieterhöhung[1] sowie die Angabe des erhöhten Endbetrags der künftigen Miete a... mehr

Hinsichtlich der Geltendmachung einer heizunganlagenbedingten Mieterhöhung hat der Vermieter ein Wahlrecht.[1] Er kann hierbei nach § 559e BGB vorgehen oder die Mieterhöhung auf § 559 BGB stützen. In beiden Fällen gilt eine Kappungsgrenze von maximal 0,50 EUR/qm Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren.[2] Allerdings besteht bei § 559 BGB nicht die Möglichkeit, die abzuziehenden Er... mehr

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet ist (§ 559b Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erklärung ohne ausreichende Begründung ist nichtig. Ein Nachbessern mit Rückwirkung ist nicht möglich; der Vermieter kann lediglich eine neue Erklärung abgeben. Hat der Mieter trotz Nichtigkeit der Erhöhungserklärung die erhöhte Miete bezahlt, kann er die betreffenden B... mehr