Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 77 Wie schon bisher in § 537 Abs. 3 a. F. bleibt es über § 536 Abs. 4 bei der Regelung, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Im Übrigen wird auf die Kommentierung zu § 536d Bezug genommen. Soweit es Geschäftsraummietverträge angeht, wird allgemein die Auffassung vertreten, dass von Abs. 4 abweic...mehr

Rz. 83 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Rz. 233 Quotenklauseln, sie werden teilweise auch als Abgeltungsklauseln bezeichnet, sind für die Fälle entwickelt worden, in denen das Mietverhältnis endet, bevor die Fristen laut Fristenplan abgelaufen sind oder nach Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis laut Fristenplan noch nicht wieder abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis beispielsweise...mehr

Rz. 48 Grundsätzlich kommt aber bei Nutzungseinschränkungen infolge von Covid-19 ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 in Betracht (BGH, Urteil v. 23.11.2022, XII ZR 96/21, NZM 2023 71 BGH, Urteil v. 13.7.2022, XII ZR 75/21, a. a. O.; BGH, Urteil v. 16.2.2022, XII ZR 17/21, a. ...mehr

Rz. 37 Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Geschäftsraummietvertrag kann einen Mietmangel begründen (BGH, Urteil v. 10. 10. 2012, XII ZR 117/10, ZMR 2013, 101; OLG Brandenburg, Urteil v. 10.6.2009, 3 U 169/08, NZM 2010, 43; KG, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, GE 2008, 541; KG, Urteil v. 16.4.2007, 8 U 199/06; GE 2007, 1551; OLG Brandenburg, Urteil v. 10....mehr

Rz. 11 Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung ("Stehpinkler") ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil v. 20.4.2009, 67 S 335/08, GE 2009, 779). Ständig wiederkehrende und deutlich hörbare Klopfgeräusche im Schlafzimmer einer Wohnung, die durch den Betrieb der Zentralheizung entstehen, stellen einen erheblichen Fehl...mehr

Rz. 117 Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemieteten Räume zu nutzen. Dies gilt auch für Geschäftsräume, es sei denn, dass sich eine Verpflichtung aus den Umständen des Einzelfalles ergibt (wobei selbst die Vereinbarung einer am Umsatz orientierten Miete allein nicht als ausreichend angesehen wird, vgl. Bub/Treier/Kraemer, III A Rn. 937; vgl. ferner OLG Kö...mehr

Rz. 42 Im Falle einer verbotswidrig vollgewerblichen Nutzung der Mieträume ist die Miete nicht allein wegen einer fehlenden Zweckentfremdungsgenehmigung gemindert (KG, Urteil v. 3.5.2000, 8 U 5568/99, GE 2001, 989). Es genügt für die Annahme eines öffentlich-rechtlichen Fehlers aber, dass die Ungewissheit über den Fortbestand der öffentlichen-rechtlichen Beschränkung besteht...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Rz. 30c Das Fehlen einer "echten" Wohnungseingangstür (Vorhandensein nur einer Zimmertür statt einer einbruchsicheren Wohnungseingangstür) berechtigt zu einer Mietminderung (AG Villingen-Schwenningen, Urteil v. 3.10.2015, 11 C 243/14, WuM 2016, 100). Tauscht der Vermieter die gewaltsam aufgebrochene Wohnungseingangstür im Wege einer Notmaßnahme aus, um sie wiederverschließba...mehr

Rz. 65 Das Zurückbehaltungsrecht gilt selbst noch nach Auszug des Mieters, wenn er für einen späteren Zeitraum gekündigt hat. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Mietvertrag fristlos gekündigt und die Mietsache geräumt hat (BGH, VIII ZR 310/80, WuM 1982, 296). Denn die Einrede aus § 320 BGB hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des ...mehr

Rz. 30 Kann der Mieter die Toilette nicht oder nur eingeschränkt benutzen, ist die Miete ebenfalls gemindert. Insoweit sind folgende Minderungsquoten angesetzt worden: Fäkalienrückfluss: 5 % (AG Berlin-Schöneberg, MM 1990, 231) zu niedriger Wasserdruck der Spülung: 5 % (AG Warendorf, WuM 2000, 379) Undichtigkeit: 3 % (AG Berlin-Mitte, GE 2020, 611) Urinstrahlgeräusch aus Toilette...mehr

Rz. 3 § 536 Abs. 1 entspricht inhaltlich im Wesentlichen dem früheren § 537 Abs. 1, ist aber teilweise sprachlich modifiziert (die amtliche Begründung spricht von "Modernisierung"). Außerdem ist die Regelung für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit textlich stärker von der Regelung für die Tauglichkeitsminderung abgesetzt worden, um die unterschiedlichen Rechtsfolgen zu ve...mehr

Rz. 64 Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 ist durch das Minderungsrecht nach § 536 nicht ausgeschlossen, kann also daneben geltend gemacht werden; dabei steht eine etwaige Vorleistungspflicht des Mieters aufgrund der Vereinbarungen im Mietvertrag nicht entgegen (vgl. dazu insgesamt BGH, Urteil v. 7.5.1982, V ZR 90/81, BGHZ 84, 42; LG Berlin, Urteil v. 20.5.1...mehr

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine...mehr

Rz. 83 Die Beheizung bzw. Beheizbarkeit der Wohnung/Räume gehört nicht ohne Weiteres zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter ist also nur dann verpflichtet, die Wohnung mit einer Heizmöglichkeit zu versehen und die Räume dann auch zu beheizen, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorhanden ist.. Dies muss nicht ausdrücklich geschehen. Sind die...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Eine vermietersei...mehr

Rz. 12 Eine erheblich geminderte Gebrauchstauglichkeit kann darin liegen, dass die Mieter einer Nachbarwohnung in erheblichem Maße rauchen, und der Zigarettenrauch in die Wohnung des mindernden Mieters zieht (LG Berlin, Urteil v. 30.4.2013, 67 S 307/12, GE 2013, 810; AG Bremen, Urteil v. 17.5.2024, 17 C 332/22, WuM 2024, 382).Der Mieter einer Wohnung hat Anspruch auf Vorrich...mehr

Rz. 38 Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 zur Mietminderun...mehr

Rz. 13 Hinweis Außenlärm Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von Außen überhaupt nicht mehr wahrgenommen werden; anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199). Hat der Mieter den E...mehr

Rz. 189 Der Vermieter hat (wie umgekehrt auch der Mieter) die Verpflichtung, auch im laufenden Mietverhältnis je nach Notwendigkeit Schönheitsreparaturen auszuführen, denn von der Ausführung nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter nichts mehr (vgl. LG Berlin, GE 2002, 196 unter Hinweis auf LG Berlin, Urteil v. 8.1.2001, 62 S 346/00). Der Mieter hat also gegen den Vermi...mehr

Rz. 68 Eine überhöhte Minderung oder die vollständige Zahlungseinstellung durch den Mieter wegen eines Mangels des Mietobjekts birgt für den Mieter die Gefahr, dass der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 kündigt. Stellt sich dann im Kündigungsrechtsstreit heraus, dass der Mieter nicht oder jedenfalls nicht in der vorgenommenen Höhe zur Mietminderung berechtigt war, kann das f...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

Rz. 147 Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein. Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönhei...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr

Rz. 159 Der Fristenplan laut Mustermietvertrag 1976 konnte bisher aufgrund der neueren Rechtsprechung des BGH als gefestigt angesehen werden (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093). Selbst wenn im Mietvertrag kein Fristenplan ausdrücklich vereinbart ist, konnten diese Fristen als Erfahrungsfristen ents...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: bis auf ...mehr

Bei der privaten Nutzung von Elektrofahrzeugen und Plug-In-Hybridfahrzeugen, die nach dem 31.12.2018 angeschafft wurden, ist bei Anwendung der 1-%-Methode der Bruttolistenpreis mit der Hälfte des Bruttolistenpreises anzusetzen, Fahrtenbuch-Methode die Abschreibung oder Leasingrate oder die Fahrzeugmiete, die anteilig auf die private Nutzung entfällt, nur zur Hälfte anzusetzen....mehr

Bei Arbeitnehmern ist der geldwerte Vorteil, der auf Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte entfällt, als Arbeitslohn zu erfassen. Das gilt auch für "Kfz-E-Bikes". Wenn der geldwerte Vorteil, der für Privatfahrten angesetzt wird, pauschal ermittelt wird, dann müssen auch die Kosten, die auf Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte entfallen, pauscha...mehr

Die Beurteilung einer Fotovoltaikanlage als Betriebsvorrichtung oder als unselbstständiger Bestandteil des Gebäudes ist vor allem davon abhängig, ob die Anlage als auf das Dach aufgesetzte Anlage oder als in das Dach integrierte Anlage betrieben wird.[1] Module, die anstelle von Dachziegeln (Solardachsteine, Folien oder Indach-Solarmodule) oder anstelle von Fassadenelementen ...mehr

Überblick Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat ihre Reformvorschläge für eine Mietrechtsänderung veröffentlicht. Im Referentenentwurf "Mietrecht II" werden auch die Vorgaben für Mietverträge verschärft – das sind die geplanten Neuregelungen im Überblick. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Gesetzentwurf veröffentlicht, der unter a...mehr

Zusammenfassung Begriff Die Verordnung über eine angemessene Gestaltung von Nutzungsentgelten (Nutzungsentgeltverordnung – NutzEV) vom 22.7.1993 (BGBl. I S. 1339), geändert durch die VO vom 24.7.1997 (BGBl. I S. 1920), galt zunächst bis zur Neufassung ausschließlich für vertragliche Nutzungsrechte und nicht – so mit der Neufassung für Erholungsgrundstücke ("Datschen") und Gar...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Wohnfläche ist von Bedeutung für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die Umlage der Betriebskosten, für die Berechnung der Mieterhöhung bei der Vergleichsmiete, für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete und für die Berechnung des Wohngelds. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Mögliche...mehr

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand nach der ständigen Rechtsprechung des BGH grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Fläch...mehr

3.1 Erhöhungserklärung Die Erhöhung des Entgelts setzt eine Erhöhungserklärung voraus.[1] Die Erhöhungserklärung muss für jede Erhöhung gesondert abgegeben werden. Die Erhöhungserklärung ist schriftlich zu erläutern, wobei angegeben werden muss, dass die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Zum Nachweis hierfür kann sich der Überlassende auf Vergleichsobjekte ber...mehr

1.2.1 Begriff der Wohnfläche Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Praxis-Beispiel Wohnungsgrundfläche Hierzu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.[1] Zubehör...mehr

2.1 Erholungsgrundstücke nach § 312 ZGB 2.1.1 Stufenweise Anpassung (§ 3 NutzEV) Grundsätzlich gilt, dass das am 2.10.1990 zulässige Entgelt stufenweise bis zur Höhe des ortsüblichen Entgelts angehoben werden darf. Nach § 3 Abs. 1 NutzEV sind folgende Erhöhungen zulässig: ab dem 1.11.1993 auf das Doppelte der am 2.10.1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,08 EUR, bei...mehr

Überblick Die Wohnfläche ist von Bedeutung für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die Umlage der Betriebskosten, für die Berechnung der Mieterhöhung bei der Vergleichsmiete, für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete und für die Berechnung des Wohngelds. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Mögliche Berechnungsgru...mehr

Ist im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche ausgewiesen und weicht die wirkliche Fläche von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, gelten folgende Grundsätze: 2.1 Minderung der Miete, Gewährleistung Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand nach der ständigen Rechtsprechung des B...mehr

2.1.1 Stufenweise Anpassung (§ 3 NutzEV) Grundsätzlich gilt, dass das am 2.10.1990 zulässige Entgelt stufenweise bis zur Höhe des ortsüblichen Entgelts angehoben werden darf. Nach § 3 Abs. 1 NutzEV sind folgende Erhöhungen zulässig: ab dem 1.11.1993 auf das Doppelte der am 2.10.1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,08 EUR, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,1...mehr

Der Nutzer ist berechtigt, das Nutzungsverhältnis bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt, für den Ablauf des letzten Monats, bevor die Erklärung wirksam wird, zu kündigen. Das Kündigungsrecht des Nutzers folgt aus § 6 Abs. 2 NutzEV. Das Kündigungsrecht muss der Nutzer mit Ablauf des letzten Monats vor Wirksamwerden der Entgeltvereinbarung ...mehr

1.1 Erholungsgrundstücke nach § 312 ZGB (§ 1 NutzEV) Nach § 312 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB) konnten land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen den Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen werden. Der Nutzer war berechtigt, auf dem Grundstück ein Wochenendhaus oder eine ähn...mehr

1.1 Grundsätzliches Maßgeblich: Parteivereinbarung Nur bei Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung ist die Wohnfläche zwingend nach den Vorschriften der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) zu berechnen, § 1 Abs. 1 WoFlV. Bei frei finanziertem Wohnraum können sich die Parteien auf eine bestimmte Berechnungsmethode einigen. Die vereinbarte Berechnungsmethode ist vo...mehr

Die Erhöhung des Entgelts setzt eine Erhöhungserklärung voraus.[1] Die Erhöhungserklärung muss für jede Erhöhung gesondert abgegeben werden. Die Erhöhungserklärung ist schriftlich zu erläutern, wobei angegeben werden muss, dass die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Zum Nachweis hierfür kann sich der Überlassende auf Vergleichsobjekte berufen; in diesem Fall i...mehr

Begriff Die Verordnung über eine angemessene Gestaltung von Nutzungsentgelten (Nutzungsentgeltverordnung – NutzEV) vom 22.7.1993 (BGBl. I S. 1339), geändert durch die VO vom 24.7.1997 (BGBl. I S. 1920), galt zunächst bis zur Neufassung ausschließlich für vertragliche Nutzungsrechte und nicht – so mit der Neufassung für Erholungsgrundstücke ("Datschen") und Garagenflächen in ...mehr

Die Nutzungsentgelte für Garagen sind seit dem 1.11.1993 zwingend nach der Anzahl der Stellplätze zu bemessen. Für Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschhallen oder -plätze darf kein zusätzliches Entgelt angesetzt werden. Denkbar ist allerdings, dass für die Garagen als solche mit Rücksicht auf die Möglichkeit der Waschplatzbenutzung ein höheres ortsübliches Entgelt gezahlt wi...mehr

Garagengrundstücke im Sinne dieser Verordnung sind entsprechend der Legaldefinition in § 5 Abs. 2 NutzEV Grundstücke oder Teile von Grundstücken, die mit einer oder mehreren Garagen oder ähnlichen Einstellplätzen für Kraftfahrzeuge bebaut sind und deren wesentlicher Nutzungszweck das Einstellen von Kraftfahrzeugen ist. Unter ähnlichen Einstellplätzen sind z. B. Carports zu v...mehr

Die Vorschriften der Nutzungsentgeltverordnung bei Pacht- und Freizeitgrundstücken gehen abweichenden Vereinbarungen vor, die vor dem 3.10.1990 getroffen worden sind.[1] Achtung Wirksame Vereinbarungen Vereinbarungen, die nach dem 2.10.1990 getroffen worden sind, bleiben dagegen wirksam. Dies gilt zunächst für solche Vereinbarungen, durch die das Entgelt niedriger festgesetzt o...mehr

Der BGH[1] hat nunmehr klargestellt, dass für die Umlage der Betriebskosten (wozu auch die Heizkosten zählen) dieselben Grundsätze gelten, die er in seinem Urteil vom 18.11.2015[2] entwickelt hat. Auch beim Abrechnen der Betriebskosten kommt es also auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an.[3] Daraus folgt: Ist für die Umlage der Betriebskosten das ...mehr