1 Allgemeines
Rz. 1
§ 566 übernimmt unter der allgemein gebräuchlichen Bezeichnung "Kauf bricht nicht Miete" mit geringfügigen sprachlichen Änderungen § 571 a. F. Aufgrund der Stellung im zweiten Abschnitt (Mietverhältnisse über Wohnraum) bezieht sich die Vorschrift demgemäß nur auf Wohnraum. Die Anwendung auf Mietverhältnisse über andere Räume als Wohnräume und Grundstücke ergibt sich durch die Verweisung in § 578. Die Vorschrift bringt die Besonderheit, dass ein Dritter über einen dinglichen Rechtsakt in die schuldrechtliche Stellung des Vermieters eintritt, ohne dass der Mieter dazu Willenserklärungen abgeben kann bzw. muss. Es wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, allerdings zu den bisherigen Bedingungen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 11). Da nur der Eigentümer veräußern kann, erfasst die Vorschrift nur den Fall, dass der Vermieter auch Eigentümer ist (vgl. zur fehlenden Identität von Eigentümer-und Vermieterstellung bei Veräußerung der Mietsache, analogen Anwendung des §§ 566. Günter, Vortrag Mietgerichtstag 2013). Das kann dann zu Problemen führen, wenn nur einer von mehreren Miteigentümern das Grundstück vermietet hatte und dann das Grundstück von allen Miteigentümern veräußert wird. § 566 ist dann nur anwendbar, wenn die übrigen Miteigentümer dem Mietvertrag zugestimmt hatten (vgl. zu dem Problem die Kommentierung zu § 535 Rn. 10 ff.; LG Berlin, NJW-RR 1994, 781).
2 Anwendungsbereich
Rz. 2
Die Vorschrift gilt für die gesamte Raum- und Grundstücksmiete, also auch für die Miete von Grundstücksteilen (Vermietung als Kfz-Stellplatz oder als Werbefläche bzw. zur Automatenanbringung an Außenwandflächen). Innenbereiche beweglicher Sachen gehören nicht dazu (etwa Wohnwagen oder Container). Für die Miete beweglicher Sachen gilt § 566 nicht; um die Miete beweglicher Sachen handelt es sich nicht bei Räumen, die lediglich wegen § 95 als bewegliche Sachen (Scheinbestandteile) behandelt werden; in diesen Fällen (etwa bei Verkauf eines vom Mieter eines Grundstücks für einen vorübergehenden Zweck errichteten Hauses) ist § 566 vielmehr anwendbar.
Anwendbar ist § 566 unmittelbar nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum, wozu auch sog. Dauernutzungsverträge mit einer Genossenschaft und Verträge über Werkmietwohnungen gehören (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 17).
Bei Mischmietverhältnissen von Wohnraum und Gewerbe kommt es auf den Schwerpunkt der Nutzung dafür an, ob ein Wohnraummietvertrag vorliegt oder nicht (BGH, Beschluss v. 15.12.2021, VII ZB 38/20, NZM 2022, 249 Rn. 26).
Leihverträge
Auf Leihverträge (auch nicht auf die Leihe von Räumen oder Grundstücken) oder auf sonstige Nutzungsverträge, die keine Miet- oder Pachtverträge sind, ist § 566 nicht anwendbar.
3 Mietverhältnis
Rz. 3
Zwischen den Parteien muss im Zeitpunkt der Veräußerung ein Mietverhältnis bestanden haben. § 566 ist auch dann anwendbar, wenn die vorher vertraglich vereinbarte Mietzeit des bindend abgeschlossen Mietvertrages erst nach Eigentumsübergang beginnt und die Mietsache dem Mieter schon vorher übergeben worden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 566 Rn. 49). Die Anfechtbarkeit des Vertrages ist so lange unerheblich als die Anfechtung noch nicht erklärt worden ist. Ein schwebend unwirksamer Vertrag steht der Anwendbarkeit des § 566 so lange entgegen, bis die Genehmigung – bis zum Eigentumsübergang – erteilt worden ist. Bei einem Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung tritt der Erwerber in das unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein. In einen Mietvorvertrag tritt der Erwerber dagegen nicht ein. In einen zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits gekündigten Mietvertrag tritt der Erwerber für die Restlaufzeit bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ein.
Bei einem beendetem Mietvertrag tritt der Erwerber in das mit dem noch nicht ausgezogenen Mieter bestehende Abwicklungsverhältnis ein (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 51).
4 Veräußerung
Rz. 4
Veräußerung i. S. d. § 566 setzt den dinglichen Vorgang des Eigentumsübergangs voraus. Nach § 873 ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung i. S. d. § 873 ist nicht die Einigung innerhalb des Verpflichtungsgeschäfts, z. B. Kauf, sondern die Einigung über die dingliche Rechtsänderung. Ist hingegen das dingliche Geschäft unwirksam, kommt es nicht zum Eigentumsübergang und damit nicht zu einem Übergang der Mietverhältnisse gemäß § 566. Dasselbe gilt bei wirksamer Anfechtung des dinglichen Rechtsgeschäfts, die auf den Zeitpunkt des Abschlusses des dinglichen Rechtsgeschäfts zurückwirkt.
Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt (BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 280/07, GE 2008, 1122, bestätigt durch BGH, Urteil v. ...