Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 6 Unwirksamkeit gemäß § 5 WiStG

Rz. 18

Die Staffelmiete darf – wie alle Mieten – die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 % übersteigen (§ 5 WiStG – OLG Hamburg, Urteil v. 13.1.2000, 4 U 1122/99, GE 2000, 277; LG Berlin, Urteil v. 29.1.1998, 62 S 306/97, NZM 1998, 1000; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 72 ff.). Bei der Überprüfung einer Mietvereinbarung nach § 5 WiStG sind nämlich auch nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Da die Staffelmietvereinbarung nunmehr zeitlich nicht begrenzt ist, kann die im Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung zulässige Staffelmiete wegen Sinkens der ortsüblichen Vergleichsmiete diese zu einem späteren Zeitpunkt um mehr als 20 % übersteigen. Dadurch wird die Staffelmiete aber nicht rückwirkend auf den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Der Mieter kann Rückzahlung der aufgrund der Staffelmietvereinbarung gezahlten Miete nur insoweit verlangen (§§ 812, 134), als in dem jeweiligen Zeitraum die Staffelmiete mehr als 20 % bzw. 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag (BGH, NJW 1984, 68; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 77). Überschreitet eine Staffelmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 %, werden dadurch auch nicht automatisch die folgenden Staffeln auf den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die folgenden Staffeln bleiben vielmehr zunächst wirksam, bis feststeht, dass auch sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen (OLG Hamburg, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Börstighaus, § 557a Rn. 77). Auch eine Abhängigkeit der folgenden Staffeln von der Herabsetzung der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigenden Staffel auf die preisrechtlich zulässige Miete dahingehend, dass die weiteren Staffeln anteilig (prozentual) herabzuse...