Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete / 6 Rechtsstellung des Erwerbers

Kein weitergehendes Recht des Erwerbers

Hat der frühere Vermieter an einer schriftformschädlichen Änderungsvereinbarung mitgewirkt, kann sich der Erwerber des Grundstücks gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann auf den dadurch herbeigeführten Formmangel des Mietvertrages berufen, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre (BGH, Beschluss v. 14.5.2025, XII ZR 88/23, GE 2025, 654).

Mietrechtliche Rechte und Pflichten

Der Erwerber tritt in solche Rechte und Pflichten ein, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind, also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen (BGH, Urteil v. 25. 7. 2012, XII ZR 22/11, GE 2012, 1225; OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 7.11.2023, 2 U 115/22, BeckRS 2023, 33540), auch in eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII 57/13, NJW-RR 2014, 78; LG Berlin, Beschluss v. 2.11.2021, 67 S 237/21, ZMR 2022, 125; Hinweisbeschluss v. 8.8.2024, 67 S 180/24, GE 2024, 961). Der Erwerber tritt auch in eine Vereinbarung des Mieters mit dem Voreigentümer über einen bestimmten Minderungsbetrag ein, ohne dem entgegenhalten zu können, an der Vereinbarung nicht beteiligt gewesen zu sein (AG Hamburg, Urteil v. 5.4.2024, 49 C 352/22, IMR 2025, 1023).

Der Erwerber tritt nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie al...