Kündigung durch den Vermieter / 2.1.2.4 Berücksichtigung von Minderungs- und Zurückbehaltungsansprüchen

Auseinandersetzungen über die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung muss der Vermieter nicht in einem dem Räumungsprozess vorgehenden Forderungsprozess austragen. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB knüpft die außerordentliche Kündigungsbefugnis des Vermieters allein daran, dass der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten ist. Des Weiteren hängt die Wirksamkeit der Kündigung davon ab, ob der Zahlungsverzug bis zu bestimmten Zeitpunkten (§§ 543 Abs. 2 Satz 2, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) noch andauert. Dass darüber hinaus ein rechtskräftiger Titel über die rückständige Miete vorliegen muss, wird nirgends angeordnet. Es verstößt daher gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot, dem kündigenden Vermieter den Räumungsanspruch mit der Begründung zu versagen, er müsse die rückständige Miete zuvor in einem gesonderten gerichtlichen Verfahren gegen den Mieter geltend machen.^[1]

Berechtigung zur Mietminderung

Soweit tatsächlich eine Berechtigung zur Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht bestand, liegt ein Verzug bereits tatbestandlich nicht vor (so z. B. wenn die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.^[2]

Bei Bestehen von Mietmängeln kann der Mieter i. d. R. einen Betrag in Höhe des 2-fachen Minderungsbetrags bis zur Mängelbeseitigung zurückbehalten. Bei einem geringfügig überhöhten Zurückbehalten von Miete trifft den Mieter i. d. R. kein Verschulden, da nach früherer Rechtsprechung ein 3- bis 5-facher Betrag zurückbehalten werden durfte.^[3]

Ein Verzug besteht nicht, wenn der Mieter zur Wahrung seiner Ansprüche wegen Mängel der Mietsache die Zahlung nur unter Vorbehalt leistet.^[4] Die Zahlung unter Vorbehalt schließt nur die Wirkung des § 814 BGB aus.^[5]