Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 2 Zweck

Rz. 5

Nach dem früheren § 10 Abs. 1 MHG 1. Halbsatz, wonach von den §§ 1–9 MHG zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen ungültig waren – die entsprechende Regelung findet sich nunmehr in § 557 –, waren nicht nur Wertsicherungs- und Gleitklauseln, sondern auch Staffelmietvereinbarungen unwirksam. Durch § 10a MHG – jetzt § 557b – wurden sodann Wertsicherungsklauseln zulässig. Mit § 10 MHG wollte der Gesetzgeber für beide Mietparteien die Möglichkeit schaffen, Mieterhöhungen unabhängig vom Vergleichsmietenverfahren für die Zukunft zu vereinbaren. Diesen Zweck verfolgt auch § 557a. Das bringt für beide Vertragspartner den Vorteil einer klar berechenbaren Mietentwicklung. Da die Mietentwicklung wirtschaftlich kaum voraussehbar ist, bringt eine solche Staffelmietvereinbarung für beide Vertragspartner auch Risiken mit sich. Beide können nicht wissen, ob sie sich dadurch besser oder schlechter stellen, als wenn sie es bei einer festen Miete belassen, die nur unter den Voraussetzungen der §§ 558–559b erhöht werden kann. Für den Vermieter bringt eine längere Staffelmietvereinbarung zusätzlich die Gefahr, dass einzelne Staffeln als unzulässige Mietüberhöhung gemäß § 5 WiStG angesehen werden und die Staffelmietvereinbarung dann (teilweise) nichtig ist (vgl. unten Rn. 18). Andererseits wird das Mieterhöhungsverfahren gemäß § 558a vermieden und die Miete gleichwohl erhöht. Die Staffelmiete hat den Vorteil, dass die Mieterhöhung – automatisch – schon in einjährigen Abständen eintreten kann, während das beim Vergleichsmietenverfahren nur im Abstand von fünfzehn Monaten möglich ist (§ 558 Abs. 1 Satz 1). Der Vermieter erspart sich jährliche Mieterhöhungen, ist allerdings auch für die Dauer der Vereinbarung an die dort vorgesehenen Steigerungen gebunden, weil er Mieterhöhungen n...